Недвижимость удалось приобрести на 600 тысяч рублей дешевле рыночной стоимости. Но в итоге суды с бывшей хозяйкой и приставами растянулись на 3 года. Потраченные деньги человеку вернут. Но купить на них что-нибудь стоящее уже вряд ли получится.
Что произошло
25 мая 2020 года житель Волгограда Николай Анатольевич приобрел на аукционе квартиру площадью 48,4 м². На таких аукционах служба судебных приставов продает имущество должников. Средства от продажи вещей перечисляются кредиторам в счет погашения задолженности. Победитель торгов заплатил за эту квартиру чуть больше 1 миллиона 600 тысяч рублей, и юридически стал ее владельцем.
Позже выяснилось, что раньше эта недвижимость принадлежала Елене Геннадьевне. В квартире женщина проживала вместе с 2-мя несовершеннолетними детьми. У Елены была большая задолженность перед налоговой инспекцией, коммунальными службами, управляющей компанией и коллекторскими агентствами. Общая сумма этой задолженности — около 700 000 рублей. По искам на общую сумму чуть больше 318 000 рублей уже прошли суды. Они обязали должницу вернуть средства кредиторам. Служба судебных приставов занималась исполнением этих судебных решений. Поэтому имущество должницы сначала было арестовано, а затем продано с торгов.
Здесь надо отметить, что эта квартира на момент проведения торгов была единственным жильем Елены Геннадьевны и ее несовершеннолетних детей. Согласно закону, судебные приставы не имели права продавать его с аукциона. Единственное жилье должника может быть продано только в том случае, если его размеры превышают «разумные потребности». Например, если в квартире площадью 110 м² проживает один человек. В таком случае элитное жилье продается, должнику покупается квартира площадью около 30 м², а разница отправляется в счет погашения долга.
В этой же ситуации на семью из 3-х человек приходилось 48 м², при норме 54 м². Правда, раньше в собственности у Елены Геннадьевны была еще комната 18 м². Но она продала ее до наложения ареста и назначения аукциона. Поэтому реализация с торгов единственной квартиры должницы была нарушением закона со стороны судебных приставов.
К тому же Елена Геннадьевна, по ее словам, сама хотела продать эту квартиру, чтобы рассчитаться с долгами. Но выручить за недвижимость она предполагала 2 миллиона 270 тысяч. Столько стоила недвижимость по оценке специалистов. Таким образом, судебные приставы продали жилплощадь по цене существенно ниже рыночной. И лишили женщину возможности получить деньги в большем объеме.
И после аукциона приставы перевели на счета кредиторов в счет погашения долга 318 000 рублей. А остаток в размере 1 миллион 243 тысячи перечислили на счет бывшей должницы и бывшей владелицы квартиры.
В результате проведения таких торгов Николай Анатольевич на законных основаниях стал собственником недвижимости, заплатив за нее 1 миллион 600 тысяч рублей. Но бывшая владелица квартиры Елена вместе с несовершеннолетними детьми отказалась покидать эту квартиру и выписываться из нее.
Покупатель подал иск в суд
Он потребовал выселить бывшую владелицу и ее детей из принадлежащего ему жилья. В ответ на это Елена Геннадьевна подала встречный иск. Она указала, что спорная квартира — это ее единственное жилье. Служба судебных приставов не имела права его продавать. Бывшая владелица потребовала в суде признать сделку купли-продажи недействительной.
Рассмотрением этого спора занялся Центральный районный суд города Волгограда. Судьи приняли во внимание, что приставы, продав единственное жилье должника, нарушили закон. Суд признал сделку недействительной. Право собственности было возвращено бывшей должнице. А служба судебных приставов должна вернуть покупателю 1 миллион 600 тысяч рублей.
Такое решение было принято 15 марта 2021 года. Через 9 с лишним месяцев после проведения торгов.
Служба судебных приставов обжаловала решение суда
В ответ на это иск в суд подала уже Служба судебных приставов. В апелляционной жалобе она указала, что за проданную квартиру на счета приставов поступил 1 миллион 600 тысяч рублей. Из них 318 000 приставы отправили кредиторам, а 1 миллион 243 тысячи вернули бывшей владелице недвижимости. С решением суда о том, что им предстоит возвращать деньги еще и покупателю, они не согласны.
Апелляционную жалобу рассмотрел Волгоградский областной суд. Судьи более высокой инстанции постановили следующее. Договор купли-продажи квартиры они признали недействительным. Вместе с тем судьи указали, что при признании сделки недействительной обе стороны должны вернуть друг другу все полученное. Как мы помним, после сделки 1 миллион 243 тысячи были перечислены на счет должника, а еще 318 тысяч ушли на погашение ее долгов. Соответственно, собственница квартиры Елена Геннадьевна П. должна вернуть покупателю заплаченный им 1 миллион 600 тысяч рублей.
Такое решение Волгоградский областной суд принял 7 июля 2021 года. С момента торгов на то время прошло уже больше года.
Покупатель оспорил это решение
К слову сказать, бывшая должница Елена Геннадьевна П. не стала спорить с этим решением. Но его опротестовал покупатель. Он сомневался, что женщина, которая не платит коммуналку и налоги, сможет вернуть ему 1 миллион 600 тысяч. Апелляционную жалобу он сначала подал в кассационный суд, расположенный в Краснодаре. Однако этот суд оставил все без изменений.
Тогда Николай Анатольевич подал апелляционную жалобу еще выше — в Верховный суд РФ. Судьи Верховного суда рассмотрели это непростое дело и обратили внимание на следующее обстоятельство. Согласно букве закона, продавец обязан передать покупателю товар свободным от притязания третьих лиц. Если впоследствии товар будет изъят у покупателя этими самыми третьими лицами на законных основаниях, то продавец обязан возместить покупателю понесенные убытки.
Договор купли-продажи Николай Анатольевич заключал не с собственницей квартиры, а с ООО «Департамент аукционных продаж». Этот департамент занимался организацией торгов идолжен был передать покупателю квартиру свободной от притязаний бывших собственников. А так как впоследствии право собственности на жилье вновь перешло к прежней владелице, то возместить покупателю ущерб должно ООО «Департамент аукционных продаж». Поэтому Верховный суд вернул дело на повторное рассмотрение и исправление ошибок.
Чем закончились судебные разбирательства
В итоге Волгоградский областной суд снова рассмотрел дело и оставил в силе самое первое решение районного суда города Волгограда. По этому решению право собственности на квартиру осталось за бывшей владелицей. А служба судебных приставов должна вернуть покупателю внесенную им сумму 1 миллион 600 тысяч рублей.
Такое решение было вынесено 8 февраля 2023 года. Пока суть да дело, с момента спорных торгов прошло почти 3 года.
Какие выводы можно сделать
В итоге покупатель квартиры оказался в проигрыше. Цены на недвижимость за 3 года выросли. Квартира площадью 48 м² в Волгограде теперь стоит от 3 миллионов рублей. За 1,6 млн подобное жилье сейчас найти уже нереально.
Таким образом, покупку квартиры по цене ниже рынка можно сравнить с покупкой «кота в мешке». Заранее угадать, чем обернется такая сделка — серьезной экономией или серьезными проблемами, невозможно.
Многим кажется: если в сделке участвуют сотрудники государственных структур, то все пройдет в строгом соответствии с законом. Однако описанная ситуация показывает: допустить ошибку и нарушить закон могут любые специалисты. А разгребать последствия таких ошибок в итоге придется добросовестному покупателю.
Если у вас есть, что добавить по теме, очень ждем вас в комментариях.
Хорошего дня любимые подписчики ❤️ и дорогие читатели!