МОЙ ЛИЧНЫЙ 17 ЛЕТНИЙ РИЭЛТОРСКИЙ ОПЫТ РАБОТЫ
Для большинства россиян продажа или покупка квартирыслучается один, два, ну от силы три раза в жизни. И поэтому сложно переоценить значимость этого события в жизни человека. Тем более, любая сделка с недвижимостью всегда связана с большими деньгами, а значит, для многих становится источником повышенного стресса и волнений. А как мы знаем, в стрессе нет ничего хорошего, скажу больше – по своему 17-летнему опыту работы риэлтором я знаю, что стресс мешает людям заключать хорошие сделки.
Поэтому, чтобы снизить уровень волнений и стресса, я подготовил для своих клиентов чек-лист (алгоритм) основных действий по покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости. Следуя ему,купить или продать квартиру становится гораздо легче. В статье мы с вами шаг за шагом разберём, что необходимо делать на каждом этапе сделки.
КРАТКИЙ ЧЕК-ЛИСТ: АЛГОРИТМ ОСНОВНЫХ ДЕЙСТВИЙ ПО ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Настоятельно рекомендую, ниже приведенный чек-лист до завершения сделки всегда держать под рукой, и четко следить за выполнением каждого пункта. И так, вы посмотрели квартиру, договорились по цене, что же дальше? А дальше все по порядку:
1. Устное согласование имущества квартиры (сделать это можно лично либо по телефону).
2. Ознакомление покупателя с документами (только личная встреча всех сторон сделки).
3. Устное согласование основных условий сделки (только личная встреча всех сторон сделки).
4. Подготовка документов по задатку (дистанционно).
5. Внесение задатка (либо лично либо дистанционно).
6. Составление описи имущества квартиры (либо лично либо дистанционно, составляется вместе с внесением задатка).
7. Снятие квартиры с рекламы.
8. Назначение даты сделки.
9. Составление основного договора купли-продажи и получение справок по ЖКХ.
10. Сделка.
Далее мы подробно разберем каждый из десяти пунктов моей пошаговой инструкции. После чего процесс покупку вам станет гораздо понятней.
1. ЗАЧЕМ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ УСТНО ОБСУЖДАТЬ, КАКОЕ ИМУЩЕСТВО ГОТОВ ОСТАВИТЬ ПРОДАВЕЦ В ПРОДАВАЕМОЙ КВАРТИРЕ?
В ходе этого согласования стороны обсуждают и договариваются о том, какое имущество останется в квартире после ее продажи. Это может включать мебель, бытовую технику, осветительные приборы и другие предметы, которые продавец готов оставить покупателю. В случае весомой стоимости имущества, оставляемого в квартире, устное согласование может быть подтверждено письменным договором (описью имущества). Данный шаг помогает установить доверие между покупателем и продавцом, улучшает коммуникацию между ними и исключает возможные недоразумения в будущем.
2. ПОЧЕМУ ОЗНАКОМЛЕНИЕ ПОКУПАТЕЛЯ С ПАКЕТОМ ДОКУМЕНТОВ НА КВАРТИРУ – ОДИН ИЗ ОСНОВНЫХ ЭТАПОВ ЛЮБОЙ СДЕЛКИ?
Ознакомить покупателя с пакетом документов на квартиру необходимо для обеспечения прозрачности и безопасности сделки. Это позволяет покупателю получить полную информацию о квартире, ее истории и юридическом статусе.
Например:
1. покупатель может убедиться, что квартира не является предметом споров, арестов или иных юридических проблем;
2. что продавец является законным собственником квартиры и имеет право ее продать;
3. узнать, сколько собственников имеется у квартиры – это важно для определения доли каждого собственника и возможных ограничений при продаже.
4. документы могут указывать на возможные риски, связанные с квартирой, такие как наличие задолженностей по коммунальным платежам или судебные иски.
Таким образом, ознакомление покупателя с пакетом документов на квартиру является важным этапом перед совершением сделки и позволяет обеспечить безопасность и прозрачность всего процесса.
