Чтобы определить стоимость квартиры самостоятельно, нужно проанализировать спрос и понять, сколько за нее реально готовы заплатить покупатели. Но часто собственники основываются на факторах, которые на самом деле не важны для рынка. Из-за этого недвижимость может продаваться непомерно долго. В этой статье-размышлении группа экспертов агентства премиальной недвижимости Etagi Prime поделится опытом, как оценить свою квартиру, чтобы продать по выгодной цене и в адекватные сроки.
Из этой статьи вы узнаете:
- Из чего складывается объективная стоимость недвижимости
- Что добавляет квартире ценность, а что отнимает
- Стоит ли завышать цену и ждать «своего покупателя»
- Какие объекты сегодня в цене
- Роль покупателя в корректировке цены
- Как устроить правильный аукцион на свой объект
Объективная оценка квартиры
Точная цена объекта позволит быстро и без ущерба продать недвижимость. Если цена завышена, становится больше переговоров и торга. Все это щекотливые моменты, которые выводят из равновесия и добавляют стресса. Кроме того, объект, который продается долго, становится подозрительным для покупателя: «если квартира не продается, значит, с ней что-то не так». Ну а если владелец решит снизить цену на объект, чтобы ускорить продажу, это только добавит сомнений потенциальным покупателям.
Продавец с пониманием адекватной стоимости своего объекта уверен в себе и в своей квартире: у него есть все козыри для убедительного диалога с покупателем. Его позиция построена на грамотной оценке и понимании того, что он не прогадает по итогу сделки.
Вывод 1: Выходить в продажу нужно с объектом, стоимость которого определена в соответствии с запросами и возможностями рынка и потенциальных покупателей.
Критерии оценки стоимости
Продать квартиру выгодно в первую очередь поможет консультация со специалистом, знающим рынок, тренды в недвижимости и настроения покупателей. По-настоящему успешные продажи формируются из нескольких факторов: оценки состояния рынка и своего предложения; выбора подходящего момента и убедительности речи при продаже.
Необходимо собрать статистику по району: проанализировать объявления о продаже недвижимости в похожих локациях и ЖК, выявить среднюю цену за квадратный метр жилья. К этой цене нужно прибавить уникальные плюсы продаваемого объекта. Если есть существенные минусы, их тоже нужно отразить в стоимости — покупатель наверняка обратит внимание на проблемные моменты вашей квартиры и будет сравнивать ее с похожими предложениями.
В брокерской практике есть несколько факторов, которые корректируют стоимость недвижимости в большую или меньшую сторону:
➔ Квартира расположена на первом этаже (риск сырости, проходной этаж) — минус 7-10%;
➔ Квартира расположена на последнем этаже (риск затопления) — минус 3-5%;
➔ Наличие балкона или лоджии — плюс 3-5%;
➔ Добротный вид из окна и солнечная сторона — плюс 5-10%;
Вывод 2: Стоимость недвижимости формируется из базы (средняя рыночная цена) и дополнительных факторов (позитивных и негативных).
Квартиры с отделкой
И в эконом-, и в комфорт-сегментах большей популярностью пользуются квартиры с отделкой. Они не требуют дополнительных вложений, а потому продаются быстрее как в новостройках, так и на вторичном рынке.
Застройщики сегодня стремятся сделать комплексное предложение покупателю. Иногда в дополнение к ремонту они меблируют квартиры, чтобы покупатель не тратил время на поиски, а стоимость мебели вошла в ипотечный кредит.
В премиум- и делюкс-сегментах покупатели, напротив, чаще выбирают квартиры без отделки, чтобы реализовать свои дизайнерские задумки. Однако в последнее время тенденцию скорректировали экономические факторы. Покупатели становятся более осторожными и приобретают варианты с отделкой.
Вывод 3: Если вы счастливый обладатель квартиры с отделкой, за нее можно выручить больше, чем за аналогичную, но без.
«Свой покупатель»?
