Дом “под ключ”. Как проверить предложение от строительной компании.

«Дом под ключ» означает, что строительная компания полностью подготавливает ваш будущий дом так, чтобы вы сразу могли в него въехать.

В этой статье мы описали опции из предложений на строительство домов «под ключ», которые предлагают некоторые строительные компании. Часто они упрощают ряд позиций, чтобы снизить суммарную стоимость строительства. Однако, в большинстве случаев, этих опций недостаточно для возведения полноценного дома. Как правило, такие «готовые» дома, требуют ещё много вложений и доработок. В итоге, заказчик переплачивает в 3-4 раза (а то и в 5 раз) от заявленной изначально стоимости строительства готового к проживанию дома.

Фундамент.

Для дома на плитном фундаменте крыльцо со ступенями и ограждениями не требуется. Для дома на фундаменте с вентилируемым подпольем необходимо крыльцо. Фотобанк СК БАКО.

Фундамент - это основа дома. И от качества его исполнения зависит не только комфорт, но и безопасность вашего жилища. Вот на что надо обратить внимание при рассмотрении предложения "Дом под ключ" от строительной компании:

• На визуализации и в смете различные типы фундамента: на визуализации низкий и дорогостоящий фундамент («шведская плита»), а в смете фундамент с вентилируемым подпольем. Для первого варианта крыльцо, ступени и ограждения не требуются, а для второго варианта необходимо делать входную группу со ступенями, перилами и ограждениями.
• Недостаточное количество свай в основании дома.
• Недостаточная площадь в основании свай.
• Недостаточная жесткость обвязки или ростверка фундамента.

Инженерные системы.

В коммерческом предложении от недобросовестного подрядчика могут быть упрощены следующие позиции:

• В расчете отсутствуют первичные работы по устройству заземления, вводу воды от внешнего периметра здания к точке ввода воды в дом, канализационные выпуски от места размещения канализационного стояка за габариты здания. Эти работы невозможно или очень сложно выполнить после возведения фундамента и отсутствие их в смете является поводом для неожиданного и значительного увеличения стоимости работ.
• В базовых предложениях реализации отсутствуют обязательные требования для размещения газового оборудования (газовой плиты, газового котла), таких как естественная вентиляция, дымоходы.
  

Кроме того, в предложениях по строительству дома "под ключ" могут встречаться следующие тезисы:
Тезис: «Мы проложим для Вас каналы для Вашей электропроводки».

Прокладка гофрированных труб в конструкциях дома для последующего выполнения электрической разводки. Специалисты электромонтажники обычно вставляют жесткие негорючие кабели, предназначенные для прокладки через деревянные конструкции, в гофрированные трубы из ПВХ до закладки в строительные конструкции. Кабель протягивается через прямые растянутые гофр.трубы. Даже замена кабеля в гофрированной трубе, проложенной по сложному маршруту, является сомнительным мероприятием.

Затягивание кабеля в пустую трубу может быть выполнено только, если эта труба гладкая, жесткая и имеет плавные радиусы загиба (например, стальная труба). Или, например, диаметр трубы в 2,5-3 раза больше диаметра кабеля, а труба проложена короткими 1,5-2,0 отрезками с возможностью доступа.

Прокладка электропроводки в стальных трубах в конструкциях дома. Фотобанк СК БАКО.

Тезис: «Мы проложим для Вас трубы для системы отопления бесплатно».

Прокладка труб отопления является сложной технологической операцией, от которой по большей части зависит надежность и качество работы всей системы отопления в целом.

