Как передать деньги через эскроу-счет при покупке квартиры на «вторичке»
В последние годы многие уже наслышаны про эскроу-, что они используются при покупках квартир в новостройках. Но, оказывается, эскроу-расчеты используются и при покупке квартиры на «вторичке».
Это максимально надежный способ расчетов.
Разберем сегодня этот вопрос.
Эскроу — это счет в банке, используемый для депонирования денежных средств одного лица для передачи другому, после завершения сделки.
Депонирование – это передача денег или других ценностей на хранение в банк. Банк только хранит ценности, но не использует их в качестве капиталовложений своих клиентов.
Этот способ расчетов используют в долевом строительстве. Реже — в сделках на вторичном рынке.
Форма договора счета эскроу трехсторонняя: покупатель, продавец и банк. Эскроу удобно использовать в сложных сделках, когда расчеты «ветвятся» и возникает множество доплат.
Механизм расчета с помощью эскроу ничем концептуально не отличается от аккредитива. В отличие от аккредитива она более гибкая.
Так как договор счета эскроу трехсторонний, всем участникам сделки необходимо заранее запросить договор у банка и внимательно его прочесть.
В отличие от аккредитива, продавец тоже в нем участвует, поэтому может добавить необходимые для себя пункты.
Простым языком, покупатель вносит на счет-эскроу определенную сумму, после чего эта сумма «замораживается».
Продавец получит деньги, только когда передаст покупателю права собственности на жилье.
Банк, являясь эскроу-агентом контролирует выполнение обязательств по договору между покупателем и продавцом.
Тот, кто вносит деньги на счет, называется депонентом, тот, кто получает — бенефициаром.
Банк сам устанавливает факт выполнения условий по договору.
Как только бенефициар представит необходимые документы, он получает деньги.
До этого момента владельцем средств эскроу счета является депонент. При этом он не может ими распоряжаться.
Эскроу поможет при оформлении сделок, в которых возникает риск, что одна сторона договора, получив деньги, не выполнит свои обязательства.
Такие счета удобно открывать, когда между платежом и передачей денег проходит долгий срок.
Например, необходимо одновременно продать старую квартиру и купить новую.
Рассмотрим этапы.
Продавец, покупатель и банк заключают договор, в котором они определяют свои обязательства. Покупатель и продавец могут влиять на перечень условий.
Чаще в нем прописывается, что продавец получит деньги покупателя только после того, как право собственности перейдет на покупателя.
Продавец документально подтверждает, что квартира, выставленная на продажу, не имеет других собственников.
Требования банков к перечню необходимых документов могут отличаться. Обязательным является заявление и документ, удостоверяющий личность депонента.
Покупатель обязуется оплатить покупку в установленный договором срок.
Банк гарантирует перевод денег продавцу после выполнения условий договора.
Что происходит:
Покупатель открывает счет эскроу и переводит на него необходимую сумму.
Банк «замораживает» деньги на счете.
Средства, размещённые на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов в размере суммы, не превышающей 10 млн рублей. То есть, если ваша квартира стоит больше 10 млн рублей или вы покупаете несколько квартир в одном доме с несколькими счетами эскроу, вернуть вы сможете только 10 млн рублей (ст.12.1 ФЗ РФ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации" от 23.12.2003 N 177-ФЗ).
В настоящее время в данную статью вносятся изменения, но мы полагаем, что они коснутся только увеличения суммы 10 млн. руб. Однако, если изменения будут иными, они в любом случае не будут нарушать прав сторон купли-продажи недвижимости.
После завершения сделки Продавец приносит в банк выписку из ЕГРН о новом собственнике квартиры.
Банк переводит деньги со счета эскроу на счет продавца.
Банк вправе предусмотреть условие об оплате за свои услуги. Покупатель и продавец по договоренности определяются с этой оплатой.
Если в договоре не указан размер вознаграждения, то ориентируются на цену, которую назначают другие Банки за аналогичные услуги.
Итак, плюсы схемы:
1. Продавцу гарантировано получение денег после того, как выполнит обязательства по договору.
2. Покупатель защищен от мошенничества.
3. Покупателю гарантирован возврат денег, если одна из сторон сделки решит расторгнуть договор.
4. Покупатель и продавец самостоятельно выбирают основания, по которым банк будет определит выполнение условий сделки.
5. Сумма до 10 млн рублей страхуется в Агентстве по страхованию вкладов.
6. Счет эскроу нельзя арестовать, если у покупателя возникли долги по налогам или другим обязательным платежам.
7. Такая схема удобнее и безопаснее, чем банковская ячейка, расписка, передача денег наличными и любой другой способ, где есть риск, что продавец, получив деньги, потеряет к покупателю интерес.
8. Такой счет позволяет не попасться на мошенников.
К примеру, мошеннические схемы, которых вы избежите:
- нарушение процедуры передачи права собственности, установленной законодательством;
- участие в сделке купли-продажи лица, не обладающего необходимыми полномочиями;
- сокрытие законных наследников;
- продажа квартиры нескольким лицам.
Как мы много писали раньше, каждый этот пункт подразумевает порядка десяти способов получения денег обманным путем.
9. Кроме того, не забываем, что ранее «Единая Россия» добилась принятия закона, согласно которому заключение договоров о долевом строительстве через эскроу-счета стало обязательным. Практики проблемности в части новостроек с эскроу-счетом с финансированием, нет.
Благодаря действующей схеме у людей растет доверие к покупке квартир на первичном рынке, они не могут стать обманутым дольщиком, а все эскроу-счета застрахованы.
Минусы счета эскроу:
1. Счет эскроу можно открыть не во всех российских банках. Об этом сторонам договора надо позаботиться заранее, найти Банк, который работает с такой схемой.
2. Покупатель может вернуть деньги только при расторжении договора.
3. Проценты на деньги счета эскроу не начисляют.
Теперь, схема с эскроу-счетом при покупке квартиры всем понятна.
Оплачу коммуналку через экскроу-счет. Это как?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.Как использовать эскроу-расчет при покупке квартиры во вторичке. Подробно.