Приветствую вас, мои друзья и подписчики!
Когда разговор заходит о ближайшем окружении Петербурга - Кудрово, Мурино, Янино и им подобным сателлитам, то первое, что приходит на ум - это огромные “человейники”, созданные лишь для того, чтобы обслуживать потребности в людском ресурсе большого города. Высотные здания, плотно скомпонованные на небольшой территории. Масса студий и “однушек”. Масса мигрантов и людей, приехавших покорять “большой город”. Место, куда люди приезжают только переночевать, чтобы утром опять отправиться на работу зарабатывать деньги для выплаты ипотеки, и втайне надеющиеся когда-либо накопить денег и переехать в более комфортное место.
Это общее устоявшееся мнение о городах-спутниках. И в общем-то оно близко к истине. А вот можно ли в таких локациях найти жилье “семейного” формата? Чтобы можно было комфортно проживать там с детьми? И, надо сказать, что последние годы застройщики стали задумываться об этом и создавать жилые комплексы на основе комплексного развития территорий, когда на большой площади возводятся не только жилые дома, но и детские учреждения, паркинги. Территория облагораживается и много внимания уделяется площадкам для отдыха и игр. Появляются бульвары, площади и променады для всех жителей, объединяющие в единое целое весь жилой комплекс.
И вот сегодня мы посмотрим с вами один такой проект. ЖК “Энфилд” от девелопера “Arsenal” (“Арсенал”) в поселке Бугры Всеволожского района Ленинградской области.
Поселок соседствует с г. Мурино и фактически составляет одну большую агломерацию с ним.
Но, как мы видим на карте, расположен он чуть дальше от станции метро “Девяткино” и поэтому добираться до метро придется немного дольше, порядка 30-40 минут. Не стоит обращать внимание, что Яндекс.Карты выдает нам оптимистический прогноз времени в пути в 24 минуты на маршрутке от “Ленты”. Во-первых, ходит она только с 10 утра. Да и вместимость ее не сможет обеспечить потребность в транспорте всего микрорайона:)
Автобус, который ходит от ЖК “Энфилд”, тоже нельзя рассматривать как основной вид общественного транспорта. И маршрутка от “Ленты” и автобус “Энфилд” хороши в дневное время, когда основная масса жителей уже покинули микрорайон. А в час “пик” на этот автобус выстраивается очередь. Поэтому будем реалистами - в час “пик” время в пути до метро будет 40 минут. За это же время, кстати, можно добраться до метро пешком, перейдя красивое поле между Буграми и Мурино. Это на заметку любителям ЗОЖ:)
Отсюда делаем вывод, что и время, чтобы добраться до центра города на общественном транспорте составит около 1 часа. Что в общем-то неплохо и является средним временем в пути с окраин до центра Санкт-Петербурга.
Столько же времени вам понадобится, чтобы добраться до центра города на автомобиле, если вы не представляете себе жизнь без него:) И это опять-таки не в часы “пик”. Несмотря на то, что расстояние от КАД небольшое и в обычное время можно выехать на внутреннее кольцо КАД за 10-12 минут, в утренние часы и на обратном пути с работы все упирается во внутриквартальные проезды и неширокие улицы поселка. Как, впрочем, почти во всех подобных районах. Время на выезд может вырасти кратно…
Второй проблемой для автомобилистов может стать парковка в жилом комплексе. Несмотря на то, что территория комплекса не закрыта от автомобилей (мы об этом здесь еще поговорим), и между домами есть парковочные места, безусловно, что они не могут вместить всех желающих, поэтому стоит сразу озадачиться покупкой места в паркинге. Благо, что в “Энфилде” их достаточное количество. И подземные паркинги со спуском на лифте, и отдельно стоящие многоуровневые. Правда пока не озвучена дата начала продаж и цены на машиноместа в отдельно стоящих паркингах. Остается надеяться, что цены будут адекватными и проблема с парковкой во дворе исчезнет.
Ну, или перейти на “городской” формат использования автомобиля: то есть - на работу на общественном транспорте. А в выходные за город или на шопинг - на автомобиле, и с таким расчетом, чтобы вернувшись успеть “захватить” свободное парковочное место во дворе:) И раз уж заговорили о шопинге, то стоит упомянуть и об инфраструктуре в этой локации. Большим подспорьем является наличие гипермаркета “Лента” рядом с жилым комплексом. Для “шопинга выходного дня” отлично подойдет ТЦ “МЕГА-Парнас”, до которого можно добраться за 15 минут на автомобиле, или за 30 минут на общественном транспорте.