Бесплатная прокладка часто труб часто содержит следующие недостатки:

• не учитывается линейное расширение труб при изменении температуры теплоносителя;
• трубы недостаточно закреплены и издают различные звуки в процессе эксплуатации (особенно неприятно слышать такие звуки ночью, когда в Вашем доме эти скрипы, писки и шуршания последовательно раздаются в различных частях здания);
• прямая и обратная труба отопления проложены рядом без необходимой в этом случае теплоизоляции;
• попадание строительного мусора в открытые трубы приводит к тяжело исправимым последствиям при последующей эксплуатации. Часто закупорка происходит не сразу, а через 1-2 года эксплуатации. Поиск места закупорки каналов сложен, а ремонт дорог;
• не выполняются испытания уложенных труб избыточным давлением. Выявление дефектов прокладки труб на последующих этапах и их цена их устранения может в 20-30 раз превысить стоимость и труб и работы по их укладке;
• отсутствие одного ответственного исполнителя приводит к непредсказуемости требуемого конечного результата - высокой надежности системы отопления индивидуального жилого дома.

Тезис: «К Вам придут специалисты и сделают Вам дымовые и вентиляционные каналы после строительства дома».

Монтаж вентиляционной системы в процессе строительства дома. Фотобанк СК БАКО.

Выполнение дымоходов и вентиляционных каналов после возведения кровельных работ часто содержит следующие недостатки:

• фактические размеры шахт дымовых и вентиляционных каналов часто в 3-4 раза превышают размеры, нарисованные застройщику архитектором;
• отсутствие комплексного проектного решения, определяющего площадь вентиляционных каналов, диаметр дымоходов, необходимые температурные отступы от дымовых каналов до конструкций, а также отсутствие совмещенного с каналами и с шахтами плана балок чердачного и межэтажного перекрытия, плана стропил обычно приводит к выпиливанию части несущих конструкций;
• пренебрежение архитекторами вопросов надежности конструкции в угоду элегантности планировочного решения приводят к совершенно необоснованной необходимости монтажа 4-5 метровых труб на здании с высотой 9,0 м или монтажа труб в ендове (в канале стока воды);
• выполнение узла примыкания между трубой и кровельным покрытием на уже готовой кровле сделать надежно и качественно очень непросто и дорого. Например, на кровле из металлочерепицы с толщиной листа 0,45-0,5мм, монтажник дымохода должен не только качественно закрепить дымоход, установить на нем зонт, выполнить теплоизоляцию и герметизацию узла примыкания материалами, но и не помять ногами, лестницей или страховочной веревкой тонкое кровельное покрытие. Удается это не всегда;
• выполняется упрощенный узел примыкания дымохода к кровле. Этот узел очень сложен, так как должен в процессе эксплуатации выдерживать значительные температурные деформации материалов этого узла от +70 (на солнце) до -30 (на морозе). Материалы конструкции, покрытие кровли и материал трубы имеют различные свойства и деформируются по-разному. Упрощенный подход приводит к системным протечкам.

Элементы фасада и кровли.

Вам следует насторожиться, если в предложении от подрядчика отсутствуют:

• ступени входной группы с финишным покрытием;
• перильные ограждения, ограждения балконов и террас в исполнении, реализованном на визуализации;
• лепные украшения фасада, присутствующие на визуализации;
• отделка карнизных свесов кровли.

Обратите внимание на выполнение карнизных свесов. Они не должны быть уменьшенного размера.

В расчете стоимости строительства дома "под ключ" должно быть указано выполнение фасадных работ.

Часто Застройщику демонстрируют различные дорогостоящие варианты отделки, но не предоставляют развёрнутый расчёт стоимости фасадных работ на дом. Свою позицию подрядчик объясняет тем, что фасадные работы можно отложить на потом.

Без ущерба для несущих конструкций дом может находиться без фасадной отделки не более полугода.

Вот такой чек-лист по проверке коммерческого предложения на "дом под ключ" у нас получился. Внимательно изучайте предоставленные подрядчиком документы и сметы. И обязательно обращайте внимание на пункты описанные выше.

__________________________________________________________________________________

🏠 Узнайте цену дома с учётом всех ваших пожеланий. Получите индивидуальный расчёт строительства дома под ключ без скрытых платежей и доплат. Получить цену на дом.