Каждый собственник квартиры рано или поздно столкнется с ремонтом своего жилья. Для старого фонда жилья, регулирование данной процедуры хоть и описано в договоре управления МКД, но практически не соблюдается не одной из сторон, чего не скажешь о взаимоотношения УК и собственника жилья в новостройке, об этом и поговорим в новом выпуске “Квартира мечты”.
Начнем с того, что при покупке жилья застройщик в ДДУ прописывает в обязанности собственника жилья заключение соглашения с эксплуатирующей организацией. А на моменте получения ключей и подписания акта приемо-передачи квартиры выбор управляющих компаний не предоставляется. Собственник заключает договор с той, что есть. А теперь давайте разберемся, что именно регулирует данный договор в части проведения строительно-ремонтных работ. Поговорим о полном (частичном) цикле работ, производимых при любом типе отделки, в котором изменяются или выполняются с нуля работы по возведению перегородок, заливки пола, монтажу инженерных, электрических и слаботочных сетей и т.д.
Процедура проведения полного цикла строительно-ремонтных работ
- Получить от Управляющей компании технические условия на проведение ремонтно-строительных работ.
- Предоставить проекты для согласования на электроснабжение; водоснабжение и канализацию; отопление; вентиляцию и кондиционирование; перепланировку и переустройство.
- Перед началом основного ремонта в квартире установить унитаз и раковину и предъявить Управляющей компании соответствующий акт.
- Подписать с Управляющей компанией договор на вывоз строительного мусора либо предоставить договор на вывоз мусора, заключенный с другой организацией.
Внимание! Контейнеры бытового крупногабаритного мусора (КГМ) во дворе не предназначены для строительных отходов.
- Предоставить в Управляющую компанию список исполнителей строительно-отделочных работ, с приложением копий паспортов и актуальных фотографий.
При этом самостоятельно проверить у исполнителей ремонта наличие специальных разрешений, свидетельств, лицензий, допусков, регистрации на территории Российской Федерации, согласно действующему законодательству Российской Федерации.
При этом собственник берёт ответственность за соблюдение техники безопасности своими работниками при проведении ремонта и за возможный материальный ущерб, причинённый зданию при проведении работ.
- Написать заявление о начале ремонтных работ.
- Заключить договор на технический контроль за выполнением строительных работ с организацией, имеющей соответствующие допуски, и предоставить копию договора в Управляющую компанию.
- При выполнении ремонтно-строительных работ в Управляющую компанию необходимо своевременно представить:
• акты освидетельствования скрытых работ по устройству гидроизоляции и шумоизоляции пола;
• акты освидетельствования скрытых работ прокладки труб в полах и стенах;
• акты гидравлических испытаний систем водоснабжения и отопления;
• технический отчёт о проведении измерений и испытаний электроустановок (электротехническая лаборатория).
Важно! Управляющая компания контролирует выполнение ремонта в соответствии с проектной документацией и регламентирующими документами. Подрядная организация, Собственник и Управляющая компания совместно подписывают акты выполненных работ.
Обязанности собственника при проведении ремонтных работ:
- При работе с водой нужно обеспечить защиту от протекания на нижние этажи.
- Следить за грузоподъёмностью при перевозке в лифте людей, мебели, сантехники, отделочных материалов и т.д.
- При перевозке необходимо предусмотреть защиту лифта и мест общего пользования от повреждений. Собственник квартиры обязан защитить на время ремонта полы и стены мест общего пользования на всём пути завоза/вывоза строительных материалов прочным защитным материалом.
- Сразу же сделать влажную уборку, если при доставке строительных материалов и оборудования вы испачкали лифт и/или места общего пользования.
- Собственник на время ремонта обязан оборудовать квартиру:
• ёмкостью (200-литровой бочкой) для отстоя использованных строительных растворов и/или их остатков;
• средствами первичного пожаротушения — не менее двух огнетушителей ОУ-3;
• аптечкой первой помощи;
• временным туалетом и умывальником.