А вот с прогулками на природе в Буграх, как и в целом в Мурино, все не радужно. В парк надо ехать тоже на машине. Это либо парк Сосновка в Санкт-Петербурге, либо лесной массив за Новым Девяткино. Хотя дорога туда тоже займет всего 15 минут. Это, конечно, не лес под боком, как на юге города или в Новоселье, о котором я писал вот здесь: ЖК “ЛесART”. Первый от леса… но и ближе, чем у жителей некоторых районов Санкт-Петербурга:)
С социальной инфраструктурой все так же плохо, как и в остальных сателлитах города. Школы переполнены, в детские садики очереди. Несмотря на то, что на территории жилого комплекса школа и два детских сада (один из которых еще не достроен), надо понимать, что после окончания строительства они передаются местной администрации, и места в них распределяются по принципу - льготные категории в первую очередь. И если в школу со скандалами и конфликтными комиссиями как-то еще можно попасть, то с детскими садами этот номер не пройдет. Либо придется выбирать другой садик, где есть места, либо ждать, когда подойдет очередь. А к тому времени уже можно будет и в первый класс записываться:)
А школа, к слову, стоит того, чтобы в нее стремиться. Школа №2 с углубленным изучением английского языка, которая расположена на территории жилого комплекса, считается лучшей в районе. Кроме того, в ней преподаются - китайский, французский и немецкий языки. Неудивительно, что в нее хотят попасть со всей округи:)
С поликлиниками, как говорится - “Дай вам бог здоровья!”:)))
Потому что ближайшая поликлиника для взрослых с показательным рейтингом “1,0” находится в Мурино и не справляется с потоком страждущих. А детская амбулатория в Буграх, как и везде на периферии, страдает от нехватки специалистов…Так что, лучше не болеть и на крайний случай иметь хороший полис ДМС от работодателя.
Наверное, дорогой читатель, дочитав до этого момента ты подумаешь - какой “семейный” формат? Кто в здравом уме поедет сюда жить с детьми? Но все познается в сравнении и до самого главного мы еще не дошли:)
Как я уже писал, все вышеозначенные проблемы присущи ВСЕМ сателлитам Санкт-Петербурга. И найти район с хорошей инфраструктурой можно только в самом Санкт-Петербурге. Но, как вы понимаете, тогда придется искать жилье на “вторичном” рынке. А учитывая нынешние реалии, ипотечные ставки на “вторичку” сейчас совсем не подъемные. Либо выбирать жилой комплекс в районах сложившейся застройки, но это уже совсем другая цена за 1 квадратный метр и совсем другие деньги за квартиру.. Поэтому и надо сравнивать данный жилой комплекс с аналогичными в похожих локациях вокруг Санкт-Петербурга. И вот здесь-то мы и переходим к преимуществам КРТ (комплексного развития территорий), когда на отдельно взятом участке формируется своя особая среда обитания.
А формируется эта среда не столько за счет наличия детских и спортивных площадок, хотя это конечно тоже имеет значение, а за счет продуманной ценовой политики застройщика и грамотного баланса квартир в его домах.
Среднеэтажная застройка - 12 этажей, небольшой процент студий и однокомнатных квартир (а в последних очередях он стал еще меньше), и довольно высокая стоимость их для данной локации, способствует тому, что квартиры здесь не рассматриваются как инструмент для инвестиций и сдачи в наем. А приобретаются для собственного проживания. Соответственно, и социальный состав дома, да и всего комплекса в целом, ровный и более “семейный”. К тому же количество квартир на этажах небольшое, что также благоприятно для комфортного проживания. Принимая во внимание, что сам комплекс занимает обширную территорию, и нет под боком плотной и разношерстной соседской застройки, то получается, что среди большого “человейника” образовался небольшой оазис комфортной жизни.
Ну и, конечно, наличие площадок для досуга, хобби-румов и собственной аллеи Ньютона с фонтанами и памятником гениальному ученому, придает этому кварталу особый шарм.
Несколько слов о хобби-румах для тех, кто не знаком с этим понятием. В последнее время это стало трендом в комфорт классе и начинает встречаться в проектах многих застройщиков. Они могут быть под разными именами - соседский центр, коворкинг и т.д. Но суть у них одна - общественное пространство, куда имеют доступ жильцы жилого комплекса. Его можно использовать по-разному: для проведения мастер-классов, соревнований по настольным играм, проведения детских праздников, собраний соседей и многого другого. В разных жилых комплексах посещение их организовано по-разному. Но в основном, через предварительное бронирование помещения. Разумеется, это все закладывается в общие коммунальные расходы. Но в общем идея неплохая.
