Многих покупателей интересует, возможно ли купить "вторичку" в Дубае, и если да, то как? В этой статье расскажу все нюансы процесса сделки: что делать, с чего начать, на что обратить внимание и чего стоит избегать.
Первый шаг.
Нужно найти надежного эксперта по недвижимости. Обратите внимание, что покупка недвижимости требует участия лицензированного (!) брокера. Вы можете легко проверить его лицензию через приложение "Dubai Rest" (можно легко найти в своем плэй-маркете, введя название).
Второй шаг.
После обсуждения предпочтений, брокер начнет активно искать недвижимость. Если хотите выбирать своими глазами, то можете зайти на популярные сайты в Дубае, такие как: Bayut, Property Finder, Dubizzle, и направить понравившиеся варианты брокеру для проверки на актуальность.
При выборе недвижимости, обращайте внимание на ликвидность объекта, это важный фактор для перепродажи!
Недвижимость выбрана! Вы готовы её покупать! Что делать дальше?
Процессы покупки и продажи контролируются Земельным Департаментом Дубая. Здесь нет занижения или завышения стоимости, государственных программ или материнского капитала. Весь процесс сделки прозрачен и понятен, и не требует вашего присутствия в Дубае. Подробности я расскажу позже.
Некоторые покупатели пытаются привлечь своих юристов, которые не знакомы с местным законодательством, что усложняет процесс сделки. Отмечу! Договоры, связанные с недвижимостью в Дубае — стандартизированы, поэтому нет необходимости переводить их на свой язык и искать подводные камни!
Третий шаг. Сделка.
1) Перед подписанием договора купли-продажи вы заключаете электронный договор с агентством недвижимости. В соответствии с этим договором, вы перечисляете агентству депозит в размере 10% от стоимости недвижимости, который они удерживают до совершения сделки.
Если сделка не состоится по причине продавца, продавец обязан возместить покупателю сумму, равную двойному размеру депозита.
Если сделка не состоится по причине покупателя, 80% от суммы депозита передается продавцу, а 20% — агентству.
Как заключается агентский договор?
От Земельного Департамента Дубая вы получаете ссылку на агентский договор, которую открываете, проверяете все данные и подтверждаете свое согласие, просто нажав на кнопку.
Далее, тем же способом заключается основной договор купли-продажи, в котором вы также проверяете все данные.
Еще раз повторю, что все договоры в Дубае стандартизированы, поэтому невозможно исключить что-либо из договора. Однако, можно добавить пункты или заключить дополнительное соглашение в зависимости от ситуации.
2) Далее. Сбор документов и справок со стороны продавца. В этот пакет документов входят:
- Паспорт.
- Oqood или Title Deed — это документы о собственности.
- Statement of Account — документ от застройщика об отсутствии задолженности по рассрочке, если такая имеется.
- SPA — это договор о долевом участии. Вы его подписываете только в случае, если покупаете недвижимость с рассрочкой.
- NOC — это разрешение от застройщика на право перепродажи, даже если дом уже сдан в эксплуатацию.
- Также потребуется подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным платежам, если объект уже сдан в эксплуатацию.
На данном этапе, пока продавец собирает документы для продажи, вы, как покупатель, должны подготовить и отправить необходимую сумму для покупки недвижимости, а именно:
- Остаток суммы для передачи продавцу.
Здесь немного более подробно:
Если продавец соглашается принять наличные, то это отлично — вы можете передать деньги в день сделки. Однако, чаще всего продавцы предпочитают безналичный расчет. В таком случае используется менеджер-чек, чтобы исключить все риски. Менеджер-чек — это чек, который выписывает банк на имя физического лица или на имя компании, которой должна быть перечислена сумма, указанная в чеке. Только лицо, указанное в менеджер-чеке, сможет обналичить его или перевести деньги на свой счет.
Даже если у вас нет счета в Дубае, и вы не можете предоставить менеджер-чек, я могу помочь вам с этим, обращайтесь) Чек может быть выписан любым третьим лицом, у которого есть счет в Дубае.
Помощь в финансовых вопросах зависит от вашей ситуации.
Рассмотрим две из них:
1) Первая ситуация. Если у вас есть деньги на счету в долларах или евро, но ваш банк предлагает снять только в рублях с большими потерями при конвертации, в этом случае помогут специальные лицензированные компании, оказывающие юридические услуги при сделках с недвижимостью в Дубае. Они заключают с вами договор, и на основании этого договора вы переводите деньги, которые компания обменивает на менеджер-чек и передает в руки продавцу в день сделки.
2) Вторая ситуация - если у вас есть наличные деньги. Это даже более простой, быстрый и надежный вариант, чем перевод через банк. Я смогу помочь организовать варианты решения этого вопроса.
Но и это еще не все... Помимо основной стоимости недвижимости, вас ожидают дополнительные расходы:
- 4% налога на покупку недвижимости в Дубае. Этот налог взимается независимо от того, покупаете ли вы недвижимость у застройщика или у собственника на вторичном рынке. Оплата производится только в день сделки в офисе Трасти. Это место, где регистрируется право собственности.
- За услуги переоформления договора вам необходимо заплатить 1,144$ или 1,430$ в день сделки. Сумма зависит от типа документа о собственности.
- В соответствии с законодательством Дубая покупатель обязан заплатить 2% комиссии агентству от общей стоимости недвижимости.
Зачастую бывает так, что одна из сторон не может прилететь в Дубай для совершения сделки, в таком случае мы оформляем доверенность.
Услуга по оформлению доверенности в Дубае автоматизирована. Все можно сделать в электронном виде, и вам не нужно будет ехать к нотариусу в Дубае.
Однако, есть небольшое уточнение: если вы договорились с продавцом о передаче наличных в день сделки, то согласно закону покупатель и продавец должны присутствовать лично! В этом случае не допускается использование доверенностей!
После сбора всего пакета документов они отправляются в Трасти офис, где будет проводиться ваша сделка. Назначается время встречи, и обе стороны встречаются уже там. После проведения всех платежей и предоставления необходимых документов в оригинале, спустя 30-40 минут ожидания, вы получаете на свою электронную почту документ о собственности уже на ваше имя. Распечатывать его необязательно. Вы можете легко проверить изменение права собственности с помощью приложения Dubai Rest
Если у вас остались вопросы или вы бы хотели услышать развернутый ответ на другие темы — оставляйте их в комментариях. Обязательно отвечу!
С вами была Яна Левинсон — эксперт по недвижимости премиум и люкс сегмента в Дубае. Мой сайт и номер телефона +971585908581!
