Сегодня разберем один из самых масштабных проектов на побережье Грузии — комплекс Centropolis (Центрополис).
Рассмотрим его под микроскопом и поймем, действительно ли в него так интересно инвестировать или это всего лишь уловки продаванов.
Локация
Расположение действительно отличное — он находится в центральной части города, между её исторической частью и современной Аллеей Героев, да ещё и в окружении трёх парков: Приморского парка, Парка 6 Мая и Парка с озером и поющими фонтанами.
Помимо прочего, он расположился на первой береговой линии, всего в 50 метрах от моря и с прямым выходом на набережную. На сегодня практически отсутствуют пятна под застройку на первой береговой линии и в районе Старого города, что делает данное расположение дефицитным.
Не значительно может испортить впечатление знаменитый сосед — ЖК «Магнолия», который славится необычным сочетанием архитектурных стилей и низкого качества строительства. Но учитывая, что Центрополис в 4-5 раз выше соседа, то Магнолия просто спрячется в его тени.
Комплекс
Внешне он выглядит так, как будто прилетел из будущего, и реально претендует стать визитной карточкой Батуми. Это явный плюс и точка притяжения.
Сам проект состоит из трёх башен по 45 и 50 этажей. Совмещает в себе 5* гостиницу класса люкс Hayatt, около 3000 инвестиционных апартаментов, Всемирный Торговый Центр (WTC), который планирует проводить более 30 мероприятий мирового уровня в год.
А также инфраструктуру, которой ещё нет ни у одного комплекса во всей Грузии: самое крупное в регионе казино, бизнес центр и торговый центр класса А, детский развлекательный центр, боулинг и кинотеатр, оздоровительный СПА и фитнес центр, закрытые бассейны и частный оборудованный пляж, между башнями озелененный стилобат площадью 10 000 м² с зонами отдыха и прогулочными зонами с видом на море и горы, гастрономический центр, элитный ресторан и «Sky Lounge», залы для приема гостей и конференц-залы, коворкинг пространство, ну и что не совсем привычно для Грузии — 3 уровня подземного паркинга на 1000 авто. Я реально устал перечислять, что там будет, но это действительно впечатляет.
Застройщик
Теперь немного о застройщике, кто строит комплекс. Alliance Group – считается одним из крупнейших застройщиков Грузии. Они первые начали сотрудничество с мировыми отельными брендами, и как заявляют внедрили современные стандарты строительства. Я был на их стройках и общался с менеджером, очень подробно могут рассказать про технологию строительства, что является редкостью, а стройки работают круглосуточно.
Компания реализовал два своих проекта в Батуми – Palace (Палас) и Privilege (Привилидж). Два проекта находятся на стадии строительства – это Centropolis (Центрополис) и Highline (Хайнлайн) в Тбилиси, и один проект на старте продаж – Renaissance (Ренессанс).
Все проекты имеют исключительную уникальную архитектуру, продуманную концепцию и богатую внутреннюю инфраструктуру. Вообщем застройщик достаточно заморочен на уникальности и качестве.
Завершение строительства
Сдать объект планируют по 2 квартал 2027 года. Но тут могут быть задержки, хоть они и работают круглосуточно, но это Грузия, тут нужно закладывать этот риск.
По обоим реализованным проектам были задержки по окончанию строительства. Как утверждает сам застройщик, они попали в Covid и были нарушены сроки поставок и полностью остановлены стройки из-за ограничительных мер. Но как мне известно, все кто попал в Covid, задержали стройки.
Цены
- Студии 28,75 м² – от 60 950$
- Евродвушка 49,2 м² – от 97 216$
- Евротрёшка 72,8 м² – от 137 655$
* Цены действительны на дату публикации. Актуальные цены уточняйте
Цены высокие, точнее я бы сказал, одни из самые высоких на строящиеся объекты в Батуми.
Но нужно учитывать масштабы проекта — ведь таких ещё не было, да и расположение, как вы помните🔥. В готовых комплексах Hilton и Port Batumi Tower цены от 3000 $/м²
Условия приобретения
Первоначальный взнос от 20%, немного ниже многих застройщиков, а также длительная беспроцентная рассрочка до окончания строительства может существенно снизить ежемесячный платёж.