Единственное, что выбивается из “семейного” формата - это не закрытые для въезда машин дворы, которые превращаются в паркинг. Чувствуется в этом какая то недосказанность…
Сложность в описании самих домов и квартир в том, что в одном жилом комплексе присутствуют разнообразные архитектурные и строительные решения. Основная масса корпусов возведены по кирпично-монолитной технологии. Но есть и несколько панельных домов, причем отличаются они не только планировками этажей и квартир, но и МОП (местами общего пользования). И, на мой взгляд, панельные дома по этому критерию выглядят предпочтительнее. Приведу для примера входные группы.
В кирпично-монолитных домах для входа с коляской или МНГ (маломобильные группы населения) вынуждены заходить с обратной стороны дома, где для них создана безбарьерная среда и доступ к лифтам.
В панельных домах - высокие потолки, прозрачные входные группы и единая безбарьерная среда для всех.
К тому же в панельных домах в квартирах увеличенные окна. Поэтому квартиры выглядят светлее и просторнее.
Говоря об отделке, стоит обратить внимание, что в первых очередях проекта были нарекания от владельцев квартир на качество стройматериалов и исполнение. Не знаю, принял ли застройщик все это к сведению. Остается надеяться, что да. Но, как говорится, “на бога надейся, а сам не плошай”. Обязательно приглашайте на приемку специалистов для выявления недостатков и не подписывайте акт приема-передачи до их устранения.
Было бы идеально, чтобы какая-то часть квартир сдавалась совсем без отделки. Но таких, к сожалению, нет. Застройщик предлагает пять вариантов чистовой отделки на выбор.
Стандартный набор отделки выглядит так:
- Установка стеклопакетов, оштукатуривание откосов, остекление балкона.
- Шпатлевка потолка, оштукатуривание стен и потолка.
- Разводка сантехнических труб в санузле и труб теплоснабжения в стяжке. Установка радиаторов отопления (покраска труб).
- Разводка электроснабжения по квартире, установка счетчиков электроснабжения.
- Установка счетчиков холодной и горячей воды.
- Стяжка пола и гидроизоляция в санузлах, настил ламината, укладка напольной плитки в коридоре, на кухне и в с/у.
- Укладка напольной плитки на балконе.
- Оклейка стен обоями, облицовка стен в с/у кафельной плиткой, установка подоконников и плинтусов.
- Установка унитаза и ванны, смесителей и сифонов.
- Установка межкомнатных дверей (за исключением двери в кухню), дверей в с/у, входной металлической двери.
Что еще понравилось в проекте? Панорамное остекление балконов и напольная плитка в коридорах, кухнях и на балконах. Жаль, что еще не предусмотрели мест для установки кондиционеров на балконе. Все-таки квартиры, выходящие остеклением на солнечную сторону, будут сильно нагреваться. Но, видимо, эту проблему придется решать самостоятельно заменой стекла на балконе на декоративную решетку для наружного блока сплит-системы…
А еще на втором этаже 23-го и 24-го корпуса есть несколько квартир с собственными террасами.
Не знаю, насколько это практично зимой, но, возможно, найдутся любители подышать свежим воздухом не выходя из квартиры:)
И теперь о самом интересном. О ценах на квартиры в жилом комплексе “Энфилд”.
Чтобы было понятнее расположение корпусов, приведу еще один план жилого комплекса с номерами корпусов.
Как я и говорил ранее, в последних очередях строительства студий совсем немного. И в свободной продаже, на момент написания статьи, осталось и того меньше. И вы удивитесь - в основном остались двухуровневые студии на 1-м этаже 22-го корпуса. Да-да, здесь есть двухуровневые квартиры. Явление довольно редкое для этого сегмента рынка. Ау, романтики и художники! Это для вас:)
Одна из немногих оставшихся “обычных” студий. Студия на 10-м этаже 19-го корпуса. Площадью 27,61 м2. С гардеробной комнатой у входа 1,67 м2, большим санузлом с ванной (что редко встречается в студиях, в основном в студиях устанавливают душевую кабину) 4,21 м2 и большим балконом - 5,38 м2:
А вот и двухуровневая студия на 1-м этаже корпуса 22. Фактически это даже и не студия, а однокомнатная квартира. С кухней-гостинной на 1-м этаже и спальней 13,81 м2 на 2-м. Площадь 51,4 м2. Высота потолка - 4,5 м. Второй свет. Лоджия 5,64 м2 также со вторым светом:
И теперь покажу для сравнения цены и планировки на квартиры в кирпично-монолитном доме и доме панельном.
Вот квартиры в корпусе 20, который возводится по кирпично-монолитной технологии и стоит чуть в глубине квартала, подальше от шума кольцевой дороги. Ключи в этом доме обещают во 2-м квартале 2025 года.