3. ЗАЧЕМ НУЖНО УСТНОЕ СОГЛАСОВАНИЕ СУЩЕСТВЕННЫХ УСЛОВИЙ СДЕЛКИ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ?
Это делается для установления взаимопонимания и согласия между продавцом и покупателем относительно основных условий сделки. А именно: позволяет обеим сторонам иметь ясное представление о цене, сроках, условиях оплаты, порядке оформления документов и передаче права собственности, а также других важных аспектах сделки. Устное согласование позволяет избежать недоразумений и конфликтов в будущем, а еще служит основой для последующего оформления письменного договора купли-продажи.
По моему мнению, это один из самых существенных моментов во время переговоров между покупателем и продавцом. Он закладывает фундамент – сначала предварительного договора купли-продажи, а позднее и основного.
4. ДЛЯ ЧЕГО СОСТАВЛЯЮТСЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ И СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ (внесение задатка)?
Прежде всего, предварительный договор и соглашение о задатке необходимы для защиты интересов сторон в процессе совершения сделки купли-продажи недвижимости. Они заключаются между продавцом и покупателем перед оформлением основного договора купли-продажи, поскольку выход на подписание основного договора может занять от одной недели до месяца. Составляются документы риэлторами или юристами сторон, участвующих в сделке. В таком договоре обычно указываются основные условия сделки, такие как стоимость, сроки, условия передачи имущества и другие важные детали.
Соглашение о задатке ( и само внесение задатка) является доказательством того, что продавец и покупатель серьезно намерены заключить договор купли-продажи квартиры. Вот несколько основных причин, почему соглашение о задатке важно при продаже квартиры:
· Задаток является своего рода гарантией, что покупатель серьезно намерен приобрести квартиру, а продавец – продать ее. Покупатель вносит задаток, чтобы показать свою заинтересованность в сделке, а продавец принимает его в качестве подтверждения намерений продать квартиру.
· Задаток содержит условия, при которых он может быть удержан одной из сторон в случае отказа от сделки без уважительной причины. Это защищает стороны от нежелательных ситуаций, когда одна из сторон внезапно отказывается от сделки после того, как другая сторона уже внесла задаток.
· Задаток и предварительный договор купли-продажи определяет сроки и условия сделки. Это помогает сторонам иметь ясное представление о том, что ожидать от сделки и какие обязательства они должны выполнить.
Обычно сумма задатка составляет 50-100 тысяч рублей. При особых условиях сделки продавец вправе потребовать от покупателя более крупной суммы задатка.
Соглашение о задатке также предусматривает, что продавец перестает рекламировать свой объект недвижимости и предлагать его другим потенциальным покупателям. Если он все же решает отказаться от заключения основного договора купли–продажи, то ему придется выплатить покупателю двойную сумму задатка (согласно ст. 381 ГК РФ) если соглашение не предусматривает особых условий.
5. КАК ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ МОЖЕТ ПРОИСХОДИТЬ ПЕРЕДАЧА ЗАДАТКА ОТ ПОКУПАТЕЛЯ ПРОДАВЦУ?
Внесение (передача) задатка происходит на основании ранее оговоренных условий. Обычно это происходит в офисе риэлтора, в отделении банка, на квартире продавца или дистанционным образом. Если деньги передаются в безналичной форме, покупатель должен получить подтверждение о внесении задатка. Это может быть квитанция об оплате, расписка или другой документ, подтверждающий перевод денежных средств. По закону задаток может быть внесен непосредственно только самому собственнику недвижимости.
6. ЗАЧЕМ СОСТАВЛЯТЬ ПИСЬМЕННУЮ ОПИСЬ ПЕРЕДАВАЕМОГО ВМЕСТЕ С КВАРТИРОЙ ИМУЩЕСТВА?
