С 1 августа 2023 года покупатели жилья в России уже фактически в некотором смысле зажили по новому, под защитой нового закона.
В конце будет представлен гайд-инструкция, как теперь покупать в основном вторичную, но и частично первичную жилую недвижимость (в случае, если вы покупаете новостройку от каких-то других лиц или организаций, а не напрямую от компании-застройщика или её дочерней организации).
Новый закон РФ
С сегодняшнего дня вступил в силу закон, который по своей сути призван дополнительно защитить тех российских граждан, кому не посчастливилось приобрести квартиру у банкрота.
У таких покупателей появляется "дополнительная защита и приоритет", как сообщают юристы.
Выражаться эта защита будет в том, что теперь "появляется возможность вернуть свои деньги за квартиру вне очереди, первым среди всех кредиторов банкрота".
Без включения в общую конкурсную массу.
Но всё обставлено различными условиями и прочими особенностями.
Ключевое из условий - приобретённая квартира должна быть единственной.
То есть единственным жильём покупателя.
Если у вас уже есть какая-то жилая площадь, кроме приобретённой у банкрота - вы под действие "дополнительной защиты" не попадаете, и в приоритете у конкурсного управляющего по банкротству не окажетесь.
Интересный ход. Как на мой скромный взгляд и экспертное личное оценочное суждение какое-то "недокрученное" до 100 % решение.
Единственная моя
Выходит, важная часть реальная "страховки" при покупке квартиры теперь - это всю свою жилую недвижимость переоформить заранее на кого-то другого.
Тогда есть шанс вернуть деньги в случае признания судом в будущем сделки купли-продажи недействительной.
И то - только шанс. Ведь деньги да, будут возвращены покупателю в неком особом и приоритетном порядке.
Без включения их в общую конкурсную массу, создаваемую при банкротстве.
👉 Но, во-первых, при этом надо ещё быть признанным судом "добросовестным покупателем".
Пошли на поводу у продавца и подписали договор с меньшей суммой, чем та, которую оплатили? Тогда вы скорее всего "попали".
Не просто можете получить меньше, чем реально оплатили, но и вообще не получить ничего.
Ибо, возможно, были в сговоре с продавцом, занизили цену от рыночной, и потому не являетесь добросовестным покупателем.
👉 Во-вторых, собственно сами деньги у банкрота должны быть. Или имущество, которое можно продать, конвертировав в деньги.
А если нет? Вот получил он их и неизвестно куда дел. Потратил на всякое-разное, например. Что и не соберёшь теперь обратно. Вот нет их. Банкрот потому порой и банкрот, что денег нет, и держаться уже невозможно.
Ну, тогда, как говориться - "извините". Что же тогда делать?
Оставайся со мной
Есть ещё варианты как-то "побиться за квартиру" и получить не деньги, а оставить квартиру в собственности. Сделку отменили, признав её недействительной. Квартира, выходит, стала "не вашей". Но можно её снова "купить".
Но и там тоже есть условие определения её рыночной цены. И скорее всего вам придётся ещё и доплатить. Об этом фактически прямо заявляют многие юристы, комментирующие закон, как я посмотрел да послушал.
Также можно принять участие в торгах при продаже этого жилья. Это если всё-таки её выставят на торги.
Но и в них механизм ценообразования при этом будет строиться на экспертной оценке специалистом по недвижимости рыночной стоимости. Которая ещё непонятно какой будет. Плюс уже придётся "побороться" с другими возможными желающими. С соответствующим ростом ценника и итоговой цены.
Все варианты применения вступившего сегодня в силу закона не выглядят простыми, быстрыми, легкими и бесплатными.
Вывод - гораздо лучше изначально не попадать в подобную историю.
Гайд
Так что вот вам короткий полушуточный-полусерьёзный гайд по покупке жилья с 1 августа 2023 года:
1. Предварительно "скинуть" с себя всю остальную жилую недвижимость. Только хорошо подумать, на кого. А то ещё и "старое" своё потеряете, в надежде "защитить" новое.
2. Ни за что не подписывать какие-либо не-рыночные на текущий момент цены по "просьбе покупателей". Делайте всё по закону, платите все налоги полностью, и спите спокойно. Если получится.
3. На момент покупки можно попробовать задокументировать различные похожие на ваш варианты другие предложения с ценами в вашей или соседней локации, чтобы впоследствии попытаться подтвердить "рыночность" своего варианта.
Правда, нет гарантии, что ваши данные будут приняты судом к сведению.
Сертифицированный эксперт по недвижимости всё равно может счесть цены нерыночной, опираясь на какие-то другие найденные им данные.
4. Избегайте покупать первичную жилую недвижимость у компаний-"прокладок" от застройщика или каких-то других вариантов подобного. Их даже впоследствии "задним числом" также могут попытаться признать банкротами, и с вашим приобретением будут большие проблемы. Есть уже прецеденты, когда после таких покупок жильё пытались по суду отобрать у конечных покупателей квартир.
Кстати, закон защищает только покупателей жилых помещений, так что насчёт покупки не-жилых апартаментов в свете рассматриваемого закона рекомендация понятна - лучше их не покупайте. Ну или очено крепко подумайте перед этим.
5. Ну и главное - тщательно проверяйте финансовую историю продавца и "пробивайте" его на банкротство.
Если качественно отработаете по этому и всем остальным направлениям проверки и самого объекта недвижимости, и его продавца(ов), то, глядишь, вам и четыре предыдущих пункта руководства к действию не пригодятся).
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк👍, комментарий и репост 📣 поможет развитию канала! Экспертный взгляд на недвижимость, публикации - ежедневно. Присоединяйтесь✨!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил или впервые оказался на канале:
