Оценка жилой недвижимости не является профильным видом нашей деятельности, но и такие проекты у нас бывают. В основном мы проводим оценку жилья в сегменте бизнес- и элит-класса, когда объекты стоят дорого, а заказчику нужен индивидуальный подход и высокая квалификация специалистов, а не «отчет с конвейера», подготовленный практикантами.
Поселок премиум-класса
В 2022 году у нас был один интересный проект - оценка усадьбы стоимостью с целый завод или бизнес-центр в Москве. Усадьба располагалась в закрытом правительственном поселке «Архангельское» (ФГАУ «Оздоровительный комплекс «Архангельское»). Коттеджный поселок находится в Новой Москве на расстоянии около 10 км от МКАД по Калужскому шоссе, в районе города Троицк. Добраться оттуда до центра Москвы очень удобно, дорога составляет не более часа.
Комплекс расположен на территории в 135 гектар и обладает помимо безопасности повышенного уровня еще и обширной инфраструктурой для отдыха, включая лодочную станцию, прогулочные маршруты по лесу, спортивный комплекс, ресторан и даже закрытый храмовый комплекс. На территории поселка в разное время проживали государственные деятели нашей страны – Л.И.Брежнев, М.С.Горбачев, Д.А.Медведев и другие.
Основная часть домов и резиденций комплекса расположена на земле, принадлежащей Управлению делами Президента РФ, однако несколько усадеб находятся в частной собственности. Один из таких домов мы и оценивали.
Сложная задача – практически нет аналогов
Усадьба состоит из нескольких земельных участков общей площадью порядка трех гектар. Включает деревянный жилой дом с элитной отделкой, отдельно стоящий дом для гостей, дом-гараж с комнатами для проживания обслуживающего персонала, оранжерею, совмещенную с конюшней. Непосредственно по краю усадьбы протекает речка. Кроме того, собственник усадьбы может пользоваться всей инфраструктурой коттеджного поселка.
Оценка подобного объекта является достаточно сложной задачей. Найти прямые аналоги для такой недвижимости сложно даже на рынке Москвы и Подмосковья, их практически нет. Поэтому в качестве сопоставимых объектов мы выбирали те, которые наиболее похожи с точки зрения престижности инфраструктуры и ценности для потенциального потребителя - объекты по Рублево-Успенскому направлению, а также в наиболее элитных поселках по Новорижскому и Дмитровскому направлению.
Например, если для кого-то большую ценность представляет соседство с важными правительственными деятелями, тогда альтернативой может стать недвижимость, расположенная в районе Жуковки, Усово и Барвихи - недалеко от резиденции президента, где соседями являются деятели второго или третьего уровня управления нашей страной.
Также таким аналогом может быть недвижимость в поселке «Агаларов Эстейт» на Новый Риге или в «Пестово» на Дмитровском шоссе. При этом в Пестово, например, в качестве аналогов надо выбирать дома не на основной территории поселка, а крупные усадьбы, расположенные непосредственно вокруг гольф-поля. В итоге наши расчеты показали, что стоимость земли у подобной усадьбы, несмотря на значительную площадь участка, может быть порядка 30 тысяч рублей за 1 кв.м (40-50 тысяч долларов за сотку). А в совокупности только стоимость земли, без строений составляет порядка 10-12 млн долларов.
Для расчета строений нами применены несколько методов. Стоимость основного и гостевого дома рассчитывалась с применением регрессионного анализа по выборке домов сопоставимого конструктива в поселках сопоставимого класса. Также вносились дополнительные корректировки, для учета разницы в местоположении и ряде иных характеристик. Прочие постройки оценивались с применением затратного подхода с учетом их капитальности, качества и износа.
Оценка резиденции стоимостью в миллиард рублей
Общая стоимость усадьбы с учетом всех построек получилась около 1 млрд рублей. Домов стоимостью в миллиард не так много среди элитного жилья Подмосковья. Это достаточно закрытый сегмент рынка. Поэтому этот проект на оценку можно назвать уникальным.
Результат оценки был принят заказчиком и использован для принятия решений о продажи объекта, либо разделения его между наследниками.