1 ккв на 11-м этаже. Площадью 38,84 м2. С кухней 11,94 м2. Прихожая с гардеробной комнатой. Лоджия 3,25 м2:
2 ккв на 10-м этаже. Площадью 57,28 м2. Кухней 13,3 м2. Большим санузлом с ванной - 4,42 м2 и отдельным туалетом - 3,07 м2 в котором можно разместить стиральную машину. Обе комнаты и кухня правильной формы. Лоджия 3,84 м2:
3 ккв на 9-м этаже. Двухсторонняя. Площадью 88,6 м2. Большая кухня с окном над рабочей поверхностью - 17,55 м2. Большая прихожая - 11,95 м2 с гардеробной - 1,92 м2. Два санузла, один из которых в мастер-спальне. Гардеробная - 2,99 м2 в мастер-спальне. Две лоджии - 7,56 м2 и 4,38 м2:
Для тех, кто не хочет долго ждать ключей (ключи в этом корпусе уже в 4-м квартале 2023 года), кому по душе более просторные входные группы или кто ищет немного другие планировки и виды из окон, для вас квартиры в 24-м панельном корпусе.
1 ккв на 2-м этаже. Площадью 44 м2. Большая кухня 15,1 м2. Раздельный санузел. Спальня с гардеробной - 1,6 м2. Лоджия - 3,6 м2:
2 ккв на 7-м этаже. Большая кухня - 19,7 м2. Два санузла, один из которых в мастер-спальне. Большая угловая лоджия - 8 м2:
3 ккв на 11-м этаже. Площадью 84,9 м2. Большая кухня - 15 м2. Мастер-спальня с гардеробной и санузлом. Отдельный туалет. Большой коридор-прихожая - 18 м2. Еще одна спальня со своей гардеробной комнатой. Спальня со своей угловой лоджией - 6,8 м2:
И все это по ценам «вторички» 1990-х - 2000-х годов в старых спальных районах Санкт-Петербурга. Только ставки на ипотеку здесь гораздо гуманнее, чем на “вторичку” (5% против 14%). И отделка свежая и современная, в отличие от того, что вы найдете в районах с развитой инфраструктурой.
Да, цены выше в сравнении с жилыми комплексами в том же Мурино. Но это плата как раз за “семейный” формат.
Краткий видео обзор ЖК «Энфилд"
Вот и получается, что приходится выбирать между посильным ежемесячным платежом по ипотеке и доступностью инфраструктуры. И спорить о том, что предпочтительнее можно до бесконечности:) В конце концов, каждый сам расставляет для себя приоритеты…
Моя же задача рассказать вам все нюансы и помочь с выбором.
Если вы сейчас находитесь в поисках квартиры своей мечты, то готов вам безвозмездно помочь в этом деле:)
Я могу помочь с подбором квартиры в новостройке в любой ценовой категории и в любом районе Санкт-Петербурга и Ленинградской области - от маленькой студии до огромных апартаментов/квартир. Не стесняйтесь обращаться за помощью:) Тем более, что эта услуга для вас не будет ничего стоить! Ведь мои услуги оплачивает застройщик. При этом сохраняются все цены, скидки и акции.
К тому же вы получаете полное мое сопровождение:
- Вместе обсудим и поищем вариант, наиболее подходящий для вас по расположению, уровню оснащения, комфортности и бюджету.
- Запишемся на просмотр. Поедем с вами на объект, вместе посмотрим локацию, посетим шоу-рум (если он имеется у застройщика).
- Для иногородних клиентов проведу онлайн показ объекта или локации.
- Встречу Вас в аэропорту или на вокзале, если понадобиться.
- В базе более 80 застройщиков и более 300 жилых комплексов.
(Менеджер застройщика предложит вам то, что нужно по плану продать ему. Я предложу то, что нужно именно вам. И ваш выбор не будет ограничен одним девелопером).
- Сопровождение на всех этапах сделки.
- Помощь при приемке квартиры у застройщика.
- Если нужно сделать ремонт, то рекомендую вам профессионалов: дизайнеров и мастеров.
Пишите в личных сообщениях здесь в ВК, в ВатСап, Телеграм или Вайбер.
Мой номер для связи +7(921)887-40-88.
Выбирайте удобный для вас канал связи. Буду рад вам помочь!
Если же вы хотите получать новости об интересных предложениях от застройщиков, то рекомендую подписаться на мой телеграмм канал: Ваш риэлтор в Петербурге
А на сегодня у меня все. Спасибо всем, кто дочитал до конца. Буду рад вашим комментариям и дополнениям! До новых встреч!
Ваш петербургский риэлтор - Андрей Кузнецов.