Никита, добрый день!
Можно спросить у Вас совета?
Ситуация следующая: думаем купить квартиру (маленькую, 21,6 м2) стоимостью (полностью готовая и с мебелью) — 7,6 млн. Сдача — в середине 2025 г. Соответственно, через несколько лет продать дороже, а пока временно сдавать для получения небольшой суммы, нельзя назвать прям доходом. Это будет в районе 20–25 тыс. Первоначальные вложения в нее, первый взнос, — 15%. Ежемесячно ипотека — 67 тыс., с учетом всех наших расходов свободными еще остаются 54 тыс.
Суть покупки этой квартиры — накопление средств с дальнейшей перепродажей для покупки, первоначального взноса (можно назвать финальной целью), квартиры побольше и переезда самим в нее (поскольку она стоит гораздо больше и нет средств на покупку сейчас).
Поскольку давно читаю Ваш канал и понимаю ход мыслей, то предполагаю, что ответ будет: лучше инвестировать, соответствуя целям и горизонту.
И, наверное, вопрос будет следующим — стоит ли «идти» через покупку квартиры или все же инвестировать? Насколько невыгодна будет покупка?
Вот такой вопрос получил в личные сообщения. У меня сразу возник встречный вопрос: «А почему вы решили, что продадите дороже?» Вдруг в нужный момент не получится выручить больше? Или рядом построят свалку? Или случится еще что-то? То есть это та самая спекуляция с кредитным плечом. Сколько вы планируете выручить с нее? 300 000 — 500 000 — 1 000 000?
Более того, сдавать планируете за 25 тыс., а ипотека — 67 тыс. Такое себе мероприятие! В подобных случаях не стоит выдумывать велосипед и пытаться построить какую-то «уникальную» схему по покупке кладовок, чтоб заработать. Скорее потеряете или, в лучшем случае, останетесь при своих. Определите сумму, которая вам нужна, горизонт, просчитайте свою финансовую цель, сформируйте портфель и идите по плану. Тот же ИИС позволит получать и налоговый вычет. В перспективе сможете спокойно купить себе квартиру, но уже за свои.
Более того, если стоимость недвижимости сейчас у своих максимумов, то акции еще далеки от них. Зачем покупать что-то дорогое, еще и в кредит, когда можно купить что-то дешевое, но за свои. Можно понять, если бы вы купили недвижимость, которая арендой покрывала бы платеж по ипотеке, а то и превышала его. Но в текущих условиях вообще не вижу смысла.
Кейс из реальной жизни. Знакомые хотят купить недвижимость для жизни, и на текущий момент накоплено 3 млн руб. Стоимость недвижимости, которую они хотят купить, — 12 млн рублей. Ипотека на 10 лет, на дольше уже не дают, а ставка на уровне 13% годовых. При таких условиях платеж по ипотеке за эту квартиру составит 135 тыс. руб. Арендовать подобную квартиру стоит 40 тыс. руб. Если инвестируют эти 3 млн руб. и каждый месяц будут туда откладывать оставшиеся 90 тыс. руб., то через 10 лет у них накопится капитал в 27 млн руб. при доходности в 11% годовых. Как вы понимаете, столько в настоящее приносят даже облигации. А если мы поставим 14% (это минимальная планка по портфелю 60 на 40), то получится 33 млн руб. Какова вероятность, что недвижимость утроится в цене за следующие 10 лет? Но при этом, когда вы берете ипотеку, вы берете обязательство; если что-то с вами случится, то банк просто заберет у вас квартиру и никому не будет дела до того, что 7 лет вы исправно платили. Здесь же у вас собственный капитал, которым распоряжаетесь вы единолично!
О том, как определить необходимую вам аллокацию, вы можете узнать из урока: https://dzen.ru/video/watch/63248174d2f12a784011c318. Подписывайтесь!