Не все готовы заниматься строительством дома с нуля, когда на рынке есть много готовых предложений — целые коттеджные поселки, часто скрытые от посторонних глаз. Как любят говорить риэлторы — заезжай и живи.
Что нужно знать о таких предложениях? Разбирались вместе с юристом по недвижимостью Олегом Бендриковым.
«Если вы решили купить дом, построенный в каком-то коттеджном поселке — зачастую это предложение от компании, реализующей эти дома и построенные по подряду. Т.е. люди выкупили земельный участок и построили там несколько домов, а потом реализуют их от юрлица», — пояснил он.
Очевидный плюс заключается в том, что такую недвижимость можно приобрести в ипотеку по низкой ставке, так как дома реализуются от застройщика. Бендриков подчеркнул: самое главное — чтобы собственником выступало юрлицо.
Какие дома сейчас представлены на рынке недвижимости?
Для желающих купить дом в Подмосковье есть дома на любой вкус из разных строительных материалов. В основном это кирпичные, каркасные, деревянные или дома из бруса, строения из разного вида блоков, монолитные, здания из сэндвич-панелей или модульные дома, известные также как дубль-дома.
«Цена этих домов на вторичном рынке сильно отличается, в основном из-за локации и расходов, которые понес собственник при строительстве. Если вы сами решили заняться подбором дома для себя, то нужно учитывать, что самые дешевые дома в списке объявлений зачастую требуют существенных вложений», — заявил юрист Бендриков.
Так, например, дома из бруса необходимо периодически обрабатывать от гниения, а каркасные дома нужно будет перекрашивать для сохранения «товарного вида» — доски из-за влаги начинают быстро темнеть. Собеседник «360» также посоветовал периодически заглядывать в подвал и в принципе узнать, как он построен — подвальные помещения могут много рассказать о строительстве самого дома.
Если недвижимость покупается как дача, эксперт рекомендовал рассмотреть СНТ или ДНП — садовое некоммерческое товарищество и дачное некоммерческое партнерство соответственно. По его словам, так можно получить прописку и минимизировать дополнительные траты.
Нужно учитывать расходы не только на покупку дома
В случае с готовыми зданиями помимо материалов и вида самой застройки на итоговую сумму также влияет локация и обслуживание. И нет, это далеко не то же самое, что в многоквартирных домах.
Во-первых, обязательно нужно уточнить, какие ежемесячные платежи предусмотрены для конкретного коттеджного поселка и управляющей компании. Вам должны предоставить на ознакомление и подписание договор с УК, где указано, что она будет делать и в какие сроки.
«Например, если вы хотите жить за огороженной территорий, чтобы была круглосуточная охрана — вам стоит рассматривать коттеджные поселки закрытого типа. Но не забывайте, что ежемесячно придется оплачивать взносы от 15 тыс. рублей и выше в зависимости от поселка и инфраструктуры. Например, есть варианты с ежемесячным обслуживанием в 100 тыс. рублей», —
Во-вторых — дополнительные расходы. Они чаще всего связаны с документами во время оформления сделки, но обязательно нужно внимательно читать договор, чтобы исключить какие-то лишние или дублирующие опции.
«Как правило, в таких коттеджных поселках существует отдел продаж, который берет дополнительные средства, но ничего (с этим. — ред.) сделать нельзя. Они берут деньги за сопровождение, за какое-то составление договоров, бронирование или еще что-то, и это может составлять 40 до 200 тыс. рублей в зависимости от поселка.
Можно в дорогом поселке купить дом и заплатить 50 тыс., а в недавно построенном дешевом — 150 тыс. рублей. Здесь цену они устанавливают сами, и ее градация непонятна», — рассказал Бендриков.
В целом, расходы значительно уменьшаются в случае, если человек сам полностью занимается покупкой дома — тогда нужно будет только оплатить госпошлину за регистрационные действия и составить договор купли-продажи.
Но гораздо безопаснее для кошелька привлечь к сделке специалиста, чтобы потом не тратиться на приведение документов в нужный вид: услуги риэлтора или юриста при покупке загородной недвижимости будут оцениваться в пределах 1,5-2,5% от суммы сделки. В противном случае есть риск понести дополнительные траты — например, выезд технического эксперта обойдется в 25-30 тыс. рублей.
Какие нужно запросить документы при покупке дома?
Чтобы купить дом в коттеджном поселке в Подмосковье, у компании, которая его продает, нужно запросить два основных документа: выписку из ЕГРН и документы основания, часто это решение суда.
Также нужна будет выписка из домовой книги о том, что в доме никто не прописан, и выписка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Подводные камни на этапе заключения сделки: случаи из практики юриста
По словам юриста по недвижимости Олег Бендрикова, зачастую при оформлении сделки стороны не проговаривают всех условий до конца, и тогда перед ее заключением выясняется, что не хватает каких-то документов или появляются вопросы по стоимости.
«Недавно был случай в практике, когда уговаривали клиента купить загородный дом в коттеджном поселке в Подмосковье. Он обратился ко мне, мол, не понимаю, почему меня уговаривают купить. Цена, рынок – все в порядке, собственник физлицо, в браке. А вот на вопрос о согласии супруги – говорит, она там куда-то уехала, давайте без нее все сделаем, на регистрацию оно не нужно.
Так вот: в данном случае, если выйти на сделку и не получить согласие супруга продавца, после регистрации сделки супруг подает в суд: это совместно нажитое имущество и сделка расторгается», — рассказал он.
Эксперт отметил, что собственники редко приезжают на подписание договора, но лучше потребовать их присутствия, гендиректора компании или физлица, чтобы уберечь себя от проблем.
К цифрам в договоре нужно также отнестись со всей серьезностью. По словам Бендрикова, зачастую при оплате продавцы просят указать меньшую сумму в документах купли-продажи, чтобы уменьшить свои расходы по налогообложению.
«Я не советую этого делать. Лучше указывать полную сумму: тем самым вы обезопасите себя. Иногда говорят, мол, у нас сделка происходит только так, и по-другому — никак. Соответственно, здесь нужно тогда просчитать все риски, поторговаться, потому что риск должен быть оправдан. Либо выбрать дугой объект с более прозрачной сделкой», — посоветовал юрист.