О том, что такое сервисные апартаменты, как меняется сам формат и его целевая аудитории, а также при каких условиях девелоперам имеет смысл реализовывать подобные проекты и каких ошибок не стоит допускать, расскажет Алексей Лухтан, коммерческий директор GRAVION.
Сервисные апартаменты как формат
Сервисные апартаменты – формат, который завоевал популярность на международном уровне. По статистике портала The Apartment Service, в прошлом году количество таких лотов достигло более 1,1 млн по всему миру. Однако в России эта концепция все еще находится на стадии развития, и даже в столице число таких проектов пока остается не таким внушительным.
В классической интерпретации, сервисные апартаменты представляют собой полностью отделанные помещения, иногда с мебелью, находящиеся после продажи и ввода в эксплуатацию под контролем профессионального оператора. Этот оператор, часто являющийся частью международного гостиничного бренда, обеспечивает владельцам услуги отельного уровня: уборка, смена белья, room-сервис и так далее. Сервисные апартаменты также характеризуются наличием развитой внутренней инфраструктуры, включая фитнес-зоны, SPA, рестораны и прочее.
Операторы сервисных апартаментов часто предлагают услугу доверительного управления, организуя аренду и сопровождая процесс на всех этапах, в отличие от брокериджа, где агент просто помогает найти арендатора и заключить договор. При доверительном управлении, оператор, помимо работы с арендатором, следит за своевременной оплатой и состоянием апартаментов, отправляет собственнику фотоотчеты и при необходимости проводит текущий ремонт.
Для владельцев, решивших сдавать свои апартаменты в аренду, такой формат не только удобен, но и способствует максимизации доходов и сохранению актива в оптимальном состоянии. Аналитики отмечают, что спрос на размещение в сервисных апартаментах в 2022 году вырос на 15%, при этом средняя заполняемость составляет 70% в течение года и может достигать до 90% в пиковые сезоны.
Особенности России: нехватка операторов и "сокращенный" набор услуг
Обычно сервисные апартаменты ассоциируются с проектами премиального класса и выше, поскольку в менее дорогих сегментах такая линейка услуг редко требуется. Ведь внедрение высококлассного обслуживания влечет за собой дополнительные месячные затраты, которые оплачиваются владельцами.
К сожалению, в России не все объекты, позиционирующие себя как "сервисные" апартаменты, действительно соответствуют этому статусу. На рынке существуют комплексы, заявленные как жилье с расширенным обслуживанием, но на практике предоставляющие только услуги консьержа, задачи которого ограничиваются приемом почты и выполнением незначительных поручений. Такой консьерж-сервис – лишь часть того, что должно предлагаться в сервисных апартаментах. На российском рынке представлены единицы полноценных проектов с отельным сервисом.
В стране наблюдается нехватка международных отельных операторов, способных обеспечить качественное обслуживание сервисных апартаментов, особенно учитывая, что в премиум-сегменте репутация бренда играет ключевую роль. Из-за ухода многих зарубежных компаний девелоперы обращаются к управляющим компаниям с более широким спектром компетенций. Хотя российские бренды существуют, их количество ограничено, и они не всегда ассоциируются с безупречным качеством.
Пока девелоперы колеблются в создании собственных управляющих компаний, способных предложить полный отельный сервис. Однако, вероятно, в ближайшее время – особенно в премиальном сегменте – мы станем свидетелями появления новых участников рынка.
Целевая аудитория: деловые люди, которые ценят высококачественное обслуживание
Покупатели уже давно адаптировались к особенностям апартаментов и они их полностью удовлетворяют. Главное различие между ними и обычными квартирами заключается в невозможности прописки. Но учитывая, что для покупателей из премиум-сегмента эти апартаменты зачастую не являются единственным жильем, отсутствие возможности постоянной регистрации не имеет значения. Тем более, в апартаментах, находящихся под управлением отельной компании, возможна временная регистрация.
