Журналисты попросили комментарий на тему что выгоднее в снимать квартиру или покупать. И понял, что многие люди очень не правильно считают выгоду.
Обычно расчеты выглядят так. Я могу снять квартиру за 43 тысячи, а чтобы её купить мне нужно потратить 14 млн, из которых 80% будет ипотека, то есть платеж будет больше 120 тысяч рублей (точнее 119500(ставка 11,5%, срок 20 лет, сумма кредита 11,2 млн). Значит, выгоднее снимать, причем вон на сколько выгоднее. Считай в три раза.
Но выгода - это более объемлющее понятие, чем только деньги. Здесь у нас и удобство проживания, и комфорт владения своим жильем. Но эти понятия для каждого человека свои, давайте о них не будем и поговорим чисто про деньги.
1. Сравнивать платеж по аренде с полным платежом по ипотеке - не правильно. Потому что в ипотечном платеже есть тело кредита и проценты. И по сути своей тело кредита нельзя сопоставлять с арендным платежом. Арендный платеж и проценты по кредиту - вот однотипные понятия.
И уже мы сравниваем не 43 тысячи и 120 тысяч, а 43 и 107. Причем эти 107 постоянно уменьшаются, и например, через 4 года они стану равны 100 тысячам.
2. Что выгоднее снимать или покупать в ипотеку?
Если мы сравниваем выгодно или нет, то мы должны сделать и второе допущение. Что я могу платить 120 тысяч в месяц ипотеку. Иначе и смысла в сравнении нет. Теперь вопрос, а если я снимаю квартиру, а не плачу кредит, то что я делаю с оставшимися деньгами? Наверное, во что-то инвестирую или кладу на депозит.
Тут опять возникают допущения, потому что мы не знаем доходность инвестиций конкретного человека. Поэтому возьмем депозит. И положим деньги на него. Пусть под 8% годовых, да еще и ежемесячной капитализацией вклада.
То есть будем каждый месяц класть на этот депозит разницу между арендным платежом и процентами по кредиту и получать доход от вклада.
Соответственно, на разнице проценты минус аренда я через четыре года скоплю сумму 3,46 млн. рублей. Я чуть позже напишу, почему я 4 года здесь считаю.
3. Но у меня же в ипотеке есть еще тело кредита и при ипотеке я бы его платил. Значит, я это тело кредита тоже кину на депозит. И при тех же условиях у меня через 4 года скопится еще 854 тысячи рублей.
Не плохо, да?
А что будет с квартирой? Мой актив увеличится на 736 тысяч. Эта та сумма тела кредита, которую я выплачу за 4 года. То есть, из последних 854 тысяч нужно вычесть эту сумму, чтобы сравнение было точнее.
Итого, мы через 4 года имеем - 3,46 млн на разницы с процентами. И 118 тысяч на разнице в теле кредита. В сумме 3,578 млн.
А теперь давайте еще одну вещь сделаем, чтобы сравнение было совсем корректным.
При использовании ипотечного кредита, у меня был первоначальный взнос в размере 2,8 млн. Его ведь я тоже могу положить на депозит? Кладем и его на депозит под те же условия. Через четыре года у меня будет 3,826 млн. То есть на 1, 026 млн. больше.
Итого 3,578 + 1,026 = 4,6 млн. рублей выгоды.
Но давайте посмотрим, что это за выгода?
Итого, что мы имеем.
Четыре года назад, я купил квартиру за 14 млн. сегодня у меня остаток по долгу около 10,45 млн.
Сегодня я могу купить квартиру и у меня на руках:
3,46 млн. – это разница между арендной и процентами
854 тысячи – это то, что я накопил не выплачивая тело кредита, а кладя эти деньги на депозит
3,826 млн. – это мои 2,8 пролежавшие на депозите
Четыре года назад я пришел к покупке с цифрой в 2,8 млн. и за четыре года уменьшил долг по ипотеке до 10,45 млн.
А сегодня у меня 8,140 млн. То есть мне нужно взять кредит всего 5,860, чтобы купить квартиру за 14 млн.
И вот здесь я хочу сказать, почему я говорил про 4 года
По моему мнению, если мы останемся в той же экономической модели, то в горизонте 4 года цены на недвижимость вырастут. И при этом можно даже примерно рассчитать на сколько. Падение цены на вторичку было за 2022 год в Москве и крупных городах от 15 до 20%. Грубо 17%. Официальная инфляция за 2022 году была 12%. В 2023 наш Премьер ожидает в районе 5%.
То есть уже по концу 2023 года ожидается потенциал для роста в 17+12+5 = 34%
Ну и путь меры ЦБ будут прекрасными и в следующих годах инфляция составит 4% годовых. Значит, набежит еще процентов 12%.
В сумме 46% и это только официальная инфляция. Реально цифра будет еще выше. И именно такую картину мы и видели в 2020-2021 году, когда падение цен в 2015 году привело к взрывному росту цен на недвижимость в эти годы. В итоге от 2015 года цена была примерно плюс 80%.
Таким образом, есть все шансы, что когда через 4 года я решу купить квартиру, имея на руках 8,140 млн. мне придется потратить не 14 млн, а на 46% больше. То есть 20,4 млн
И кредит мне нужно будет взять в размере 12,26 млн..
А чтобы выйти в «0», то есть взять кредит в те же 10,45 млн, квартира должна стоить не дороже 18,6 млн. То есть цены не должны вырасти за четыре года больше, чем на 32%.
Я понимаю, что здесь было сделано несколько допущений, в том числе и основное по поводу роста цен в таком размере через 4 года. Но обратите внимание, что я специально не стал делать допущений ухудшающих положение арендатора, таких как рост арендной ставки и снижение ставок по кредиту, которые могут существенно уменьшить разницу между арендным и ипотечным платежами.