Планируя инвестирование в зарубежную недвижимость, каждому инвестору необходимо сформировать свою стратегию и цель инвестирования. Инвестировать в недвижимость можно на разных этапах строительства. При этом уровень риска и размер прибыли будут разными. И как гласит правило инвестирования: «Чем выше прибыль-тем больше риск».
В своем Telegram-канале я регулярно пишу об инвестиционно-привлекательных локациях и проектах в Турции, а также делаю обзоры и собираю статистику по рынку недвижимости Турции.
В девелопменте различают 2 основных стадии проекта. Off-plan и On-plan
Что такое Off-plan?
Это продажа объектов в проекте на этапе строительства. Недвижимость приобретается напрямую от застройщика по сформированному прайсу, который варьируется с учетом способов оплаты.
Этап Presale.
Все начинается еще до старта продаж. В этот момент у застройщика еще нет ТАПУ (титула), не оформлен сервитут kat irtifakı и нет искана.
Только проектная документация. Во многих случаях еще не готовы макет и отдел продаж не сформирован.
Есть идея, земельный участок, архитектурный проект и самые низкие цены. Эти цены, как правило, широко не афишируются, а квартиры продаются “между своими”.
Конечно же, застройщику не выгодно продавать квартиры на этом этапе, потому что прибыль минимальна, но деньги на начало строительства и запуск всех процессов необходимы, чтобы проект был самоокупаемым.
Как правило, на этом этапе реализуются квартиры от девелопера, лендлорды же придерживают свои квартиры до наступления более выгодного момента, чтобы заработать побольше денег. Это связано с тем, что лендлорды вкладываются в проект земельным участком, и по сути, больше не несут расходов.
Девелопер же на начальном этапе тратит максимальное количество собственных средств, поэтому ему необходимо создать денежный поток. Учитывая тот факт, что цены слишком низкие, застройщик выставляет в продажу ограниченный сток, не самые лучшие варианты планировок.
Как мы помним, этап самых низких цен связан с самыми большими рисками, если что-то пойдет не так, поэтому, инвестор заходящий в off-plan должен понимать все риски с этим связанные.
На этом этапе с инвестором заключается нотариальный договор, потому что в связи с отсутствием ТАПУ право собственности не может быть оформлено.
Чем это грозит? По сути, несмотря на то, что вы заключили нотариальный договор, право собственности еще не возникло, поэтому полноправными собственниками себя называть рано.
Когда застройщик получает Kat Irtifakı он получает титул на проект, который впоследствии должен переписать на вас.
Пока титул не переписан застройщик может свободно распоряжаться вашим имуществом, в т.ч. закладывать его по кредитным обязательствам. Поэтому, я всегда рекомендую, незамедлительно оформлять титул на свое имя, если он уже получен.
В ситуациях, когда инвестор планирует получать гражданство по программе “Гражданство за инвестиции”, приобретение недвижимости на этапе off plan возможно, но сроки могут затянуться из-за необходимости получения документов на стройку.
Этап старт продаж.
Следующим этапом идет объявление старта продаж. И если в России с этого этапа все только начинается, то в Турции это уже вторая ступень.
Как правило организуется красочное мероприятие, на которое застройщики приглашают агентов и презентуют проект. К этому этапу уже работает офис продаж, подготовлен качественный макет и сформирован прайс лист.
Цены могут отличаться от этапа пресейла на 15-35% в зависимости от количества уже проданных квартир. На этом этапе уже можно более подробно ознакомиться с проектом на макете, а отдел продаж готовит подробную маркетинговую информацию: буклеты, каталоги и прочее.
Этот этап также привлекателен для приобретения инвесторами, потому что цена все еще не высокая, но доступна рассрочка платежа от застройщика.
Можно войти в проект, внеся первоначальный взнос от 10-50%. Оставшаяся часть, как правило, делится на количество месяцев до конца стройки.
Покупка в рассрочку не подойдет инвесторам, планирующих участвовать в программе “гражданство за инвестиции”, потому что пока вы не выплатите всю стоимость, застройщик у вас не будет документа, подтверждающего полную оплату, а также вам не выдадут ТАПУ.