Государство также вносит ясность: апартаменты строятся и продаются официально по договорам долевого строительства, а оплата проходит через эскроу-счета, минимизируя риски для покупателя. Это хорошо осознают и клиенты.
Хочу отметить, что целевая аудитория за последнее время трансформировалась. Вопреки распространенному представлению, что сервисные апартаменты пользуются спросом в основном у региональных покупателей, новая тенденция заключается в приобретении их москвичами. Это активные люди, в возрасте 30-45 лет, владельцы бизнеса и высокопоставленные руководители. Иногда им удобнее остаться в центре Москвы после напряженного рабочего дня, и собственный апартамент для них лучше гостиничного номера. Эти люди часто путешествуют, обладают прогрессивным мышлением и ценят удобство и высококачественное обслуживание.
Следует заметить, что сервисные апартаменты все реже рассматриваются как "квартира для краткосрочного пребывания" и все чаще приобретаются для постоянного проживания. Покупатели, ведущие активный образ жизни, выбирают объекты с развитой инфраструктурой и отельным обслуживанием, которое упростит им решение многих повседневных вопросов. Именно на такую аудиторию стоит ориентироваться девелоперам, планирующим заниматься реализацией проектов сервисных апартаментов. Региональные покупатели, в частности бизнесмены из других городов, также заинтересованы в апартаментах, как месте для остановки во время визитов в столицу.
Сервисные апартаменты: потенциал и опасности для девелопера
Разрабатывая концепцию сервисных апартаментов, следует понимать, что успех возможен лишь при сочетании двух ключевых факторов – наличия обширной инфраструктуры, где все необходимые для жизни услуги доступны на месте, и высокого уровня обслуживания и управления самими апартаментами. Именно поэтому такие проекты могут не представлять интереса для девелоперов, специализирующихся на комфорт- и бизнес-классах, поскольку создание полноценного инфраструктурного комплекса требует серьезных вложений.
Также стоит обратить внимание коллег, планирующих строительство комплексов с сервисными апартаментами на окраинах центральных районов или в удаленных промышленных зонах. Наибольший спрос наблюдается на проекты в престижных центральных районах с удобным транспортным сообщением. Такие места предлагают жителям безграничные возможности для отдыха и развлечений, и вопросы о выборе места для ужина или посещения выставки не стоят.
К тому же важно учитывать необходимость создания полноценного комплекса услуг. Многие девелоперы элитных проектов вновь обращаются к этой идее после того, как в последние годы уменьшали внутренние возможности. Сейчас акцент делается на общественные пространства: спортзалы, салоны красоты и спа, бизнес-зоны, переговорные комнаты, коворкинги и другие так называемые удобства.
Например, в нашем клубном доме CULT резиденты получат все услуги от отельного оператора. Мы создаем всю необходимую инфраструктуру – велнес-центр, работающий круглосуточно, фитнес-клуб с хаммамом, зону красоты и спа, прачечную, ресторан. Следует подчеркнуть, что велнес-центр доступен только для жителей комплекса. Кроме того, они смогут воспользоваться услугой valet-parking, исключая необходимость покупки парковочного места. Профессиональные парковщики примут машину у входа и вернут ее в установленное время, чистой и заправленной.
Это все делается для того, чтобы облегчить резидентам рутинные задачи и дать им больше свободы. Отмечу, что цены на элитные сервисные апартаменты не сильно отличаются от схожих проектов в данной категории. Сервис является дополнительной опцией, и каждый решает, пользоваться им или нет. Для нас, как для девелоперов, главное – создать качественный продукт, соответствующий ожиданиям аудитории, и, конечно, соблюдать заявленный уровень и качество строительства. Рынок давно переориентировался в сторону покупателя, который с каждым годом становится все более требовательным и не прощает девелоперу обманутых ожиданий.
Алексей Лухтан, коммерческий директор GRAVION
