Занижение стоимости объекта недвижимости в договоре купли-продажи — все еще популярная практика. Указывая сниженную стоимость, продавцы стремятся избежать уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и... неизбежно попадают в поле зрения Федеральной налоговой службы. А покупатели просто рискуют потерять все. Разбираемся, чем опасно занижение стоимости квартиры и кто понесет ответственность, если проверяющие органы заподозрят неладное.
В этом материале вы узнаете:
- Для чего занижают стоимость квартиры
- Какая продажа не облагается НДФЛ
- Как оформляют занижение
- Особенности занижения при оформлении ипотеки
- Чем рискует продавец
- Чем рискует покупатель
- Кто контролирует сомнительные сделки
Для чего занижают стоимость квартиры
Продавец выставляет объект недвижимости на продажу, в объявлении указывая, что квартира в собственности менее трех лет. Для покупателя это условный сигнал: ему могут предложить провести сделку с занижением стоимости объекта, поскольку недвижимость со сроком владения менее трех лет при продаже облагается НДФЛ — 13% от цены объекта, указанной в договоре купли-продажи (ДКП). Например, в ДКП продавец указывает стоимость не 10 млн рублей, а 6 млн.
Схема работает только когда покупатель согласен с условиями. Последствия для обеих сторон могут быть разными, но больше всего рискует покупатель.
«Для россиян много лет занижение было способом избежать уплаты налога на доход, но в последние годы ФНС усилила проверки в этом направлении. Инспекция получила от государства эффективные инструменты для работы со случаями занижения, в результате доначислений налога стало в разы больше», — комментирует Григорий Никитин, юрист агентства премиальной недвижимости Etagi Prime.
Какая продажа не облагается НДФЛ
Порядок исчисления налога с продажи недвижимости регулируется федеральным законом. Документ предусматривает ряд исключений, когда объект не облагается налогом на доход. В таких случаях недвижимость собственника должна быть:
➔ Единственным жильем, которым владеют более 3 лет;
➔ Приватизирована более 3 лет назад;
➔ Объектом наследования или подарком от родственника со сроком владения более 3 лет;
➔ Приобретена после 1 января 2016 года, а срок владения составляет 5 лет.
Как оформляют занижение стоимости объекта
Недобросовестные продавцы помимо ДКП составляют дополнительное соглашение на неотделимые улучшения, сумма которых равна разнице между фактической стоимостью объекта и указанной в ДКП. Передачу той самой разницы подкрепляют распиской.
Росреестр регистрирует только ДКП, а допсоглашение не учитывается. Таким образом, реальная сумма объекта нигде не фиксируется. Юридическую силу имеет только ДКП с заниженной стоимостью объекта. Отсюда и возникают все риски для покупателя. Но к рискам вернемся немного позже.
Занижение стоимости объекта, купленного в ипотеку
Если сделка по покупке недвижимости проходит с участием банка, в кредитном договоре укажут две суммы. Первая — это заниженная стоимость объекта, а вторая (та самая разница) будет суммой неотделимых улучшений недвижимости (к примеру, ремонта).
При этом банк нельзя упрекнуть в том, что он потворствует нелегальным сделкам. Кредитные организации идут навстречу обеим сторонам, между которыми есть личные договоренности. Банк — не контролирующий орган, чтобы отслеживать сомнительные договоренности физических лиц.
Сделка с занижением стоимости объекта, проведенная через банк, одна из самых рисковых. В архиве кредитной организации остаются копии всех документов, в том числе дополнительного соглашения. При проверке налоговой службы банк обязан предоставить весь пакет, который и становится аргументом в руках ФНС для доначисления налога на доход.
Чем рискует продавец при занижении стоимости объекта недвижимости
Если налоговая вскроет факт занижения стоимости объекта, продавец получит счет на уплату доначисленного налога и штраф в 40% от суммы начисления.
В случае если сделка признана недействительной, покупатель вернет только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Дополнительное соглашение не будет иметь юридической силы. А расписка, которой фиксировался факт передачи денежных средств по допсоглашению, будет означать, что покупатель занял деньги получившей средства стороне.
Продавец, который регулярно, умышленно и в крупном размере уклоняется от уплаты налогов, может быть привлечен к ответственности по статье 198 Уголовного кодекса РФ. Сумма неуплаченных налогов в этом случае должна превысить 2 млн 700 тысяч рублей за три финансовых года подряд.
Чем рискует покупатель, приобретая объект по заниженной цене
Во-первых, покупатель может остаться и без жилья, и без своих денег. Если продавца признают банкротом, что сегодня происходит с каждым пятым россиянином, недвижимость будет изъята, а сделка — признана недействительной. Ведь в ДПК есть отсылка к дополнительному соглашению: суду станет понятно, что купля-продажа была нелегальной, и он признает покупателя недобросовестным. В результате даже по договору купли-продажи не удастся вернуть деньги.
Если новому хозяину недвижимости потребуется срочно продать жилье, он тоже пойдет на занижение стоимости объекта. Таким образом, недобросовестный покупатель станет недобросовестным продавцом.
Уличенные в сделке с занижением стоимости объекта продавец и покупатель попадают в бюро кредитных историй. Спрогнозировать последствия этого события крайне тяжело, но может возникнуть ситуация, когда банки будут отказывать в выдаче кредита, сочтя заемщиков недобросовестными лицами.
Григорий Никитин говорит, что покупатель и продавец не осознают в полной мере степень ответственности, поэтому так легко идут на сделку с занижением стоимости объекта:
«Есть масса оснований признать сделку недействительной: банкротство собственника, судебные притязания родственников, нераспределенные прежним собственником доли, сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Кроме того, при частой смене собственников у недвижимости могут быть скрытые собственники. Не стоит забывать, что отменить в судебном порядке можно сделку сроком давности до трех лет».
Контроль сомнительных сделок
Основанием для проверки налоговой сделки служит подозрительно низкая стоимость недвижимости. Цена объекта ниже 70% от кадастровой стоимости становится сигналом для ФНС. Для инспекции открыты данные всех госструктур: Росреестра и Кадастровой службы. Кроме того, кредитные организации тоже обязаны работать с налоговой.
Теоретически продавец может доказать, что низкая стоимость недвижимости справедлива. Но тогда ему придется убедить суд, что это действительно так: собрать доказательства плохого ремонта, плесени на стенах, пожара в одной из комнат, неисправностей с коммуникациями и т.д.
«Сегодня у госорганов есть все инструменты для пресечения попыток занизить стоимость объекта. Государству важно пополнять бюджет, а потому обмануть контролирующие органы становится всё труднее», — считает юрист Etagi Prime.
Выводы
✔ Продавцы недвижимости рискуют остаться без денег, занижая стоимость объекта в ДКП.
✔ По истечении пяти лет квартиру можно продать без уплаты налога на доходы.
✔ Если объект нужно продать срочно, сумму налога можно заложить в его стоимость.
✔ В суде можно попробовать доказать, что заниженная стоимость объекта не ошибка. В таком случае приготовьтесь собрать доказательства.
✔ Налоговые вычеты помогут уменьшить стоимость налога на доход при продаже недвижимости.
✔ Покупатель — самая незащищенная сторона в сделках с занижением. Он рискует потерять все и быть признанным недобросовестным в суде.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Дарственная на квартиру: как оформить договор дарения в 2023 году
Тренды в недвижимости бизнес- и премиум-класса в 2023 году