В последние несколько лет время очень многие покупали и покупают апартаменты в виде арендного бизнеса.
Кто то сдаёт сам, кто то через управляющую компанию дома, ведь такую опцию вы тоже наверняка слышали: «В управление недвижимостью можно обратиться в УК».
Это кстати многих привлекает, что УК берет на себя все задачи: найти арендатора, решать мелкие бытовые проблемы и незначительный ремонт, а собственник только ежемесячно получает деньги на карту.
Возник недавно у моего клиента вопрос: «Если мои апартаменты сдаёт УК, то будет ли в этом случае она платить налог в качестве моего налогового агента?
Если я решу продать апартаменты через 5 лет, возникает ли налог при продаже?».
Отвечаю:⬇️
При сдаче апартаментов в аренду управляющая компания не является источником дохода арендодателя.
Удерживать и уплачивать в бюджет НДФЛ (налог)- обязан сам собственник помещения, либо арендатор, если это юридическое лицо или ИП (тогда его можно признать налоговым агентом).
Налоговыми агентами признаются юридические лица или ИП, от которых человек получил доход.
Агент обязан исчислять, удерживать из дохода и уплачивать в бюджет НДФЛ.
В случае управления от УК, то она заключает договоры аренды с арендаторами, получает от них арендную плату и перечисляет ее собственнику апартаментов.
То есть, является посредником между собственником и арендатором.
И хотя УК будет перечисляет деньги собственнику апартаментов, она не его источник дохода.
А значит, не будет признаваться и налоговым агентом.
!Источник дохода собственника- арендатор.
❗️Важно, что при исчислении налога - уменьшать полученную арендную плату на вознаграждение, которое подлежит оплате УК, нельзя.
Налог уплачивают с полной стоимости аренды.
УК станет для собственника нежилого помещения налоговым агентом, только если она будет не посредником, а заключит с ним договор аренды и будет сдавать апартаменты в субаренду.
В этом случае, при выплате собственнику нежилого помещения арендной платы- УК, как компания-арендатор, должна исчислить, удержать и уплатить в бюджет НДФЛ.
Честно говоря, когда арендаторы платят налоги за арендодателя - встречала редко.
Думаю, мало кто по такой схеме работает.
Какой нужно платить налог при сдаче апартаментов в аренду?
❗️Если будете сдавать апартаменты как физическое лицо (обычный человек), не оформляя ИП, налоговая может признать вашу деятельность предпринимательством и доначислить к налогу 13% ещё и НДС (и выйдет ох какая не малая сумма).
🚫 Самозанятость для управления не жилых помещений не подходит (только для квартир).
Чтобы сэкономить на налогах, выгоднее все таки зарегистрировать ИП.
Какая система УСН - «Доходы» с НДФЛ 6% или «Доходы минус расходы» с НДФЛ 15%- каждый решает сам.
Будет ли налог при продаже апартаментов через 5 и более лет?
!Налог будет, ведь правило о минимальном сроке владения не распространяется на случаи, когда нежилую недвижимость использовали в предпринимательской деятельности.
Поэтому, если апартаменты сдавали в аренду, при продаже в любом случае придется уплатить налог.
Сэкономить на налогах можно, только если вы зарегистрируете ИП.
Со всей суммы от продажи недвижимости ИП на УСН «Доходы» надо уплатить налог по обычной ставке, чаще всего это 6%.
Расходы на покупку имущества учитывать нельзя.
В копилку знаний тем, кто планирует покупать апартаменты или любую коммерческую недвижимость.
