Какие причины вынуждают управляющую компанию отказаться от управления домом, можно ли расторгнуть договор с жильцами в одностороннем порядке и, главное, как вести себя покинутым собственникам, - обо всем этом «Краснодарским известиям» рассказали эксперты жилищной сферы и неравнодушные собственники.
Не найдете новую - город поможет
Начало всему - договор управления МКД, который собственники заключают с управляющей компанией на тот или иной период, как правило, сроком не менее чем на год и не более чем на 5 лет. Если по его истечении ни от собственников, ни от УК претензий нет, договор автоматически пролонгируется. В случае если жилищная организация по какой-либо причине решила его не продлевать, она обязана уведомить об этом собственников.
- Причем не просто на словах, а в письменной форме и не позднее, чем за два месяца до истечения срока действия договора. Собственники за это время либо выбирают новую компанию, либо их дом автоматически уходит на государственные торги, где его переведут под управление новой организации,- поясняет председатель Межрегиональной гильдии управляющих компаний в ЖКХ Ирина Павлович.
Причины отказа УК от управления МКД могут быть разные. Одна из них - отсутствие у управляющей компании возможности удовлетворить все требования собственников, поскольку они неадекватны или необоснованны. УК, видя, что ее старания не ценят, решает оставить дом, нежели постоянно выслушивать недовольство жителей.
Бывают и ситуации, когда управление домом оказывается просто-напросто неэффективным, поскольку собственники не оплачивают вовремя предоставляемые им услуги по содержанию жилья, в результате чего невозможно проводить работы в полной мере.
- А иногда корень проблемы кроется и в самой управляющей компании, которая год, два, четыре получает от собственников средства на обслуживание дома, но не использует их на пользу дома или использует нерационально. Жильцы, разумеется, начинают протестовать, и тогда УК не находит решения лучше, чем попрощаться с ними,- продолжает Ирина Феликсовна.
Кстати, весьма вероятно, что при таком раскладе «управляйке» грозит банкротство - еще один повод для расторжения договора с МКД.
«Без лицензии не обслуживаем»
Согласно требованию законодательства, каждая жилищная компания должна иметь лицензию для того, чтобы выполнять свои обязанности по обслуживанию МКД. Нередко недавно созданные организации не могут получить документ с первого раза, поскольку не имеют опыта в этой отрасли. А процедура лицензирования может длиться в течение нескольких лет. В связи с этим некоторые «управляйки» уведомляют жильцов о том, что они не получили лицензию и раннее заключенный договор нужно расторгнуть, иначе их деятельность признают незаконной.
Также необходимость отказа от управления домом может быть вызвана потерей лицензии. Обстоятельства тому разные. Среди них и неудовлетворительное исполнение обязанностей, и нарушения в ведении установленной документации, и выявление несоответствия в финансовой отчетности и т.д. При утрате лицензии УК не вправе обслуживать МКД и обязана сложить полномочия, вне зависимости от срока действия заключенного договора. Однако не все организации славятся честностью. Зачастую работники продолжают оказывать собственникам свои услуги, несмотря на неудачную процедуру лицензирования.
Когда иного выхода нет
Так или иначе, УК обязана заблаговременно предупредить собственников дома о своем решении. В противном случае к делу подключатся надзорные органы, в том числе государственная жилищная инспекция и прокуратура.
- Такое поведение управляющей компании не только не правомерно, но и некорректно с этической точки зрения. К слову, однажды и я прошла через процедуру отказа от управления МКД. В доме на ул. Промышленной стал отходить штукатурный слой, а гарантийный срок давно закончился. Я обращалась в разные организации, но никто не мог помочь. На текущий ремонт собственники собирать средства отказывались.Так, года 2-3 я продолжала добросовестно исполнять свои обязанности, попутно переживая за сложившуюся ситуацию, ведь штукатурка сыпалась людям на автомобили и в целом доставляла неудобства. В итоге в силу объективных причин от управления этим домом пришлось отказаться. Недовольства ни с чьей стороны не было, просто это оставался единственный выход из ситуации. Дом перешел под управление муниципальной УК - у нее оказалось больше возможностей для осуществления своей деятельности по этому адресу. Жильцам тоже стало комфортнее,- рассказывает председатель Межрегиональной гильдии управляющих компаний в ЖКХ.
«Кто нас возьмет, кому мы нужны?»
С ситуацией отказа от управления домом столкнулись и жильцы дома на ул. Мира, 82. С мая текущего года их обитель находится в свободном плаванье.
- О том, что УК от нас отказалась, мы узнали уже по факту: в ЖЭК пришел соответствующий приказ. «Управляйка» даже не удосужилась никак уведомить собственников. В чем причина ее ухода? Дело в том, что наш дом признан памятником архитектуры и культурного наследия. В 2014 году его отреставрировали, а ограждение, находящееся в полуразрушенном состоянии, лишь обнесли забором из металлопрофиля. Иными словами, у управляющей компании не хватило средств на его восстановление, потому она и отказалась от дома,- говорит местная жительница Любовь Фролова.
Стоимость восстановления ограды - около 2,5 млн руб. УК выдвинула собственникам условие: организация продолжит выполнять свои обязательства в том случае, если они согласятся на увеличение платы за содержание жилья - 200 руб. с 1-го кв. метра.
- Выходит, обязанность по реставрации УК переложила на плечи собственников. Я подсчитала. Получается, коммуналка ежемесячно будет обходиться нам почти в 20 тыс. руб.! И это при том, что из крана течет холодная вода, а санузел - на улице. На даче и то удобств больше. Никто из жильцов на такое не согласен,- признается Любовь Викторовна.
Сейчас УК судится с управлением Государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, которое обязывает организацию восстановить ограду.
- Новую УК не ищем. Кто нас возьмет, кому мы нужны? Да и большинство наших жильцов довольно пассивны, ничего не предпринимают. Я написала письмо на имя мэра города, теперь жду ответа,- говорит жительница.
]]>