Приятно, что возможна ипотека без подтверждения дохода под 8% на 10 лет с первоначальным 20%. Но посчитав, понимаешь, что она бесполезна, когда есть такая рассрочка.
Расчет доходности
А теперь посчитаем, насколько интересно это предложение для инвестиций. Возьмем самый ликвидный объект — студию, площадью 28,75 м² на 25 этаже с боковым видом на море и горы.
Стоимость: $60 950 (2120 $/м²) с предчистовой отделкой. На хорошую отделку и меблировку от застройщика потратим 750 $/м². В этом случае будет действительно качественно. Можно сэкономить, нанять свою бригаду, но потребуется большая вовлеченность.
Итого, стоимость с отделкой и меблировкой получается — $82 512 (2870 $/м²).
Конечно, будем считать долгосрочную стратегию инвестирования под посуточную аренду. Тут заполняемость должна быть выше большинства проектов, но мы берём пессимистичный прогноз и среднегодовую заполняемость — 55%, т.е. 201 день в год. А прогнозируемая среднегодовая арендная ставка будет $110 за ночь. Конечно, в сезон это будет $150 и возможно выше, а в низкий сезон $80-90. Общая прибыль за год — $22 143.
Что с расходами. Услуги управляющей компании, 40% — $8857. Налог на гостиничный бизнес, 18% — $2391. Сервисный сбор (обслуживание), 2 $/м² — $758. Налог на прибыль, 5% — $527.
Что в итоге. Чистая прибыль — $9 610, а доходность (ROI), годовых — 11,64%. Считаю очень хорошей доходностью
Плюсы проекта
- Притягательная архитектура проекта. Долго будет в тренде.
- Уникальное расположение: первая береговая линия, центральная часть города, в окружении парков. Практически нет пятен под застройку на первой береговой линии и пешей близостью к историческому центру.
- Мощные точки притяжения: Всемирный Торговый Центр (WTC), бизнес и торговый центр класса А, крупнейшее казино. Смогут обеспечивать наибольшую заполняемость относительно других проектов, включая проекты на Аллее Героев, проекты в Гонио и Махинджаури.
- Комплекс класса люкс с богатейшей внутренней инфраструктурой, которому нет равных.
- Высокая окупаемость проекта.
- Надежный Застройщик и высокое качество строительства. Можно оценить качество по реализованным проектам и оценить перспективы компании по текущим проектам.
Минусы
- Сроки строительства – 4 года. Далекий горизонт инвестирования и получения дохода.
- 3000 апартаментов - увеличивает конкурентность и немного размывает уникальность.
- Инвестиционное управление апартаментов производится отдельно от 5* отеля Hayatt, что обеспечит максимальную заполняемость отелю. Необходимо будет конкурировать с отелем за счет демпинга арендной ставки, но это мы учли в расчетах.
- Застройщик не дает согласие на перепродажу апартаментов на этапе строительства. Нет возможности быстро выйти из инвестиции на этапе строительства.
Итоги
Проект крутой, аналогов на сегодня нет. При своевременной реализации проекта и том же развитии Грузии, будет доходным активом с высоким показателем окупаемости.
Будет интересен тем, кто инвестирует в долгую, или присматривает топовый проект для жизни и отдыха. Ждать 4 года, по этой причине не подойдет под агрессивную инвестиционную стратегию.
Если вас заинтересовал проект, пишите на What's App: +995 591 062 375. Отвечу на интересующие вопросы, сделаю расчеты под ваш запрос или подберу проект под ваши инвестиционные цели и стратегию.
_______________________________
#недвижимость #недвижимостьбатуми #недвижимостьгрузия #недвижимостьмасква #недвижимостьпитера #недвижимостьсочи #недвижимостькраснодара #инвестиции #инвестициивнедвижимость #инвестициивбатуми #инвестициивгрузию #батуми #грузия