Собственнику жилья Запрещено!
- Превышать максимальную эксплуатационную нагрузку на перекрытие для жилых помещений — 150 кг/м²;
- Переоборудовать пол, изменять высоту стяжки;
- Изменять конфигурацию, размеры и цвет оконных проёмов и оконных блоков, а также защитных ограждений;
- Увеличивать площадь квартиры за счёт квартирных холлов и присоединять балконы (лоджии) к жилой площади;
- Сливать воду из системы отопления;
- Изменять местоположение кухни, ванных комнат и санитарных узлов, размещать их над жилыми комнатами нижних квартир;
- Сносить или ослаблять сечения, пробивать ниши, борозды и отверстия в силовых (несущих) элементах здания (колоннах, пилонах, монолитных стенах и перекрытиях), которые относятся к квартире и в объёме наружных стен;
- Использовать в работе открытый огонь: газовые горелки, паяльные лампы и др.;
- Устраивать горизонтальные штробы в монолитных участках стен, колонн и пилонов;
- Устраивать в монолитных участках стен проёмы, ниши под электрощиты, шкафы, сейфы и иначе менять конструктив здания без согласованной проектной документации.
- Прислонять строительные материалы к стенам в местах общего пользования;
- Складировать строительные материалы и мусор на лестницах и в местах общего пользования — даже временно.
- Сливать в бытовую канализацию остатки строительных растворов, красок, грунтовок и иных строительных смесей, жидкостей и материалов. Важно! Собственник квартиры будет нести ответственность по закону за ущерб, причинённый зданию и третьим лицам при использовании бытовой канализации не по назначению.
- Проводить демонтаж, переустройство, снос, перенос, перекрытие (даже частичное) вентиляционных коробов, шахт и каналов (в том числе штробление). Важно! Собственник несёт материальную и юридическую ответственность за ущерб, причинённый третьим лицам.
- Снимать и переоборудовать систему пожарной сигнализации в квартире во избежание поломки или сбоев автоматической пожарной сигнализации. Важно! При пожаре из-за демонтажа системы пожарной безопасности в квартире вы несёте полную материальную и юридическую ответственность за причинённый ущерб как перед органами пожарного надзора, так и перед третьими лицами.
Ограничения при производстве работ по инженерным сетям представлены на фото ниже.
Выводы:
Итак, как мы видим, требований к оформлению, выполнению и сопровождению ремонтных работ огромное количество. В современных домах, напичканных видеооборудованием, а также высокой сознательностью граждан, проживающих в этом же доме, утаить нарушения от УК станет проблематично. С другой стороны, каким образом УК будет контролировать смыв в канализацию строительных жидкостей или например скрытые работы, которые не меняют внутренний облик систем и конструктива - непонятно.
Также хочу отметить, что даже если у собственника жилья “золотые руки”, но при этом нет необходимых документов, подтверждающих его квалификацию, большую часть работ он не сможет выполнить самостоятельно не нарушив действующие договоренности с УК. А для каждого “сложного” ремонта необходим проект, его согласование в УК, аттестованный исполнитель работ и куча разрешительной и исполнительной документации.
Казалось бы, собственника, купившего квартиру с отделкой минует такая участь в первые годы эксплуатации, но нет. Во-первых, такие простые работы как устройстве стяжки пола в санузле вместо проектного листа ЦСП, прокладка дополнительных розеток и светильников, замена оконных рам, прокладка трассы кондиционирования (не от застройщика), подключение вытяжки кухни к системе воздухоотведения требуют прохождение вышеуказанной процедуры. Во-вторых обязанности и запреты распространяются и на косметический ремонт (покраска обоев, устройство плитки стен фартука кухни и т.д.) и на подъем мебели, техники и эксплуатацию квартиру в целом.
Телеграмм канал "Квартира Мечты"
Если есть занимательные истории взаимодействия по данному вопросу с УК будем рады прочесть их в комментариях.