Совсем недолго осталось до начала осени с ожидаемым для всех оживлением спроса. Каких-то четыре недели, которые пролетят, к сожалению, незаметно. Многие участники рынка недвижимости, которые планировали сделки по покупке или продаже, привычно ждут именно начала осени, чтобы за оставшиеся 4 месяца уходящего года так или иначе решить свой вопрос.
Традиционно продавцы хотят продать подороже, надеясь на сезонное повышение цен за счёт увеличения числа покупателей. Ну а покупатели надеются увидеть максимальное количество предложений, чтобы из них выбрать лучшее.
Вспомним прошлый год
До всем известных событий февраля 2022 года, за исключением периодов кризисов 2008 и 2015 года, осеннее оживление работало без сбоев. На рынке почти всегда царило сезонное оживление, что позволяло СМИ публиковать кликбейтные заголовки вроде «на рынке осталось всего 3 квартиры на 1000 покупателей, что же будет?».
И даже осень 2022 года начиналась с робкой надежды, что оживление будет. Для этого были все предпосылки:
- дефляция и высокий курс рубля на уровне 60 рублей за один доллар Впервые в истории современной России зафиксирована июньская дефляция — РБК (rbc.ru). Фактически, курс доллара за 4 месяца 2022 года с марта по конец июля снизился в 2 раза;
- понижение ключевой ставки ЦБ РФ до 8% в августе с озвученной перспективой от регулятора на дальнейшее снижение — что подтвердилось в сентябре, когда ключевая ставка снизилась до 7,5%.
- в начале осени декларируемые ставки по ипотеке снизились до 10%. Широко практиковался первоначальный взнос в 10-15%.
Люди, ошалевшие от событий первого квартала 2022 года, когда курс рубля падал до 120 рублей за 1 доллар США, а ключевая ставка с 20% снизилась в 2,5 раза, смотрели с надеждой на положительные изменения летом 2022 года.
Казалось, что осеннему повышению спроса быть. Однако этому помешала мобилизация, в результате чего рынок недвижимости сорвался в глубокое пике. И только в начале 2023 года спрос начал потихоньку восстанавливаться от непривычно низких значений осени.
Когда мы пишем «начал восстанавливаться» – это вовсе не означает, что он восстановился. Просто тогда у больного температура была 39, а стала 38. К выздоровлению или восстановлению это не имеет никакого отношения: рынок недвижимости как был болен, так таким и остался.
Мы об этом много писали, и любознательный читатель может без проблем пролистать ленту нашего журнала вниз узнав подробнее, что именно происходило с рынком недвижимости.
Для продавцов ситуация стала системно ухудшаться к концу весны 2023 года
- ЦБ фактически свёл на «нет» субсидируемую застройщиками ипотеку со ставками около нуля. Об этом мы писали отдельную статью, где полностью раскрывали тему Как действия Центробанка повлияют на рынок недвижимости и цены на жилье | Что будет с ипотекой в 2023 году.
- Курс рубля по отношению к доллару за 4 месяца, начиная с марта 2023 года, снизился с 75 рублей за один доллар США, до почти 95. Это снижение стоимости национальной валюты более, чем на 20%. Про дефляцию можно забыть. С началом осени страну ждёт инфляция ЦБ России спрогнозировал рост годовой инфляции в ближайшие месяцы - Российская газета (rg.ru).
- ЦБ поднял ключевую ставку до 8,5%. При этом рынок ожидает, что уже 16 сентября ЦБ РФ поднимет ключевую ставку еще на 1 пункт России предрекли резкое повышение ключевой ставки: Госэкономика: Экономика: Lenta.ru.
- Декларируемые ставки по ипотеке уже сейчас составляют 12,5-13% Крупные банки начали повышать ставки по ипотеке — РБК (rbc.ru). При этом в случае дальнейшего повышения ключевой ставки, стоимость ипотеки вырастет дополнительно.
- Ну и вишенка на торте: низкий первоначальный взнос в 10-15% по ипотеке станет не рентабельным для банковского сектора с 1 октября 2023 года Кому станет сложнее взять ипотеку из-за «запретительных» мер ЦБ — РБК (rbc.ru).
В конце лета 2023 года мы наблюдаем ситуацию, при которой ни о каком оживлении спроса осенью по текущим ценам не может идти и речи. Для того, чтобы покупатели могли приобретать недвижимость в созданных для них условиях, ценообразование неизбежно должно измениться в их пользу.
Для тех, кто думает, что если в стране будет инфляция, то и цены на недвижимость подскочат, мы писали цикл статей, где разъяснили, что подобное понимание ошибочно Падение курса рубля, инфляция и цены на недвижимость | Журнал Новицких про недвижимость | Дзен (dzen.ru).
