Приобретение недвижимости – процесс не быстрый и всегда волнительный. Если подойти к данному вопросу с умом, то инвестиции окажутся весьма удачными и надёжными. В противном же случае, можно получить в собственность неликвидный объект. В этом материале мы собрали наиболее типичные ошибки при выборе квартиры-студии в центре Петербурга.
Этот вид недвижимости всегда привлекал инвесторов, а также предприимчивых одиноких молодых людей и пары без детей. Ведь приятно жить в самом сердце города, любоваться историческими зданиями, всемирно известными достопримечательностями, удобно иметь возможность оперативно добраться до любого вуза, бизнес-центра, вокзала и даже до аэропорта. При этом цена вопроса часто уж очень замачивая. Но прежде чем перейти к сделке, стоит учитывать следующие моменты.
Статус здания
Жить в доме, который признан памятником архитектуры – звучит заманчиво. Можно представлять, как известный зодчий некогда создавал проект здания или его отдельные барельефы, думать, что когда-то по этой самой лестнице вместо вас поднимался великий писатель или поэт, а, может быть, в квартире даже осталась старинная мебель или камин с лепниной… Но вот здесь как раз заканчивается фантазия и начинается суровая реальность. С приобретением такой недвижимости на собственника накладывается ряд обязательств, которые невозможно игнорировать.
Из очевидного – согласовать любую перепланировку или даже просто поменять окна на своей площади в доме-памятнике будет очень сложно, так как это сопряжено с многочисленными согласованиями в госорганах. Кроме того, жильцы могут столкнуться с повышенными расходами на содержание общего имущества. Наконец, в обязанности владельцев квартир в домах-памятниках входит обеспечение свободного доступа к тем элементам здания, которые придают ему историко-культурную ценность. Поэтому, перед покупкой очень важно не просто выяснить статус жилого дома, но и уточнить предмет охраны. Так, если это элементы фасада, то едва ли можно будет рассчитывать на закрытый от посторонних двор. Если же это касается внутренней отделки квартиры, тут всё ещё сложнее – периодически к вам могут наведываться ответственные за охрану памятников лица.
Соседи снизу
Выбирая квартиру-студию, особо стоит обратить внимание на то, кто живёт по соседству. Это важно не только для вашего душевного спокойствия. Квартира-студия не должна находиться над просторным жилым помещением. Это связано с расположением так называемых мокрых точек, которым отводятся определённые места. По Жилищному кодексу они не могут быть перенесены, так как это чревато затоплением соседей снизу. Чёткого понятия «мокрых точек» в законе нет, но условно к ним относят санузлы и кухню.
Какие-либо изменения можно вносить, если квартира-студия расположена на первом этаже, над нежилым или коммерческим помещением, на втором этаже двухуровневой квартиры, либо если у соседей снизу уже сделана аналогичная перепланировка.
Из комнаты в студию
Если вас смутило, расположение «мокрых точек», то, скорее всего, рассматриваемая студия – это бывшая комната в коммунальной квартире, где сделан незаконный ремонт. Сегодня таких предложений на рынке довольно много. Неравнодушные жильцы подъезда не всегда успевают сообщить о подозрительных строительных работах. В результате получаются «нарезки» из комнат со встроенными санузлами. Чтобы избежать мошенничества, здесь важно очень внимательно изучать документы, смотреть выписки из Росреестра.
Кстати, соседями таких студий могут оказаться весьма несговорчивые люди преклонного возраста, которые жили в своей коммуналке десятилетиями, ничего не меняли и поэтому могут быть против любых перепланировок и нововведений.
Совместное пользование
Помимо проблем с надзорными органами, у новоиспечённых собственников «комнат-студий» могут возникать проблемы бытового характера. Если какие-то помещения остаются общими, как ими пользоваться, как платить за коммунальные услуги? Ведь владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, осуществляются по соглашению всех участников. Оно составляется в письменном виде добровольно. В документе указываются размер долей сособственников, обозначаются права и обязанности сторон, устанавливается порядок разрешения споров. Стоит только учитывать, что при появлении новых владельцев помещений, заведённые ранее правила могут и измениться.
Ни взять, ни продать
Аналогичные проблемы с другими сособственниками могут возникать при дальнейшей эксплуатации и необходимости продажи квартиры-студии. Если она является частью бывшей коммуналки, то в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему лицу с указанием цены и других условий. Без их заверенных отказов он не сможет продать свою долю стороннему лицу.
Возможны варианты
Однако не все квартиры-студии, расположенные в центре Петербурга и созданные на базе бывших коммунальных квартир, имеют подводные камни. Всё зависит от того, кто продаёт вам недвижимость. С частными лицами стоит быть особенно аккуратными, и сделки без профессиональных юристов лучше не проводить. Если же имеете дело с компанией, посмотрите, сколько лет она работает на рынке, что предлагает, каков порядок сдачи объектов в эксплуатацию.
Например, компания МЕТРЫ ещё на стадии выбора адресов для своих будущих квартир-студий обращает внимание на местоположение дома, год и качество его постройки, возможность дальнейшего согласования перепланировки, проверяют юридическую чистоту объекта в целом. После чего все работы по согласованию и перестройке берёт на себя, в итоге предлагая клиенту помещение под ключ. При этом сделки удостоверяются нотариусом и регистрируются в Росреестре. Но самое главное, компания формирует портфель объекта таким образом, чтобы не возникало конфликта интересов: все счета на коммунальные услуги разделены между собственниками, кроме того, есть их нотариальные отказы от приобретения других площадей по преимущественному праву – на случай, если встанет вопрос о продаже квартиры-студии. Но это – вряд ли. У компании Метры есть своя управляющая компания, которая позволяет всем владельцам студий получать стабильный пассивный доход от сдачи в помещения в аренду. И, как показала практика, доход объекты начинают приносить уже сразу.