После рекордных показателей 2022 года на рынке недвижимости Турции наступила “черная” полоса: количество сделок падает, интерес со стороны иностранных инвесторов снизился, при этом неясно, каких перспектив стоит ожидать дальше. Чтобы лучше разобраться в ситуации, REALTING изучил, как развивался рынок недвижимости Турции за последнее десятилетие и почему начало 2023 года выбило почву из-под ног у этого рынка.
Ежегодно в Турции совершалось более 1 млн сделок с жилой недвижимостью
На основании данных Turkish Statistical Institute о сделках купли-продажи недвижимости.
Турция – это не только туристическая, но и индустриальная страна с одной из сильнейших мировых экономик. Развитая городская и международная транспортная инфраструктура, мягкий климат, многонациональное население, возможность ведения бизнеса, а также простая процедура покупки недвижимости обеспечивают стабильный спрос на квартиры и дома как со стороны местных жителей, так и со стороны иностранцев.
Ежегодно с 2013 по 2022 год в Турции совершалось более 1 млн сделок с жилой недвижимостью. Заметный рост по количеству сделок произошел в 2015 и 2020 годах – оба раза на 11%. В остальные годы наблюдаются незначительные изменения в пределах 5%. Стабильное количество сделок с недвижимостью демонстрирует устойчивость рынка к внешним экономическим и политическим изменениям.
2020 год - лидер по количеству сделок, несмотря на начавшуюся пандемию, – показатель приближался к значению 1,5 млн сделок. Росту в этот год способствовало снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию. Это подтверждает и структура сделок по способу финансирования покупки недвижимости. Так, в 2020 году 38% сделок было совершено с использованием заемных средств. Для сравнения, в 2018 и 2019 годах с использованием ипотеки было приобретено 20% и 25% объектов соответственно. Т.е. по сравнению с предыдущим периодом в 2020 году было совершено на 13 п.п. сделок больше с использованием ипотеки.
Помимо этого, в 2019 году изменились условия получения Турецкого гражданства через покупку недвижимости: сумма покупки жилья снизилась в 4 раза с $1 млн до $250 тыс. Это событие также повлияло на повышение спроса со стороны иностранцев.
Следствием февральского землетрясения в Турции стало снижение количества сделок. В январе 2023 года было совершено более 97 тыс. сделок купли продажи, в феврале 2023 – около 80 тыс (падение составило 18%). Показатель 1 полугодия 2023 года не смог достичь уровня аналогичного периода за 2022 год – разница в 160 тыс. сделок или 22%.
Покупатели выбирают вторичное жилье чаще
С 2013 по 2018 годы сделок со вторичной недвижимостью было больше, чем с первичной – распределение было 50/50: в среднем на “вторичку” приходилось 53% всех сделок, а на “первичку” – 47%. Тенденция изменилась в 2019 году, когда количество сделок со вторичной недвижимостью выросло на 9 п.п. По итогу 2022 года со вторичной недвижимостью было совершено 69% сделок, а в 1 полугодии 2023 года – 70%. При этом, в 2022 году и в 1 полугодии 2023 около 20% сделок со вторичной недвижимостью было совершено с привлечением кредитных средств и 80% с использованием собственных. Рассматривая первичный рынок, наблюдается аналогичная ситуация, но стоит учесть, что банки одобряют ипотеку только в случае, если объект готов и введен в эксплуатацию.
Говоря про покупку новостроек и объектов вторичного рынка стоит учесть риски в обоих случаях. Покупка объекта на первичном рынке в Турции подразумевает долевое строительство на стадии котлована; в таком случае следует тщательно выбирать застройщика, обратить внимание на репутацию строительной организации и уже сданные объекты недвижимости. Плюсом долевого строительства является ввод в эксплуатацию объекта с ремонтом, а также его расположение в новом жилом комплексе с уже развитой инфраструктурой.
Кстати строительство в Турции дорожает уже несколько лет и причин для снижения его стоимости нет. По данным TURKSTAT за май 2023 года индекс стоимости строительства увеличился практически на 48% в годовом исчислении; больше всего увеличилась стоимость строительных материалов и оплаты труда. Важно учесть, что после землетрясения сфера строительства подвергается жесткому контролю и регулированию со стороны государства.
К плюсам покупки объекта недвижимости на вторичном рынке можно отнести то, что есть возможность осмотреть квартиру или дом перед покупкой. Однако в случае покупки объекта на вторичном рынке нужно помнить о вероятности юридических рисков связанных с наличием обременения на квартиру. Торг в Турции – это часть культуры, поэтому покупая недвижимость от собственника можно получить скидку в разумных пределах.