В прошлом году мы имели возможность наблюдать за триллером, в котором банкиры не на шутку схватились со строительным комплексом. Вспомним сюжет.
Банкиры и их фронтмен Набиуллина Э.С., опасаясь пузыря на рынке недвижимости, хотели прекращения массовой льготной и субсидированной застройщиками ипотеки. В качестве основного аргумента они использовали утверждение о том, что подобные виды кредитования привели к бесконтрольному росту цен на рынке недвижимости. Обычные граждане не получили ожидаемых при введении льготной ипотеки бенефиций в виде доступного жилья за счёт недорогой ипотеки. По мнению банкиров, озолотились на этой схеме исключительно застройщики, в то время как заемщики и коммерческие банки несут слишком большие риски.
Строительный комплекс и их фронтмен Хуснуллин М.Ш. наоборот выступали за сохранение любых видов стимуляции спроса на жильё. В качестве основного аргумента они использовали поручения Президента РФ о необходимости ежегодного ввода миллионов кв.м. жилья. А также необходимость сохранить строительный комплекс в текущем состоянии, поскольку он является локомотивом экономики РФ.
Прошлогодний раунд выиграли строители — но не вчистую
Подробно мы об этом писали в статье Льготную ипотеку продлили до июля 2024 года — что это значит для рынка недвижимости? Строительный комплекс наглядно продемонстрировал свои возможности, добившись продления льготной ипотеки до 2024 года, о чём публично объявило первое лицо страны.
Можно даже сказать, что г-н Хуснуллин показал высокий класс аппаратной игры, сумев донести на самый верх доказательства, подтверждающие необходимость продления программы льготной ипотеки.
Однако есть расхожее выражение, которое как нельзя лучше подходит именно к этой ситуации: «система всегда бьет класс».
Несмотря на неприятную пощёчину от строителей и отсутствие аналогичного аппаратного веса, банкиры сумели донести до всех заинтересованных сторон, что просто так они это дело не оставят Эльвира Набиуллина: Все схемы по "ипотеке от застройщиков" нужно закрывать - Российская газета (rg.ru). Обозначив намерение, ЦБ стал действовать в рамках тех полномочий, которые ему предоставляет Федеральный закон №86 ФЗ «О центральном банке Российской Федерации».
А полномочия у ЦБ РФ абсолютно уникальные и совершенно не сопоставимые с теми, которыми наделены федеральные органы исполнительной власти, на стороне которых выступают строители. Для дальнейшего разбора ситуации мы приведём несколько выдержек из статьи 7 закона о ЦБ РФ:
«Банк России по вопросам, отнесенным к его компетенции настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами, издает в форме указаний, положений и инструкций нормативные акты, обязательные для федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, всех юридических и физических лиц. Правила подготовки нормативных актов Банка России устанавливаются Банком России самостоятельно.
Не подлежат государственной регистрации и вступают в силу в соответствии с предусмотренным в них порядком нормативные акты Банка России, устанавливающие:
….. размер обязательных резервных требований (нормативы обязательных резервов, коэффициент усреднения обязательных резервов)…»
Если перевести написанное с юридического языка на обычный, то получится следующее
В целях выполнения возложенных на ЦБ РФ задач эта структура вправе самостоятельно в рамках ими же самими утвержденных правил принимать нормативные акты, исполнение которых обязательно для всех. В том числе, для коммерческих банков, которые вместе с застройщиками неплохо зарабатывали на выдачах субсидированной ипотеки.
Именно в рамках этих возможностей на сайте ЦБ РФ была размещена на первый взгляд не самая примечательная новость, которая на самом деле окажет огромное влияние на рынок недвижимости. Формирование резервов на возможные потери по ссудам (Положение Банка России от 28.06.2017 № 590-П) | Банк России (cbr.ru).
В опубликованном отчёте содержится информация о том, что из-за желания Центробанка ограничить риски заемщика и банков, а также снизить расходы бюджета, ЦБ обяжет банки повысить обязательное резервирование по некоторым видам кредитов. А именно, по ипотечным кредитам, процентная ставка по которым значительно ниже среднерыночной, а также по ипотечным кредитам в которых первоначальный взнос отсутствует, или слишком низкий.
В преамбуле отчета указано, в защиту чьих интересов ЦБ РФ предпринимает действия, а также от кого необходимо защищаться:
«Основные риски принимает на себя заемщик, поскольку приобретает квартиру по завышенной стоимости, а банки, в свою очередь, могут недооценивать процентные и кредитные риски. Бенефициаром при этом является застройщик»
Ну и в конце отчёта содержится интересная фраза:
«Помимо уже объявленных мер по повышению надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам на ДДУ, мы также планируем применять надбавки по таким кредитам в течение года после ввода дома в эксплуатацию, что приравняет ипотеку на жилье, реализуемое на первичном рынке после ввода дома в эксплуатацию, к ипотеке на ДДУ».