Но, в некоторых случаях, если стоимость объекта высока, и первоначальный взнос не менее $ 400 000 долларов, застройщик может подтвердить эту часть оплаты и вы можете подать на гражданство, не дожидаясь ТАПУ. Но эта процедура занимает больше времени.
Выбирая оплату с рассрочкой, нужно понимать, что цена будет выше, нежели при оплате 100%.
Поэтому, чтобы понимать, сколько вы переплачиваете, лучше сначала не озвучивать своего желания использовать рассрочку, а послушать, какую цену вам предложат при 100% оплате. Это поможет вам правильно рассчитать маржинальность в том и другом случае.
На старте продаж застройщик может еще не иметь Title deed (ТАПУ), поэтому, инвесторам по программе гражданства придется немного подождать перед подачей документов, пока застройщик его получит.
Безусловно, можно подаваться и с нотариальным договором, но опять же, это займет больше времени, потому что миграционная служба будет тщательно проверять застройщика, поэтому в некоторых случаях более резонно дождаться ТАПУ.
Off plan-готовые квартиры от застройщика и можно ли здесь заработать инвестору?
Очень часто получается так, что стройка уже окончена, а у застройщика еще остался сток. Как правило, это квартиры лендлорда, который дожидается самого последнего этапа, чтобы продать квартиры по максимальной цене.
Казалось бы, все маркетинговые стадии роста уже прошли, стоит ли ожидать прибыль? ДА. Такие инвестиции подойдут “осторожным инвесторам”, которые предпочитают лучше меньше заработать, чем сильно рисковать.
Давайте рассмотрим, с какими факторами мы можем связать дальнейший рост цен. Если комплекс большой, он состоит из нескольких очередей, когда заканчивается строительство одной, начинается строительство следующей.
Если застройщик проводит грамотную маркетинговую политику, цены на весь комплекс растут симметрично.
Цены на начинающееся строительство устанавливаются такие же как и на сток уже готового. Это позволяет застройщику быстро избавиться от стока, т.к. человек, желающий приобрести квартиру сравнивает риски и возможности между уже готовым жильем и тем, что построится только через 3 года.
И в большинстве случаев выбор падает на готовое жилье. Так любят делать инвесторы, приобретающие квартиры под сдачу в аренду.
Их бизнес заключается в извлечении прибыли от ренты, соответственно, деньги должны сразу начать работать. Также, люди нуждающиеся в жилье, всегда более охотно приобретают готовые квартиры, чтобы не тратить деньги на аренду, пока дом строится.
Еще одним фактором роста для стока является благоустройство территории комплекса и открытие нежилых помещений на первых этажах (если они есть). Чем привлекательнее выглядит комплекс, тем выше становится цена.
Далее, такое жильё набирает стоимость в процентном соотношении наравне со строящимся новым домом.
Если же дому уже более 3-х лет, то динамика роста цен замедляется, поэтому, очень важно сформировать четкую стратегии по приобретению квартир и готового стока.
У нас есть много инвестиционно-привлекательных проектов от надежных девелоперов в категориях on-plan и off-plan!
Я помогу вам в выборе инвестиционной недвижимости в Турции. Вы можете доверить мне:
• Подбор инвестиционного объекта
• Оценку рентабельности
• Сопровождение сделки
• Помощь в переводе денег
• Оформление гражданства и ВНЖ
• Управление недвижимостью
Консультирую по вопросам приобретения недвижимости в Турции, а также получения гражданства и ВНЖ за инвестиции.
Юлия Донская эксперт по зарубежному рынку недвижимости
WhatsApp +90 (534) 810-12-46
https://instagram.com/Julia_Donskaia
https://vc.ru/u/1396690-yuliya-donskaya
Читайте мои экспертные статьи:
Схемы инвестирования в турецкую недвижимость
Главные ошибки при выборе недвижимости в Турции
Какие города выбрать для ПМЖ в Турции в 2023 году?