Да они обречённые!
Уж не знаю, кто их довёл до такого состояния. Сами ли себя, или политика властей на строительном рынке, а скорее, и то и то.
28 июля журнал Эксперт разразился статьёй «Самолёт не взлетел». Там отметили, что публикация неплохой отчётности застройщика за полугодие, в том числе о росте продаж на 15%, привела к своеобразной реакции на бирже. Акции отреагировали символическим, но всё же снижением.
Как же так, только лишь на одних словах об обратном выкупе акций, или обещании приобрести застройщика МИЦ (всё когда-то потом, может до конца года, или..., ну, в общем, потом), ценные бумаги застройщика в последние недели росли, как на дрожжах. А тут, казалось бы, вполне осязаемый результат, который можно «пощупать» (посмотреть), и такая непонятная реакция.
Эксперты опрошенные Экспертом (красивая тавтология), сообщили об опасениях в отношение рынка, который они считают перегретым. А кроме того, аналитики уверены, что ЦБ продолжит ужесточение ДКП, и помимо только что произведённого, предстоит ещё, как минимум одно, повышение ключевой, что снизит востребованность ипотечных кредитов. Ну и, что очевидно для всех «врубающихся в тему», последнее решение регулятора по установлению запретительных коэффициентов для рискованных ипотек, ещё больше подорвёт возможности продаж жилья в новостройках. Поэтому, полагают они, потенциал роста таких компаний, как Самолёт, исчерпан.
Вы даже не представляете, насколько.
Даю слово сам себе.
Среди прочего, в своём полугодовом отчёте Самолёт сообщил, - 86% его продаж осуществляются с помощью ипотеки.
А теперь представьте, что будет, если количество ипотечных покупателей уменьшится вдвое?
Думаете, не реально?
Да, ну!
-----------
Вперёд!
Берём в работу два документа:
- Обзор финансовой стабильности ЦБ РФ 1 квартал 2023 года.
- Значение надбавок к коэффициентам риска в отношение предоставленных с 1 октября 2023 года ипотечных кредитов (от того же ЦБ).
Используем стандартный норматив достаточности капитала Н1.0 - 11,5% (то есть банк может выдать 100 руб. кредитов на 11.5 руб. капитала банка).
Соединяем, - получается гремучая смесь.
ПДН (показатель долговой нагрузки заёмщика).
Последние данные ЦБ на 1 кв. этого года (серый столбик) – 44% заёмщиков использует на обслуживание взятых кредитов от 70% своих доходов до 100% и больше.
Основная часть выдаваемых займов приходится на кредиты с первоначальным взносом от 0 до 20%.
Применяем нормативы достаточности (см. выше). Получается, что банкам, на выданные почти половине (44%) заёмщиков кредиты, придется формировать дополнительный резерв в размере от 34,5 до 103,5% сумм выданных средств.
Тупик.
Дальше.
LTV (размер кредита к стоимости залога).
83% заёмщиков имеют на 1 кв. этого года LTV от 70% и выше (серый столбик).
Вновь применяем нормативы достаточности.
На 83% всех выданных кредитов придётся формировать дополнительные резервы в размере от 17,25 до 60% сумм, полученных заёмщиками.
Спрашивается, нафига!
Помните сцену в фильме Игра на понижение, где старший трейдер Deutsche Bank Джаред Веннет объясняет сотрудникам фонда Front Point про ипотечные облигации:
«Предельно низкий уровень кредитоспособности. Без проверки доходов… " и т.п.
потом спрашивает, где мусорка, и начинает выбрасывать туда деревянные бруски, обозначающие ценные бумаги.
Вспомнили?
Так вот, хочу сказать, что значительная часть, чуть не половина, ипотек, выдаваемых сегодня, тот самый «мусор» о котором говорит Веннет. Им самое место в корзине для мусора.
Скрестив два вида запретов по ПДН и LTV (они друг друга взаимодополняют), вы поймёте, какая существенная часть ипотек окажется начиная с 1 октября под ударом.
Будут ли банки продолжать давать рисковые займы, когда в допрезервах под них нужно будет замораживать от трети до полной суммы выданных средств? Это, вряд ли.
Ну а теперь вспомните, что у Самолёт 86% продаж осуществляется с использованием ипотеки.
Уберите половину из них, и он больше не жилец. Как и все остальные.
Часы тикают. Застройщикам нужно что-то предпринимать. Иначе с 1 октября в могилу.
Хотя, для них есть и промежуточный вариант.
Живые мертвецы кровососущие из нас, - носферату.
Вампиры!
Тогда проще взять кол, для решения проблем!
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).
ПЕРВЫЕ ЛУЧИ
живопись, масло, 40x70 см, 2021