Это фраза означает, что ЦБ планирует «дать по рукам» застройщикам не только в процессе строительства, но и после его окончания.
Что же такое резервирование и почему оно играет настолько большую роль?
В 2017 году ЦБ РФ принял Положение №590-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности».
Как мы помним, ЦБ имеет полное право самостоятельно принимать подобные положения и вносить в них изменения. В рамках этого положения все ссуды делятся на категории:
- 1 категория – стандартные ссуды;
- 2 категория – нестандартные ссуды;
- 3 категория – сомнительные ссуды;
- 4 категория – проблемные ссуды.
В Положении указано, что в зависимости от того, к какой категории относится кредит, такое по нему положено и резервирование. Например, если выдаётся залоговый кредит на стандартных условиях приобретение недвижимости (ипотека), то он относится к 1-й категории (п. 6.2.1. положения). По такому кредиту объем резервирования стремится к «0».
При выдаче субсидированной ипотеки стоимость квартир не зря вырастала на сумму в 20%, в среднем. Ведь п. 6.3.1. Положения допускает, что если залогом выступает недвижимость, которую не удастся реализовать в течение 365 дней, то кредит переходит во вторую категорию – становится нестандартной ссудой. Здесь сумма резервирования у банка составляет до 20%.
Именно эту сумму резервирования и оплачивал заёмщик, покупавший квартиру по завышенной цене.
В итоге, чем хуже ситуация с заемщиком и условиями кредита, тем ниже категория и выше резервирование
В сомнительных ссудах сумма резервирования доходит до 50%, а в проблемных — до 100%. Если объяснить просто, то никто не ограничивает банки в выдаче рискованных кредитов.
Например, захотел директор банка прокредитовать своих бедных родственников на пару миллиардов, будь добр – зарезервируй аналогичную сумму на банковских счетах до момента возврата кредита. И если они вдруг откажутся платить, то у банка будут деньги, чтобы остаться на плаву, а не уйти «на дно».
Относительно схем застройщиков в отчёте ЦБ РФ указано, что размер резерва по субсидированным кредитам будет зависеть от соотношения процентной ставки по субсидированному кредиту и рыночной стоимости кредита.
Например, если коммерческий банк и застройщик хотят выдать субсидированный кредит с использованием льготной ипотеки по ставке 3,2% годовых, то величина резерва составит 50%. Ну а если такой же кредит выдадут по ставке 6,3%, то величина резерва составит 30%.
Для ипотеки без господдержки при ставке 8,3% резерв будет 30%, а при ставке 5,2% резерв составит 50%.
Подобные объемы резервирования являются заградительными для субсидированного кредитования — особенно с низким первоначальным взносом
Важно понимать, что в 2022 году наиболее популярным видом кредитования у застройщиков была ипотека с низким первоначальным взносом и субсидированной ставкой по кредиту, которая обеспечивала минимальный ежемесячный платёж.
Действия ЦБ РФ переводят любое субсидированное кредитование в категорию сомнительных ссуд с более высоким процентом резервирования, высокими ставками по страховке и другими недостатками, не очевидным на первый взгляд. Например, сомнительные ипотечные кредиты невозможно будет выгодно продать на вторичном рынке и включить в облигации ДОМ.РФ.
Да и вообще, одно дело — ипотечный портфель банка с нестандартными кредитами, а другое дело — с сомнительными.
СМИ обратили внимание на важное противоречие в высказываниях Центробанка
Они обозначили, что подобная мера приведёт не только к снижению объемов кредитования, но и к общему охлаждению рынка недвижимости Не даст себя нагреть: ЦБ ужесточит требования к выдаче ипотеки | Статьи | Известия (iz.ru).
Однако ЦБ во всем винит застройщиков, а профильные эксперты дают иную оценку бенефициарам льготной ипотеки:
«Ужесточение требований Центробанка к выдаче ипотечных кредитов — закономерное решение, считает заместитель директора Банковского института развития Юлия Макаренко.
Контроль необходим. Банки с задачей самостоятельной оценки справляются всё хуже и хуже. Кредитные организации стремятся закрыть год и отчитаться перед руководством лучшими цифрами, и последняя возможность догнать и перегнать планы — последние два месяца года.
Но это палка о двух концах. В гонке за показателями, закрытыми заявками и ежегодными премиями, личными и на отдел, банки переносят риски на будущее, — отмечает она».
