Забегая наперед хочу отметить: анализ документов и проверка документов, или проверка объекта недвижимости, это разные вещи. Конечно, всё это мы разберём достаточно подробно в другое время.
А т.к. мы изучаем "Как продать квартиру самостоятельно", то и будем рассматривать анализ документов со стороны собственника.
Нередко я слышу от владельцев недвижимости, да и своих клиентов, перед продажей квартиры: "у меня всё с документами в порядке", "живу всю жизнь в этой квартире зачем их проверять".
Это всегда у меня вызывает улыбку :)
Ведь каковы последствия, если этот этап оставить без внимания или отнестись «спустя рукава»:
- самое безобидное это потеря времени;
- потеря покупателя;
- уменьшение охвата возможных покупателей;
- риск потери денег при задатке или обеспечительном платеже;
- значительные потери в итоговой цене объекта;
- риск потери подобранной альтернативы, если цель продажи переезд;
значительные финансовые потери, помимо времени, если цель продажи поддержание бизнеса или закрытия финансовых вопросов. Как говорится, ложка хороша к обеду;
- естественно стресс и траты нервов.
И многие другие!
Вот вам несколько примеров из практики и это только верхушка айсберга, так как бывает не так редко, как можно представить:
- поступает запрос, продать двухкомнатную квартиру с покупкой 3-4 комнатной в этом же районе. Пробовали продавать месяц сами, было дже несколько просмотров квартиры. На одном из просмотров спросили кто и на основании чего является собственником, а еще попросили показать документы. Естественно дело дальше не пошло. Всё время они считали собственницей бабушку, получившую квартиру еще работая на заводе. Начинаю выяснять что да как и становится ясно- квартира не приватизирована. Дополнительно, в квартире зарегистрировано двое несовершеннолетних детей.
Угадайте объём подготовки, чтобы эту квартиру вообще можно было выставить в рекламу?
- еще запрос был на сопровождение сделки: человек купил квартиру в 2001 году, в конце 2021 решил продать. Сам выставил в рекламу, сам вел переговоры с покупателями и даже принял аванс. Кстати, покупатели были без риелтора. Я запросил у собственника документы, а у него на руках только Свидетельство права собственности на квартиру. Где договор купли-продажи, акт приема-передачи, подтверждение взаиморасчетов - неизвестно. Заказчик перерыл всю квартиру, перерыл квартиру родителей, искал на даче, не нашёл. Нужно было восстанавливать, а это время. Дополнительно выяснилось, что в квартире зарегистрирован брат собственника, где он сейчас неизвестно, так как поссорились. Естественно, покупатели не готовы ждать, когда все будет улажено, так как деньги держать "под подушкой" страшно. В результате на восстановление документов и поиск родственника уходит больше месяца, можно было и чуть быстрее, но собственник не захотел давать Доверенность. А тут ипотечное решение у него закончилось и объект который он подобрал для переезда "ушёл".
- вот ещё была ситуация (когда собственнику уже нужны были деньги "еще вчера нужны"). Почти 6 месяцев до обращения он спокойненько выставил квартиру на продажу. Покупал ее пятью годами ранее у застройщика по ДДУ. Дом уже заселен более чем на 40% и цены изменились. Да и в бетоне сколько она простаивает. С "живыми" деньгами покупателя под 40 млн не попадалось, а за пару месяцев он сошелся в цене с одним ипотечником. Когда дошло дело до предоставления документов в банк и подготовке оценочного альбома выяснилось, что ЕГРН выгружается без данных о собственнике и возможных обременений. Собственник, оказывается, просто не подал документы на регистрацию в МФЦ после приемки объекта. Хотя это было прописано в договоре долевого участия, что регистрировать впоследствии он должен сам. Естественно, на носу уже новогодние праздники в которые он благополучно влетает. Это еще дополнительное время, которое не готов ждать покупатель. А после Нового года собственник выставил объявление ещё раз, но уже не получал желаемого предложения по цене, он их отвергал надеясь на лучший вариант, в результате чего упустил время и возможности, хотя встречные предложения, после Нового года, тоже были очень даже в рынке.
Что же нужно делать прежде чем выставлять квартиру в продажу:
-собрать все правоустанавливающие и правоподтверждающие документы;
- убедиться, что в наличии акт приема-передачи, подтверждение, взаиморасчетов (если сделка была возмездной)
- нужно заказать выписку из домовой книги (лучше архивную);
- единый жилищный документ;
- экспликацию и поэтажный план;
- если необходимо, получить разрешение опеки;
- нотариальное согласие супруга или супруги, если актуально;
- очень важен паспорт продавца, так как нередко бывало, что люди просто забывали о сроке действия паспорта по возрасту и он уже просрочен или подходит к концу. Опять же они вылетали на срок замены паспорта, как минимум.
Также ряд иных документов касаемых особенности конкретного объекта.
А вы подготавливаете свои документы, перед тем как заняться продажей квартиры?
Ставьте лайк и подписывайтесь на канал, что бы не пропустить важное!