Сейчас у нас в стране огромная инфляция, цены растут, а рубль обесценивается. На рынке недвижимости летом наблюдается большой ажиотаж о котором рапортуют все новостные агентства. В июле цена на квадратный метр вроде даже выросла на 1%, в августе еще больше. Складывается впечатление, что народ хочет пережить девальвацию рубля в недвижимости. Но точно сейчас самый лучший момент для покупки недвижимости?
Рассказываю про свою боль
Я с семьей живу в тихом районе Москвы, который нам очень нравится. Нас подкупает то, что вокруг много воды и деревьев и уезжать из него мы не хотим. Но вот беда в нашем районе уже давно ничего нового не строится, да и негде уже строить. Мы ищем четырёхкомнатную квартиру уже больше двух лет, требования у нас минимальные: не первый и не последний этаж, предложений нет! Ну или совсем нет. Уже некоторое время продают классную четверку с незаконной перепланировкой в несущих стенах, мы такой вариант не готовы рассматривать. Мы думаем про ипотеку и не готовы жить с перепланировкой несколько лет не имея возможности ее узаконить.
Сейчас у нас есть предодобренная ипотека с низкой ставкой срок по которой истекает уже скоро. И вот у нас с мужем начали появляться варианты, а не купить ли сейчас абы что, что бы потом продать... Думали, думали и вот что надумали.
Оценка стоимости квартиры
На платформах по подбору квартир часто можно встретить сервис по оценке стоимость жилья, даже не ДомКлике такой есть. Я не очень доверяю подобным вещам, ведь не очень ясно на какие данные они опираются. Опять же, возвращаясь к моему району, пытаюсь оценить сколько будет стоить квартира моей мечты в доме в которой я живу в ДомКлик, разброс цен огромный - 5 миллионов или 25%!!!!! и это при том, что я указала тип ремонта - евро. И это при том, что я знаю, то на нашей улице за последний год не было продано ни одной четверки! А смотреть соседки дома не правильно, они находятся уже на второй линии от метро.
Есть официальная статистика по стоимости квадратного метра, но и она у меня вызывает вопросы. Получается, что цена квартиры которую мы видим в статистике - это рыночная цена, которую определили спрос и предложение. Вот этому продавцу горело продать объект и он сделал хорошую скидку, а этот из принципа сидел и ждал, когда найдется покупатель на его условиях. На мой взгляд можно долго смотреть на цены, но если покупать квартиру сейчас не ясно за сколько можно будет ее продать потом... Тут все слишком сильно зависит от покупателя, найдется он или нет. И вот тут не понятно как строить бизнес-план.
Получается, что можно очень долго смотреть на среднюю цену квадратного метра по району, но толку от этого никакого... Вот, например, взгляните на табличку сверху, смешно: стоимость жилья в центре Москвы за месяц подешевела на 0,3%, а в районе Якиманки подорожала на 2.2%. Но постойте, от Театральной, которая считается центром Москвы до Якиманки всего 500 метров... Получается, что на все эти средние по району очень сложно ориентироваться.
Покупка студий в новостройках
Сейчас по статистике основной рост спроса приходится именно на студии и скорее всего большинство приобретаемых объектов - это инвестиционные проекты. То есть мы видим, что люди пытаются проинвестировать деньги в недвижимость, что бы сохранить их, а не решают свои жилищные проблемы. Но инвесторы рано или поздно продают часть своих активов.
Сейчас ЦБ закручивает еще больше гайки, что бы остудить рынок новостроек. В скором времени вновь будет увеличен минимальный первоначальный взнос и процентная ставка по кредиту. Все это в теории должно привести к тому, что цены на новостройки немного перестанут расти. Если ЦБ сможет остудить рынок новостроек, то там произойдет огромный передел. Пока действуют льготные ставки на первичку, покупателю очень не выгодно покупать студии на вторичном рынке, поскольку ставки там значительно выше. Большая разница в ставках между первичкой и вторичкой делает более выгодным вариант: купи квартиру на уровне котлована, а пока снимай. А часть застройщиков запускают программы по предоставлению квартир в аренду своим покупателям до того момента, как их объекты будут сданы. Получается, что сейчас купив студию на уровне котлована уже намного сложнее продать ее с большой премией когда она будет достроена...
Покупка объекта под сдачу
У меня у самой есть инвест-студия о которой я очень много рассказывала у себя на канале, в том числе считала ее доходность. Мне повезло войти в этот рынок вовремя, сейчас арифметика значительно изменилась.
Если посмотреть более свежие расчеты, то тут картинка намного хуже. Студии выросли в цене, а стоимость аренды не увеличилась пропорционально.
Я сейчас смотрю на рынок недвижимости и понимаю, что не готова заходить в инвест-проекты. Даже по IT программе не готова... Я понимаю, что рубль сейчас будет и дальше обесцениваться, но склоняюсь к тому, что рост стоимости ценных бумаг все же обгонит недвижимость... Но при этом я считаю, что сейчас может оказаться хорошее время для покупки недвижимости для себя. Но тут все просто, либо после сентября все будет совсем плохо, либо еще поборемся...
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.