Из экспертного мнения Юлии Макаренко можно сделать вывод, что ЦБ РФ немного лукавит, когда пишет о том, что бенефициарами субсидированной ипотеки являются исключительно застройщики.
Очевидно, что банки заинтересованы в получении прибыли не менее, чем строители, и они участвовали в субсидированных схемах не в качестве не осознающего последствий невинного участника, а в качестве равноправного партнера, делившего с застройщиками прибыль.
Речь идёт не о недооценке рисков, а об обычном очковтирательстве коммерческих банкиров, которые в погоне за сиюминутной прибылью создают проблемы в будущих периодах.
Проверим на истинность ключевые высказывания Центробанка
Наука логика утверждает, что истинность сложного высказывания зависит от истинности входящих в него простых высказываний. Если мы обнаруживаем, что бенефициарами использования субсидированной ипотеки являлись не только застройщики, но и коммерческие банки, то целесообразно рассмотреть и ключевое высказывание ЦБ РФ на предмет его истинности.
А именно: является ли главной целью действий ЦБ РФ исключение недобросовестных практик, приводящих к необоснованному завышению стоимости жилья? Или возможны другие причины?
Мы приведём СОВОКУПНОСТЬ фактов и вопросов к ним, обратив внимание на которые каждый читатель сможет сделать собственные выводы о происходящем.
Когда будете читать, не забудьте цель написанного — мы не утверждаем и не принимаем чью-то сторону, а проверяем на истинность с точки зрения логики, задаем вопросы, обращаем ваше внимание на ключевые противоречия для всестороннего и более глубокого понимания темы в соответствии со своей стабильной повесткой.
Для нас и думающих читателей это очевидно. Тем не менее, на всякий случай поясняем, ибо практика показывает, что некоторые всё-таки забывают это в процессе чтения и ударяются исключительно в полярные оценки и интерпретации, которые не имеют ничего общего с реальностью.
Факт №1
В соответствии с законом, у ЦБ РФ отсутствовали какие-либо ограничения на проведение аналогичной операции с резервированием или других ограничительных мер в 2021 и 2022 году.
В эти годы явление носило массовый характер, причём последствия действий участников субсидированных схем были очевидны любому профессионалу. Каких-либо серьезных изменений в руководстве ЦБ РФ за последние несколько лет не было.
Вопрос №1
Почему к решительным действиям ЦБ РФ приступил только после того, как строительное лобби смогло обеспечить продление льготной ипотеки?
Факт №2
Рынок недвижимости находится в затяжном и глубоком кризисе. Вне зависимости от симпатии или антипатии к застройщикам существует объективный факт: количество нераспроданных квартир на конец 2022 года составляло 66% Объем нераспроданных квартир в новостройках достиг рекордного уровня — РБК (rbc.ru).
В рамках данного факта у нас нет задачи разобраться, кто в этом виноват. Важно понять, что же делалось для того, чтобы выйти из сложной ситуации? Застройщики пусть и криво, но решали задачу путем субсидированной ипотеки, в рамках которой ежемесячный ипотечный платёж был доступен для покупателей.
Повышение стоимости ипотеки приведёт к неизбежной необходимости дополнительного снижения цен, которое уже сейчас достигает существенных значений Новостройки Москвы в феврале: застройщики предлагают покупателям скидки до 30% (irn.ru).
Естественно, что большинство за снижение цен. Но ни для кого не секрет, что банки финансируют застройщиков не просто так, а в рамках проектного финансирования. Это бизнес-проект, в котором зафиксированы показатели прибылей и убытков. В случае, если они не соблюдаются, банк вправе поднять ставки по кредитам или вообще прекратить проектное финансирование для финансово неуспешных компаний.
Вопрос №2
Приведёт ли политика ЦБ РФ к повышению устойчивости финансового положения застройщиков или наоборот, поставит их в предбанкротное состояние в условиях текущего кризиса?
Факт №3
Сдувание ценового пузыря активно идёт с мая 2022 года. По этому вопросу мы делали подробную таблицу нашей статье. Итоги года на рынке недвижимости | Дайджест событий | Отправная точка для прогноза на 2023 год.
Подобное постепенное снижение цен происходит по объективным обстоятельствам, даже при задействовании льготных ипотек и иных мер государственной поддержки. Процесс запущен и не собирается останавливаться, как, впрочем, не собирается прекращаться и кризис.