Иногда продавцы указывают цену за недвижимость выше рыночной. Они рассчитывают дождаться «своего покупателя», который пойдет на все условия. Такая позиция провальная — не существует покупателей, готовых заплатить дороже только потому, что вы так хотите. Каждая сторона в сделке преследует свою выгоду, а потому однозначно будет торг и придется аргументировать высокую стоимость объекта.
Недостаточная мотивация на продажу недвижимости — вот что лежит в основе необоснованно высокого ценника. А истории таких продаж растягиваются на месяцы и даже годы.
Вывод 4: Никакого «своего покупателя» не существует. Завышенная стоимость = долгая продажа с неизвестным результатом.
Зависимость цены от площади
Стоимость квадратного метра прямо пропорциональна площади: чем больше квадратных метров, тем дешевле объект в совокупности. В последние годы застройщики снижают квадратуры квартир, чтобы подстроиться под запрос покупателя на определенную стоимость. Ведь покупатель всегда стремится уложиться в сумму, которую уже определил для себя как приемлемую.
При определении стоимости собственного объекта недвижимости нужно руководствоваться средней ценой на объекты недвижимости выбранного метража. Цена за квадратный метр трехкомнатной квартиры будет ниже стоимости квадрата однокомнатной. Поэтому для анализа ситуации следует подбирать одинаковые по метражу квартиры.
Заблуждением считается и тот факт, что многокомнатное жилье хуже продается. На каждую квартиру есть свой покупатель. Так, семья с 3-4 детьми в большинстве случаев будет рассматривать преимущественно квартиру с большим количеством комнат.
Если это «первый ключ» для студента, которому родители покупают недвижимость в подарок, то они, скорее всего, выберут однокомнатную квартиру или студию. «Эконом» и «премиум» в этом отношении ничем не отличаются.
Квартиры малого метража очень популярны в Москве — спрос на них в большой степени рождают гости, приезжие работники и студенты. Отсюда и большое количество малометражных вариантов в квартирографии застройщиков.
Вывод 5: Стоимость квадратного метра в малометражном жилье выше.
Устами покупателя глаголет истина
Профессиональные брокеры по недвижимости оценивают стоимость квартиры по предложению, которое готов сделать реальный покупатель. Часто цены, которые значатся в объявлениях, — это мечты продавца, а не объективная стоимость объекта.
Хочешь узнать цену на свою квартиру — дождись предложения от реального покупателя. Он прошел весь путь анализа рынка: сравнил объекты, их преимущества и недостатки, сравнил цены и наверняка проверил, насколько они могут быть снижены продавцами. Покупатель будет делать все, чтобы купить дешевле. А потому цена в конечном счете будет близка к адекватной.
Определить объективную стоимости объекта поможет ответ на вопрос: «а что ещё за эти деньги можно купить в другом месте и получить более высокое или равнозначное качество жизни?». Важно посмотреть на свою квартиру глазами покупателя — с этой позиции можно оценить все ее достоинства и недостатки.
Вывод 6: Два самых важных метода оценки — это предложение потенциального покупателя и сравнение с вариантами, которые можно купить за ту же сумму в других районах города.
Завысить или занизить, вот в чем вопрос
В погоне за прибылью продавцы нередко выставляют квартиры дороже рынка, а затем снижают стоимость, когда не получают достаточного количества откликов. Динамика стоимости объекта фиксируется агрегатором, на котором продавец разместил объявление о продаже. Покупатель видит регулярное снижение цены в графике и занимает выжидательную позицию. У него есть все основания дождаться, когда продавец отчается и выставит наименьшую стоимость.
Если определить объективную цену квартиры сразу не получается, лучше все же начать со стоимости немного ниже рынка. В зависимости от количества звонков и предложений покупателей цену можно скорректировать в большую сторону. Положительная динамика роста стоимости покажет пользователям рекламной площадки, на которой размещено объявление, что объект пользуется спросом и за него идет борьба. Это добавит квартире веса в глазах покупателя.
Вывод 7. Лучше повышать стоимость объекта, чем сбрасывать.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Как продать квартиру самостоятельно: Чек-лист собственника
Разговор за «бизнес»: Проверьте статус своей квартиры
Выписка из ЕГРН: Как получить в 2023 году