Непосредственное управление домом встречается нечасто, но среди наших читателей есть представители Советов в таких МКД. Сделали подборку ответов на их вопросы. Читайте, кто заключает договоры на ЖКУ, как выплачивать вознаграждение членам Совета и облагаются ли такие деньги налогами.
Обязательно ли заключить договор с УО, которая выступит посредником в отношениях с РСО
«Мы организовали непосредственное управление для своего дома, приказ подписали 13.07.2023 г. В нашем доме 27 квартир, нет центрального отопления и горячей воды: каждая квартира отапливается газовым котлом. Индивидуальные договоры на свет, газ, мусор, ВДГО – заключены. Переговоры о заключении таких договоров на воду ведём. Я бы хотела узнать, как правильно и на какие услуги заключать договор, это обязательно должна быть УО или может быть физлицо?».
При непосредственном управлении нет требования обязательно заключить договор с УО как обслуживающей организацией.
- Договоры на поставку тепла, электроэнергии, воды, газа и водоотведение, вывоз ТКО каждый владелец помещения заключает самостоятельно. Исполнители КУ будут начислять плату как за индивидуальное потребление, так и за ОДН.
- Договоры на содержание и ремонт общего имущества собственники заключают на основании решений ОСС. Это может быть одна компания для всех необходимых работ и услуг или разные. Подрядчики будут выставлять квитанции на оплату согласно условиям договоров.
- В отношениях с подрядчиками и органами власти собственников помещений в доме с непосредственным управлением представляет один из них на основании доверенности, которую он получает по решению ОСС.
- Если в доме более четырёх квартир, то жители на общем собрании избирают Совет МКД. Заключить договоры от имени собственников вправе председатель такого совета, если его наделили полномочиями на собрании.
- Фонд капремонта у дома с непосредственным управлением всегда копится на счёте регоператора, он выставляет платёжные документы.
Что учесть собственникам при выборе непосредственного управления МКД
Кто и как собирает деньги для выплаты вознаграждения представителю всех собственников
Как правильно оформить платёжки на вознаграждение собственнику, который будет всех представлять, кто собирает на это деньги и их выплачивает?
Исходя из положений ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ, общее собрание в МКД вправе принять решение о выплате вознаграждения председателю Совета МКД или иному их представителю.
Такие выплаты связаны с выполнением управленческих функций, поэтому правоотношения между ним и другими собственниками регулируются нормами гражданского законодательства. Необходимо заключить гражданско-правовой договор между владельцами помещений с одной стороны и получателем вознаграждения, например, председателем Совета МКД, – с другой.
При этом на ОСС следует утвердить:
- размер, периодичность, порядок выплат;
- вопросы их оформления – составление акта выполненных работ, расписки о получении денежных средств;
- лицо, организующее приём денег от соседей и передачу вознаграждения получателю.
Облагается ли налогом вознаграждение представителя собственников при непосредственном управлении
Нужно ли идти в налоговую службу с данными о вознаграждении председателя Совета МКД и кто это должен делать?
Согласно пп. 6 п. 1 ст. 208 НК РФ, к доходам от источников в РФ относятся вознаграждения за выполнение трудовых или иных обязанностей, за выполненную работу, оказанную услугу на территории России.
Соответственно, вознаграждение, выплачиваемое физическим лицам по гражданско-правовым договорам на выполнение работ или на оказание услуг, – объект налогообложения НДФЛ.
Поскольку договор между собственниками и их представителем, например, председателем Совета МКД, – это договор между физическими лицами, обязанность по уплате налогов возлагается на получателя денег.
«Вы нам писали»: разбираем вопросы о парковке, взыскании долгов и ОСС
Нужно ли регистрировать такую форму управления
Нужно ли при непосредственном управлении регистрировать ООО, чтобы стать юрлицом для расчётов с подрядными организациями?
Регистрация юридического лица для организации непосредственного управления МКД не требуется и действующим законодательством не предусмотрена. Также не нужно нигде регистрировать и Совет МКД.
В соответствии с ч. 2 ст. 164 ЖК РФ, при такой форме управления МКД договоры с РСО на предоставление коммунальных услуг заключает каждый собственник помещения от своего имени. Договоры на содержание и ремонт имущества в доме владельцы помещений заключают с подрядчиками на основании решения ОСС.
В соответствии с ч. 3 ст. 164 ЖК РФ, п. 1 ст. 185 ГК РФ, от имени собственников МКД в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из них или другое лицо, уполномоченное ОСС или доверенностями от всех или большинства владельцев помещений.
Особенности споров в ЖКХ: как УО разрешать конфликты с жителями
Больше информации – на портале
Мы нечасто пишем про непосредственное управление домами, но на нашем портале есть серия статей по этой теме:
Мы рассказывали о том, в каких домах можно выбрать такой способ, с какого момента он считается реализованным, какие договоры необходимо заключить, какие вопросы нужно вынести на ОСС и кто заполняет ГИС ЖКХ.
2. Заключение договоров с РСО и проверки органов ГЖН.
Наши юристы ответили на вопросы читателей, в том числе о том, кто отвечает за качество коммунальных услуг, могут ли собственники отказаться от части услуг и работ из Минимального перечня № 290 и должен ли орган ГЖН проверять компанию, которая обслуживает дом.
3. Подготовка дома к отопительному сезону.
Эту тему мы рассмотрели в статье с различными ситуациями, о которых писали читатели портала. В ней вы найдёте ответ на вопрос, кто несёт ответственность за неготовность МКД к эксплуатации в осенне-зимний период в таких домах.
4. Расчёты за КР на СОИ в доме с непосредственным управлением.
Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец посвятила этой теме отдельный выпуск онлайн-журнала «ЖКХ: мечты сбываются». Она напомнила, что в домах с непосредственным способом управления собственникам помещений не оказывается жилищная услуга КР на СОИ. Вместо этого потребители вносят плату за коммунальную услугу ОДН.
Остались вопросы? Задайте их в комментариях.
Хотите найти единомышленников и обсудить с ними опыт непосредственного управления? Присоединяйтесь к обсуждениям на нашем Телеграм-канале.
Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:
поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» 👍,
- подпишитесь на канал,
- и регулярно читайте наши обзоры, заметки и статьи-инструкции.
Интернет-портал для УО и ТСЖ
Страница портала ВKонтакте