Составление письменной описи обещанного к передаче имущества является важным шагом при продаже квартиры, который помогает обеспечить честность и прозрачность сделки для обеих сторон. Например, покупатель может использовать письменную опись для проверки, что все обещанное ему имущество действительно передано вместе с квартирой. Если какое-то имущество отсутствует или повреждено, покупатель может обратиться к продавцу для решения проблемы. Это гарантированно устраняет все возможные недоразумения и “забывчивость” участников сделки.
7. ПОЧЕМУ ПОСЛЕ ПОДПИСАНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ОСТАНАВЛИВАЕТСЯ ВСЯ РЕКЛАМА?
Снятие квартиры со всех рекламных площадок фактически означает, что продавец и покупатель достигли согласия по основным условиям сделки. В этом случае реклама больше не нужна, так как квартира уже зарезервирована и не доступна для других потенциальных покупателей. Это важнейшее условия для успешного завершения сделки и гарантирует доверие между продавцом и покупателем. В целом, остановка рекламы после подписания предварительного договора купли-продажи квартиры является обычной деловой практикой.
8. ДЛЯ ЧЕГО НЕОБХОДИМО ЗАРАНЕЕ НАЗНАЧАТЬ ДАТУ БУДУЩЕЙ СДЕЛКИ?
Назначение даты заранее позволяет всем заинтересованным сторонам подготовиться к сделке. Это включает в себя сбор необходимых документов, проведение оценки квартиры, организацию финансирования и т.д. Например, срок годности некоторых документов, таких как выписка из ЕГРН, ограничен по времени и это нужно учитывать. В целом, назначение даты позволяет обеспечить планирование, удобство, защиту интересов и соблюдение всех юридических требований.
9. ЗАЧЕМ СОСТАВЛЯТЬ ОСНОВНОЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ И ЗАЧЕМ НУЖНЫ СПРАВКИ ОТ ПРОДАВЦА ОБ ОТСУТСТВИИ ДОЛГОВ ПО ЖКХ?
Основной договор купли-продажи недвижимости – главный юридический документ, который определяет права и обязанности сторон на сделке. Поэтому он в обязательном порядке согласовывается со всеми участниками сделки. Знакомство с договором позволяет обеим сторонам быть в курсе своих прав и обязанностей, а также защищает их от возможных непредвиденных ситуаций или споров в будущем.
Основной договор также регламентирует порядок и сроки передачи недвижимости после сделки. Обязывает продавца сняться с регистрационного учета перед сделкой, собрать и предоставить необходимые документы. Такие, как: справку на продажу из ТСЖ, справки об отсутствии задолженности по ЖКХ, архивную поквартирную карточку из паспортного стола и другие. Состав и количество справок зависит от конкретной ситуации.
10. ЧТО ТАКОЕ СДЕЛКА?
Сделка включает в себя три основных этапа:
1. Подписание сторонами (покупателем и продавцом) основного договора купли-продажи.
2. Расчет между покупателем и продавцом.
3. Подача подписанного договора купли-продажи на регистрацию в орган росеестра, который регистрирует переход права собственности от продавца к покупателю.
После получения денежных средств и регистрации перехода права в росеестре, продавец передает недвижимость покупателю. Это может включать передачу ключей, документов, имущества и других материалов, связанных с недвижимостью. После этого сделка считается завершенной, и покупатель становится законным владельцем недвижимости. Обычно последний этап сделки происходит в присутствии риэлтора или юриста, который занимался ведением этой сделки.
Чтобы ничего не упустить на таком непростом деле как, продажа недвижимости, обращайтесь к грамотным специалистам. Это может быть риэлтор или юрист со специализацией в недвижимости.
ДРУЗЬЯ! У КОГО ЕСТЬ ВОПРОСЫ ПИШИТЕ В КОММЕНТАРИЯХ И Я С РАДОСТЬЮ НА НИХ ОТВЕЧУ!
В Хабаровске, по любым вопросам, связанные с недвижимостью, куплей, продажей или сопровождением сделок, обращайтесь прямо ко мне по номеру +7 (914) 158-01-66.
Риэлтор Жук Андрей Хабаровск. Все расскажу, объясню, покажу!
Не забудьте подписаться на мой канал и спасибо за лайки!