Какие основные ошибки совершает потенциальный инвестор при покупке недвижимости в Сочи?
В этой статье рассмотрим ПОКУПКУ и ПЕРЕПРОДАЖУ в Сочи недвижимости в ценовом диапозоне до 10 млн ₽ и то, какие ошибки совершают инвесторы. Рассмотрим основные ложные убеждения:
1. Инвестировать буду только в стройки по ФЗ-214 с Эскроу-счетами.
Бесспорно ФЗ-214 и эскроу-счета - это самый безопасный способ вложить свои деньги в сочинскую недвижимость... Но гарантирован ли Ваш доход от перепродажи в этом случае? Сейчас разберемся.
На рынке Сочи ФЗ стройки (речь в этом разделе про жилые комплексы) сейчас представлены следующими объектами:
А теперь смоделируем ситуацию:
1. У вас есть 8-10 млн ₽ и огромное желание заработать за год-два пару миллионов на перепродаже.
2. Все сочинские риелторы убеждают Вас, что купив квартиру в любом из этих ЖК Вы 100% заработаете.
Конечно, можно приобрести квартиру в одном из этих комплексов. Но, предлагаю разобраться подробнее. Что же меня смущает в вопросе инвестирования с целью перепродажи в этих ЖК:
1. Строительство данных ЖК началось более 1-3 лет назад. А это значит, что огромное количество инвесторов, которые зашли в проект на начальном этапе (по гораздо более привлекательной цене) еще из него еще не вышли.
2. Более 80% всех покупок совершались за счет ипотечных средств (очень часто, покупатели переоценивают свои возможности, и когда кредитное бремя уже не выносимо - "сбрасывают" квартиру, жестко демпингуя других инвесторов).
3. В бюджете до 10 млн ₽ Вы сможете выбирать лишь из небольших студий (от 18 до 28 кв.м), которые составляют более 70% всего жилого фонда данных ЖК. Соответственно Вас ждет огромная конкуренция.
4. Застройщик может предложить своим клиентам льготную ипотеку, рассрочку, скидки. А что им предложите Вы?
Какой из этого можно сделать вывод? Хорошие ли это варианты для инвестирования?
Если рассматривать с целью капитализации, то "ДА" Вы в долгосрочной перспективе сохраните и приумножите свой капитал.
Если рассматривать с целью получения пассивного дохода - подойдут далеко не все комплексы (об этом подробнее в следующих статьях).
Если рассматривать с целью перепродажи в течении 2-ух лет - думаю нет.
Значит нельзя в Сочи купить квартиру в комплексах, строящихся по ФЗ-214 и заработать?
Можно... но не в вышеперечисленных ЖК.
В Сочи стартовали продажи ЖК "Лестория" и совсем скоро будет объявлен старт продаж ЖК "Море". Вот здесь можно успеть заработать.
На старте, если успеть купить, то можно выиграть.
Ажиотаж после старта стоит несколько месяцев. Застройщику нужно наполнить эскроу-счета, чтобы Банк видел динамику и выделил деньги на стройку. Именно поэтому в этот период Застройщик крайне заинтересован в инвесторах и предлагает самые заманчивые цены для покупателей. Потом ажиотаж проходит и цены уже поднимаются не так стремительно и по сути можно после этого уже выходить и считать прибыль.
Вывод: покупать квартиры в Сочи по ФЗ-214 с целью перепродажи можно, но сделать это нужно только НА СТАРТЕ.
2. Покупать в Сочи нужно только готовую недвижимость.
Купить в Сочи готовую квартиру и не бояться что Застройщик не завершит строительство конечно можно. Но, в данном случае говорить о выгодной перепродаже через короткий промежуток времени (год-два) не приходится.
Это подойдет тем, кто хочет сберечь деньги от инфляции, или обеспечить будущее своих детей или внуков, но никак не для высокой рентабельности на коротком плече.
Многие знают, что рост цен на квадратные метры в Сочи составляет 20% в год. Но, это далеко не по всем комплексам. Часть объектов вырастит на 50%... часть на 30%... стоимость в других в лучшем случае останется на прежнем уровне. Вообщем, всё как в известном анекдоте 👇
Вывод: купить готовую квартиру и надеяться перепродать её с прибылью в течении 2-ух лет неразумно (положите лучше деньги в Банк на депозит).
3. Понравилось мне - понравится и другим.
Еще одна распространенная ошибка инвесторов - принимать решения основываясь на своих эмоциях и ощущениях. Другими словами они считают, что если этот ЖК им не нравится, значит и другие не захотят его покупать.
Но, нужно рассматривать объект для инвестиций исключительно как бизнес. Для примера: у Вас есть 10 млн ₽ и Вы хотите их инвестировать. У Вас есть дом и несколько квартир в своем городе, в гараже пара машин люкс или премиум класса. Совершенно логично, что Вам может не понравиться квартира или апартаменты за 10 млн ₽... Но, перепродавать эту недвижимость Вы будете не людям из своей социально-финансовой прослойки, а покупателям с гораздо более скромными доходами. Поэтому, опираться на свою ощущения нельзя.
Два с половиной года назад я предлагал своему клиенту хорошую инвестицию: купить за 3,6 млн уютную студию в ЖК Челтенхем.
Он отказался... так как не понравилось ему месторасположение дома... и купил самостоятельно апартаменты в другом комплексе... ведь там был бассейн, красивые рендеры... 20 метров до моря...
Уже спустя год ЖК Челтенхем стал стоить в 2 раза дороже...
АК Морской Берег в Лазаревском даже спустя 2,5 года сохраняет такую же цену и крайне туманные перспективы выйти из этого проекта без потерь...
Вывод: при выборе потенциально интересных объектов для инвестирования нужно учитывать следующие параметры:
1. Локация (насколько будет востребована при перепродаже);
2. Цена (насколько она соответствует рынку и является привлекательной);
3. Конкуренция (как внутри объекта, так и по соседним ЖК);
4. Потенциал (сколько проект принесет);
5. Сроки проекта (когда входить и выходить);
6. Целевая группа (кому перепродавать).
И, только правильно ответив на эти вопросы у Вас получится сделать хорошую инвестицию.
4. Недвижимость нужно покупать в Имеретинке (Сириус) - там выгоднее всего.
Очень многие покупатели, хотят приобрести недвижимость исключительно в Имеретинке. Ведь там красиво, всегда много туристов, поэтому, по их мнению - это отличное вложение, которое быстро окупится и принесет баснословные дивиденды.
Лично я считаю, что это крайне рискованая затея и вкладывать свои деньги в недвижимость Сириуса я бы не стал... Подробно почему я так считаю написано в этой статье 👇
Сочинский рынок недвижимости крайне интересен, здесь можно хорошо заработать (если знать что покупать и когда продавать). Но разобраться в нем непросто и у многих уходят на это годы.
Надеюсь статья была Вам полезна и если это так - подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые публикации.
П.С. В данной статье отражено моё субъективное мнение и может отличаться от мнения других. Принимать эту информацию, или нет решать Вам.
