В современное время найти обмен квартирами и чтобы это устроило обе стороны, очень сложно. Поэтому на практике чаще совершают альтернативные сделки, когда в одно время ищется покупатель на вашу квартиру и ищется квартира для покупки.
Но все же вопрос обмена квартирами существует и имеет место.
Рассмотрим сегодня, стоит ли вместо договора мены заключить 2 договора купли – продажи и какие есть здесь подводные камни.
Сразу отметим, этого делать не стоит.
Появляется риск, что в случае спора суд признает договор недействительной сделкой и применит правила, предусмотренные для договора мены.
Такая проблема часто возникает при обмене квартир, которые принадлежат физическим лицам.
Собственники заключают вместо договора мены 2-а договора купли-продажи, чтобы получить право на налоговый вычет. Однако налоговый орган откажется предоставить налоговый вычет, если выяснит, что:
- участники сделок состоят в родственных отношениях (имеется взаимозависимость);
- стороны заключили два договора купли-продажи одновременно или примерно в одно время;
- фактически стороны совершили мену, а не продажу объектов недвижимости.
В одном из судебных споров суд согласился с выводами налоговой инспекции о том, что стороны совершили притворные сделки купли-продажи, в которых они прикрывали фактически заключенный договор - договор мены квартир. И суд применил к сделке, которую стороны действительно имели в виду, относящиеся к ней правила – о договоре мены. Суд признал за налогоплательщиком право на получение налогового вычета, но лишь в части денежной доплаты по договору мены (определение Красноярского краевого суда от 16.08.2010 по делу № 33-7180/10).
Суд переквалифицирует договор и в том случае, если спор возникнет не с налоговой инспекцией, а между сторонами. Суд может прийти к выводу, что фактически между сторонами состоялась мена, которую прикрывал договор купли-продажи, и применить последствия притворной сделки (апелляционное определение Омского областного суда от 25.03.2015 по делу № 33-1912, апелляционное определение Орловского областного суда от 22.09.2015 по делу № 33-2109/2015).
Притворная сделка, то есть сделка, которую стороны совершили для того, чтобы прикрыть другой договор, в том числе на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду с учетом ее существа и содержания, суд применит относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК).
При этом суды исходят из того, что:
- стороны фактически обменялись жилыми помещениями;
- воля сторон направлена на обмен недвижимым имуществом;
- расчеты по договору купли-продажи отсутствуют: покупатель денежные средства не передавал, оплата не производилась;
- сделки купли-продажи притворные..
Так, в одном из дел суд указал, что «хотя переход права собственности на объекты недвижимости был оформлен путем заключения договоров купли-продажи, фактически была совершена мена жилыми помещениями, при этом воля сторон обеих сделок была направлена именно на совершение сделки мены».
Поэтому он применил последствия недействительности сделки и вернул стороны в первоначальное положение, «приняв во внимание отсутствие факта передачи денег по договорам купли-продажи, оценку этих договоров как притворных, прикрывающих договор мены» (определение Красноярского краевого суда от 11.09.2015 № 4г-1759/2015).
Однако суд не признает договор недействительным, если установит, что «волеизъявление истца на заключение договора купли-продажи соответствовало в момент заключения договора его действительной воле». То есть если действия сторон свидетельствовали о намерении совершить куплю-продажу, а не мену, то такая сделка будет действительной (апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 15.07.2014 по делу № 33-7259/2014).
Отказался от сделки, но продавец не возвращает аванс, называя его задатком и удерживая арендную плату. Что делать?
До какого момента я могу отказаться от заключения договора купли-продажи своей квартиры?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.