В 2023 году нет речи о том, что на рынке надувается ценовой пузырь. При этом, нужно учитывать, что за последние несколько лет по раздутым ценам на недвижимость ипотеку взяли более 4-х миллионов семей. Многие из них брали ипотеку с минимальным первоначальным взносом и высокими ежемесячными платежами, которые трудно платить в текущей экономической ситуации.
Риски того, что в результате снижения дохода подобные ипотечники не смогут платить по счетам, намного выше, чем у тех, кто получил субсидированную ипотечную ставку с дешевым ежемесячным платежом.
Пусть даже невозможно реализовать недвижимость по залоговой стоимости в рамках субсидированного кредита. Ведь стоимость залога важна только в случае, когда заемщик перестает платить, а вероятность того, что заемщику не хватит денег на дешевый платеж много меньше, чем на дорогой.
И основные риски будут не с «субсидированными ипотечниками», платежи у которых минимальны, а с теми, кто купил недвижимость по высоким ценам с высоким платежом. Именно они, скорее всего, не вытянут кредитную нагрузку. И залоговая стоимость именно их квартир, скорее всего, не покроет сумму кредита, так как скидки в 30% дают уже сейчас.
Вопрос 3
Действительно ли необходимо в текущей кризисной ситуации активная борьба с ценовым пузырем, который сдувается сам по себе? Учитывая риски, можно ли применить к текущей политике ЦБ РФ известную поговорку «одно лечим, другое калечим»?
Факт №4
В случае значительного снижения цен на первичное жильё, цены на вторичное жильё также снизятся. Это неизбежно хотя бы потому, что льготная ипотека действует до 2024 года по ставке до 8% годовых. Это почти на 30% ниже, чем текущая средняя ставка по вторичному жилью, в длительном сохранении которой есть сомнения. На краю перерыва: от ЦБ ждут повышения ключевой ставки уже в марте | Статьи | Известия (iz.ru).
Курс рубля к доллару слишком волатилен, и 3 последних месяца он вырос почти на 25%. В стране, где доля импорта велика, а доля экспорта снижена по не зависящим обстоятельствам, действия ЦБ РФ, которые связаны с подобной волатильностью национальной валюты, влекут за собой неизбежную инфляцию События весны усилят давление на рубль - Российская газета (rg.ru).
При этом в текущих условиях не сработает наполнение бюджета за счёт поступления валюты от экспорта — ввиду созданных геополитическими противниками проблем. Вызванная повышением стоимости импорта инфляция неизбежно скажется на покупательной способности населения. В том числе, и по приобретению крупных покупок, на платежи по которым попросту не останется денег.
Вопрос 4
Не является ли в текущих условиях ошибочным решением повышать ипотечные ставки, из-за чего блокируется внутренний спрос на недвижимость, от продажи которой поступает значительное число налогов?
Напомним, что несмотря на то, что в законе это прямо не прописано, логика существования ЦБ подразумевает действие в государственных интересах — именно отсюда вопрос про налоги.
Факт №5
Президент РФ утвердил цели до 2030 года, в рамках которых ежегодно нужно строить около 120 млн кв.м. жилья в год и улучшать жилищные условия около 5 млн. семей. Путин утвердил цели 2030 года: что это значит для рынка недвижимости (rbc.ru). Плохо ли, хорошо ли, но стройкомплекс постепенно выходит на нужные показатели. И другого строительного комплекса у нас попросту нет.
Вопрос №5
Не помешают ли действия руководства ЦБ РФ выполнить поручения Президента РФ?
Ответить на заданные нами вопросы каждый сможет самостоятельно. Борьба с ценовым пузырем — это дело хорошее и правильное, и мы постоянно об этом пишем. Оспорить это невозможно. Также мы не раз писали об интересах разных кучек капиталистов. И ключевое здесь «разных», в числе которых и застройщики, и банки.
И поэтому снова вспоминаются слова Ли Якокка «правильное решение, принятое с опозданием, является ошибкой». Особенно если этим решением пытаются представить невинными кого-то из основных участников.
Охлаждать рынок недвижимости нужно тогда, когда он растёт
Когда скидки в 30% входят в обиход, а по итогам прошлого года вместо роста шло системное падение, для прекращения которого нет никаких перспектив, смысл мероприятия становится под вопросом.
Если кому-то не нравится фраза Ли Якокка, можно привести высказывание намного более известного человека, нашего соотечественника. В.И. Ленина. Несмотря на то, что они были сказаны по другому поводу, они могут представиться актуальными и сегодня: «формально правильно, а по существу издевательство».
На наш взгляд, размышление над указанными выше фактами и вопросами позволяет посмотреть на ситуацию глубже и понять, что всё не так однозначно, как может показаться на первый взгляд.
До встречи! И не забывайте лайк!)