Перед тем, как заключать сделку по покупке жилья на вторичном рынке, следует тщательно проверить все обстоятельства, которые теоретически могут стать основанием для признания этой сделки недействительной.
В первую очередь, нужно убедиться в том, что продавец квартиры действительно является ее собственником (о том, как сейчас получить выписку из ЕГРН с Ф.И.О. собственника, рассказывается в инструкции для подписчиков моего канала на платформе Boosty).
После чего необходимо проверить, какие долги числятся за собственником (благо, такая информация сейчас имеется в общем доступе: на сайтах судов, Федеральной службы судебных приставов и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве). Для чего это нужно?
Дело в том, что закон предусматривает возможность признать недействительной сделку по продаже имущества в том случае, если:
1) она была заключена в течение одного года до принятия заявления о банкротстве,
2) цена этой сделки существенно ниже рыночной стоимости того имущества, которое было продано (п. 1 ст. 61.2 Закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ).
Иными словами, под подозрение подпадают все сделки по заниженной цене, заключенные должником в течение года до того, как было заявлено о его банкротстве (тем самым предотвращаются попытки «вывести» ликвидное имущество из конкурсной массы, дабы не платить по долгам).
Ну а покупатель, который заключит подобную сделку, до недавнего времени рисковал тем, что его квартиру не только заберут в случае признания договора недействительным, но и деньги за нее обратно не вернут (т. к. вероятность получить всю сумму в рамках процедуры банкротства должника крайне мала).
Следует отметить, что 24 июля вступил в силу Закон, который позволил несколько сгладить эти негативные последствия для покупателя (Федеральный закон от 24 июля 2023 г. № 372-ФЗ).
По новым правилам средства, переданные покупателем по недействительной сделке купли-продажи жилого помещения, не должны включаться в конкурсную массу, а напрямую возвращаются ему (после продажи имущества на торгах).
До того, как деньги будут возвращены, а также в течение месяца после этого за покупателем и его семьей сохраняется право пользования жилым помещением, если оно является для них единственным.
Также покупатель наделяется правом выкупить свою квартиру повторно (доплатив разницу до реальной рыночной цены), заявив об этом арбитражному управляющему, который ведет дело о банкротстве продавца.
Конечно, нельзя не признать, что эти изменения не снимают все возможные риски для покупателей недвижимости у продавцов-банкротов: жилье все равно изымается у покупателя, либо, чтобы остаться его законным собственником, ему придется еще доплатить — и скорее всего, немалую сумму.
Поэтому не стоит пренебрегать предварительной проверкой продавца на предмет наличия у него долгов.
На данный момент закон позволяет гражданину возбудить процедуру внесудебного банкротства при задолженности от 50 тысяч рублей (вскоре эта сумма будет снижена до 25 тысяч рублей), а судебного банкротства — от 500 тысяч рублей (ст. 213.4, 223.2 Закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ).