Об одной ошибке при заключении договора аренды торгового помещения, которая стоила арендатору более полумиллиона рублей
Принято считать, что крупный бизнес реже совершает дорогостоящие ошибки в таких темах, как аренда коммерческой недвижимости. Это чаще всего именно так, поскольку в штате у крупного бизнеса целые отделы юристов, специалистов по строительству, менеджеров по аренде... Однако, серьезные промахи случаются. Об одном из таких расскажу в этой статье.
Существует практика, когда крупная торговая сеть, заходя в торговый центр, запускает ремонтные работы и оформление торговой площадки ДО момента подписания договора аренды.
Да-да, вы прочитали правильно - Договор аренды еще не подписан, а строительно-монтажные работы в помещении, где планируется открытие магазина, уже идут.
Причин для такой практики несколько. Правки в договор аренды вносятся долго. Большое число согласующих инстанций с обеих сторон делает этот процесс длительным и трудным. Поэтому зачастую хочется наконец уже завершить все строительно-монтажные работы, начать торговать и зарабатывать деньги.
Так случилось и в сегодняшнем кейсе. Пока юристы и коммерсанты согласовывали договор, отдел строительства уже подготовил всю проектную документацию, согласовал ее с арендодателем, нанял подрядчика и вышел на стройку.
В процессе строительства выяснилось, что примерно в половине помещения отсутствует первый уровень пожаротушения (система трубопровода водяного пожаротушения, которая должна быть абсолютно во всем здании). Опустим вопрос, почему так произошло и как данный торговый центр вообще прошел пожарные проверки.
К слову, есть стандартное, устоявшееся на рынке аренды, распределение зон ответственности Арендатора и Арендодателя: первый уровень пожаротушения (трубопровод водяного пожаротушения) – зона ответственности Арендодателя, а второй уровень (то, что нужно опускать на навесной потолок в случае наличия такового в помещении) – Арендатора.
Сейчас очень модно оставлять потолок незашитым - просто покрашенным, например, в черный цвет. Таким образом можно сэкономить не только на покупке материалов для потолка и его установке, но и на монтаже системы пожаротушения второго уровня, так как все датчики будут на первом уровне и опускать их вниз не будет необходимости. И поскольку система пожаротушения – удовольствие далеко не из дешевых, экономия получается существенная.
При расчете вложений в ремонт Арендатор, естественно, рассчитывал, что первый уровень пожаротушения уже установлен. А в процессе ремонта выяснилось, что это не так.
Переговоры по согласованию договора зашли в тупик. Арендодатель вкладывать свои деньги в первый уровень пожарной безопасности не захотел. Он прекрасно понимал, что Арендатор уже вложил деньги в ремонт помещения, на которое он не имеет никаких прав. По сути Арендодатель просто мог отказаться подписывать договор и Арендатору пришлось бы встать и выйти, оставив все, что он сделал в помещении, Арендодателю.
В этой ситуации Арендодатель находился в максимально выгодных условиях и смог продавить свою позицию. В конечном итоге ситуация разрешилась. Было несколько подходов к переговорам, стороны нашли компромисс. Хоть он и стоил Арендатору весьма дорого.
Мораль этой арендной истории такова:
- не вкладывайте деньги в помещение ДО подписания договора (ни авансы, ни депозиты, ни ремонт). Сначала договор, потом уже все остальное.
*В некоторых крупных компаниях действует запрет на какие-либо строительно-монтажные работы в будущем торговом помещении до момента официального подписания договора коммерческой аренды.
- перед подписанием договора обязательно получите заключение технического специалиста, который должен осмотреть арендуемое помещение и подтвердить, что оно полностью соответствует ваши договоренностям, а также техническому описанию, зафиксированному в договоре. Если у вас такового нет в штате - закажите услугу внешнего специалиста. Вы должны хорошо понимать где не хватает куска проводки, а где демонтирована система пожаротушения - до того, как будет подписан договор аренды торгового помещения.