В 2015 году мой знакомый купил квартиру у застройщика еще на этапе строительства. Сдача дома была осуществлена в 2016 году, но по итогам замеров она оказалась по площади больше, чем в ДДУ. Если говорить точнее, то площадь была такой же, но с балконом.
При этом в договоре нет пункта о том, что площадь квартиры рассчитана с учетом балкона. Общая квадратура составила 61,8 м2, а разница при этом была в размере 2,6 м2.
Знакомый написал застройщику досудебную претензию с требованием компенсировать разницу в площади. В итоге он получил отказ, аргументированный п.4.4 в ДДУ, в котором сказано, что в случае, если площадь квартиры будет меньше, чем указана в ДДУ, то перерасчет стоимости жилья не производится.
В итоге знакомый был вынужден обратиться в суд.
Постановление суда
Суд первой инстанции принял решение частично удовлетворить требования истца, аргументируя это тем, что если площадь объекта не соответствует той, которая указана в ДДУ, то это является нарушением условий договора. В результате:
- п. 4.4 договора ДДУ был признан недействительным;
- суд постановил взыскать с застройщика сумму 106 773 рубля, моральную компенсацию в сумме 1 000 руб., штраф – 53 886, 50 руб.
Позже апелляционный суд отменил данное решение, так как по условиям договора расхождение в площади допускается, а между участниками договора не было заключено никакого дополнительного соглашения для уточнения фактической площадки жилья.
Дольщик подал заявления в Верховный суд, где он оспорил последнее решение суда. Вот что из этого получилось.
Позиция Верховного суда
Решение Верховного суда основано на такой позиции:
- предметом договора является квартира, а это значит, что должна быть указана ее площадь, а также квадратура помещений, из которых она состоит;
- передав дольщику объект меньшей площади, застройщик нарушил условия соглашения;
- согласно п. 1 и п. 2 ст 424 ГК РФ, в договоре указывается стоимость, а подписывая его стороны с ней соглашается. При этом изменение стоимости допускается на основаниях, которые указаны в договоре или с учетом действующего законодательства. В итоге, факт того, что площадь жилья по факту меньше, чем та, которая указывалась в договоре, то это уже является поводом для снижения стоимости объекта;
- согласно ст. 5 и ст. 7 No 214-ФЗ, в договоре можно установить конкретные пределы погрешности в квадратуре объекта ДС, которые не влекут за собой необходимости в корректировке стоимости при сдаче в эксплуатацию объекта по ДДС. По факту в договоре нет согласованного предела отступлений в размерах квартиры ни как в сторону уменьшения, ни как в сторону увеличения.
В итоге Верховный суд отменил предыдущее решение и направил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.
Выводы
Все застройщики подстраховывают себя и вносят пункт о перерасчете стоимости жилья только в том случае, если сдаваемый объект по квадратуре получился больше, чем изначально планировался по договору долевого участия. В итоге получается, что застройщику выгодно строить квартиры с меньшей квадратурой.
Но в случае моего знакомого он не стал с этим соглашаться и пошел отстаивать свою позицию и права в Верховный суд.
Так как судебная практика по такому вопросу уже имеется и она в пользу дольщиков, то если Вы планируете покупку квартиры в новостройке, возьмите этот момент себе на заметку.
И не стоит закрывать глаза в том случае, если в итоге вы получите меньшую по площади квартиру, а застройщик не захочет делать перерасчет стоимости объекта. Изначально попробуйте решить этот вопрос с застройщиком мирным путем, направив ему претензию и указав в ней номера дел, по которым суд встал на сторону дольщика. Вполне возможно, вам не придется обращаться в суд и застройщик добровольно компенсирует вам расхождения.
А вы сталкивались с подобными ситуациями?
Делитесь своим мнением с нами в комментариях👇
✅ подписывайтесь на наш канал и заходите на официальный сайт 1mbank.ru.