Ещё раз, для тех, кто не готов воспринимать факты с первого раза, поясним свою позицию насчет неизбежной коррекции цен на рынке в сторону покупателя. Спрос на недвижимость и уровень цен — это не волшебные показатели, которые существуют, от того, что так хочется собственникам. Есть ряд факторов, основные из которых мы привели в настоящей статье, и они показывают, от чего зависит спрос.
- В начале осени 2022 года покупателю, чтобы приобрести квартиру стоимость 10 млн. рублей надо было внести около 1 млн. рублей первоначальный взнос.
- При покупке такой квартиру в ипотеку на 25 лет под 10% годовых ежемесячный платеж составлял 81 000 рублей с переплатой 15,5 млн. рублей.
Далее:
- В начале осени 2023 года покупателю надо будет откуда-то взять минимум 2 млн. рублей. Их накопить в два раза сложнее чем 1 млн. — это бесспорный факт.
- При покупке в 2023 году той же самой квартиры в ипотеку на 25 лет под 13% годовых ежемесячный платеж составит 90 000 рублей с переплатой 19 млн. рублей.
А если произойдёт так, что ключевую ставку повысят ещё на 1 пункт, то ежемесячный платеж покупателя в 2023 году составит 96 тысяч рублей в месяц. Банки обычно идут вслед за ключевой ставкой и поднимают ставки по ипотеке на аналогичный процент.
Вывод
С началом октября существует большая вероятность того, что стоимость ежемесячного платежа для покупателя вырастет на 20% — при этом размер первоначального взноса увеличится в 2 раза. И это в тех условиях, при которых инфляция растет.
Причем те показатели, которые озвучивает ЦБ РФ и Росстат по мнению альтернативных исследователей сильно разнятся.
Реальная инфляция, фиксируемая по чекам, разительно отличается от той, что замеряет Росстат и оценивает Центробанк. По данным исследовательского холдинга «Ромир», в мае «инфляция в кошельках» обогнала официальную в шесть раз и составила около 15%, а вовсе не те 2,6%, о которых говорят чиновники.
Эксперты такой разрыв объясняют несоответствием потребительской корзины Росстата и тех реальных покупок, которые люди совершают. К примеру, ежемесячно Росстат рассчитывает динамику цен на чемоданы, гипсокартон и детские автомобильные кресла. Однако эти товары мало влияют на ежемесячные семейные бюджеты россиян. Повседневные товары подорожали в разы больше официальной инфляции / Экономика / Независимая газета (ng.ru).
Как инфляция влияет на доход?
Чтобы быстро ответить на этот вопрос, рассмотрим следующий упрощённый расчёт.
В начале осени 2022 года покупатель квартиры за 10 млн. рублей, к примеру, зарабатывал 200 тыс. рублей в месяц. Из них он 119 тыс. тратил на жизнь своей семьи, а 81 тыс. тратил на ипотеку или на накопление первоначального взноса в 1 млн. рублей (на это ему требовалось 13 месяцев).
В начале осени 2023 года для того, чтобы жить не хуже, чем в прошлом году, тот же самый покупатель должен тратить на свою семью 137 тыс. рублей. Остаётся у него всего 63 тыс. рублей, с помощью которых он сможет копить на первоначальный взнос в 2 млн. руб. (на это ему, кстати, понадобится уже почти 3,5 года).
Конечно, всегда есть возможность предположить, что ради покупки квартиры человек готов начать жить хуже. Вместо масла покупать маргарин, не лечить зубы, не ездить в отпуск и т.п. Но тут есть важный нюанс.
Расчёт Ромира был всего лишь по май, а настоящая инфляция, даже по мнению ЦБ РФ, начнётся лишь осенью. И никто не знает, на какой точке она остановится.
Если кто-то думает, что рост заработных плат в 2023 году сможет компенсировать величину инфляции, то лучше, чем Президент РФ, об этих ложных надеждах не скажет никто «Цены растут, зарплаты — не очень». Путин дал прогноз по заработкам россиян 04.04.2023 | Банки.ру (banki.ru).
Итого
Подводя итог, необходимо заметить, что нет никаких предпосылок для осеннего оживления по текущим ценам. Наоборот, есть все предпосылки для того, что снижение цен на рынке недвижимости значительно усилится и продавать будет всё сложнее и сложнее.
Ну а о том, как долго будут снижаться цены на недвижимость, мы в ближайшие недели опубликуем отдельную статью, в которой постараемся полностью раскрыть тему.
Желаем вам получить наслаждение от последнего месяца лета и помнить о том, что тот, кто предупреждён, тот вооружён. Благодаря этому можно быть готовым к самому непростому развитию ситуации на рынке недвижимости.
До встречи! И не забывайте лайк)