Иногда одно упоминание топонима вызывает если не страх, то не приятные ощущения где-то в области затылка. Ярким примером такого топонима являются Шушары. Действительно ли эти Шушары такие страшные или это стереотип, навязанный нам передачами Варламова?
Не боясь показаться некомпетентным, честно признаюсь, что в Шушарах я до этого раза не был никогда, уж как-то нелёгкая не заносила, но изучил район и прогулялся по нему я довольно основательно, поэтому попробую порассуждать относительно него самого и той недвижимости, которая тут продается.
Шушары вместе с Мурино, Кудрово и Парнасом входят в «большую четверку» знаменитых "гетто" Санкт-Петербурга и, пожалуй, из этой четверки Шушары - самый грустный район после Парнаса.
Грустный, да, но не самый плохой! Тут нет такой криминогенной обстановки как в Мурино, в отличие от Кудрово тут большой выбор продаваемой недвижимости, а Парнас забит одним гигантским жилым комплексом, качество которого настолько плохое, что не позволит нам вообще сравнивать его с чем-либо другим.
Транспортная доступность
Да, транспортная доступность оставляет желать лучшего! Парадокс: метро Шушары существует, но оно так далеко, что ездить до него не логично. На автомобиле путь составляет 9 км. по объездным дорогам, а общественный транспорт просто туда не ходит. Люди добираются до станций Московская и Купчино на автобусах (30-45 минут до м. Купчино в зависимости от загруженности дорог).
На выездах пробки, однополосная дорога, забитая грузовым транспортом. Что здесь будет, когда район разрастется еще сильнее - не понятно, возможно, через много-много лет сделают еще одну дорогу как в Кудрово.
В сроком времени обещают пустить скоростной трамвай и, вроде бы, это не только слова о развитии транспорта (которые у Петербуржцев уже кроме смеха ничего не вызывают). Посмотрим.
Развитие района
Концепция транспортной инфраструктуры завораживает: до 2028 года здесь обещают реализовать несколько новых съездов и чуть ли не новое шоссе. Верить этим обещаниям мы, конечно же, не будем: они имеют свойство регулярно не выполняться.
Нашумевший скоростной трамвай Купчино - Шушары - Словянка скорее всего действительно будет запущен, хотя опять же, непонятно когда. Первый этап обещают ввести в эксплуатацию уже в этом году, но есть сомнения и на этот счет.
А вот развитие социальной инфраструктуры лежит на плечах застройщиков, а не города, поэтому с полной уверенностью можно сказать, что все обещанные школы и детские сады будут построены.
Инфраструктура
С коммерческой инфраструктурой тут еще хуже, чем в Мурино. Благо, магазины шаговой доступности есть почти в каждом доме: выйти купить хлебушка можно будет без труда, в остальном - плохо.
Что касается социальных учреждений, на весь район пока что всего 4 школы. Жителей не много, проблем с местами нет, но после завершения строительства новых домов возможны трудности.
Также, в районе функционируют 4 детских сада.
Облик района
Район условно разделен пополам улицей Старорусская. Всю восточную часть строил "знаменитый" ДальПитерСтрой, который в какой-то момент (в районе 2013-2014 года, если я не ошибаюсь) остановил всю свою огромную стройку из-за финансовых проблем. Затем дела начали потихоньку выправляться и восточная часть сформировалась: однотипные безликие здания разных цветов наполнили собой район, придав ему статус настоящего "гетто" Санкт-Петербурга.
Безопасность
Относительно безопасный район. Поскольку основная часть застройки принадлежит одному застройщику, тут точно пока что совсем нет классового расслоения. А поскольку квартиры с момента завершения строительства домов от Дальпитерстрой только подорожали, соответственно, подселения контингента хуже, чем тот, что есть, не ожидается. Если говорить коротко, с Мурино в плане криминогенности не сравнить.
Что строится?
С самим районом разобрались, переходим к самому интересному: что строится в Шушарах и по какой цене.
Восточная и западная часть района разделяется улицей Старорусской, которая проходит через все Шушары. Вся западная сторона застроена, как упоминалось выше, унылыми домами от ДальПитерСтрой и "белой вороной" ЖК "Simple". В основном, речь пойдет о восточной стороне, территория которой полностью выкуплена застройщиком Лидер Групп. Лидер активно распродает участки земли другим девелоперам среди которых: Интер Групп, Эталон и Аквилон. Начнем с более мелких проектов, завершая самим Лидером и его комплексом "Аэросити".
ЖК "CHKALOV" от Интер Групп
Этот комплекс сразу бросается в глаза, при том, что возведен только каркас и внешние стены. И чем же он так примечателен?
А тем, что строится он из газобетонных блоков, будто дачный дом. Репутация, которая преследует застройщика Интер Групп после сдачи двух его "чудесных" комплексов на Звёздной (можно почитать вот тут), говорит сама за себя. Заявленный срок сдачи ЖК - конец этого года. Взгляните на фото: складывается впечатление, что дом только начали строить.
Все квартиры будут передаваться с отделкой. Уровень отделки пока что оценить невозможно, так как в прошлых проектах такая опция не предоставлялась.
Планировки несуразные: увеличенные студии застройщик почему-то называет однокомнатными, также есть целый пул однушек и двушек с проходной кухней (вход в спальню осуществляется через кухню) - что??? Более-менее нормальные планировки только у, так называемых, евро-двушек. Кухни почти везде мелкие.
Посмотрите сами на этот парад планировок-инвалидов.
А вы видели когда-нибудь подборки фотографий под названием "Ад перфекциониста"? Вот гляжу я на плане комплекса, как два корпуса стоят друг относительно друга, и меня мучает вопрос: не будет ли дискомфортно вообще смотреть из окна на соседний дом (причем не важно, в каком из них вы будете проживать)?
Взгляните.
Стоимость квартир с отделкой примерно 160 000 руб./ м2
ЖК "Монография" от Эталон
Классический эконом-класс от застройщика ЛенСпецСму.
К этому жилому комплексу не стоит предъявлять каких-либо требований. ЛенСпецСму в Шушарах - уже говорит об определенном уровне. О благоустройстве внутри и особенно снаружи ЖК можно и не мечтать, дом монолитный, внешне будет очень скромный.
Но плюсы есть - планировки. Вот тут стоит отдать должно застройщику. Обычно проекты домов такого класса предполагают классическую концепцию: запихнуть как можно больше квартир. Если мы обратим внимание на планировки "Монографии", сможем заметить одну важную особенность: тут почти нет мелких кухонь. Даже студии - и те застройщик умудрился спроектировать очень удобными. Кстати, удивляет процентное соотношение типов квартир в доме такого класса: из 747 квартир комплекса 263 - двухкомнатные, 231 - однокомнатные, 198 - студии, 55 - трешки.
Срок передачи ключей - 1 кв. 2026 года.
В продаже есть квартиры с отделкой и без.
ЖК "Simple" от Bau City
На данный момент внешне этот жилой комплекс самый привлекательный в Шушарах. Он сразу же бросается в глаза при въезде в район.
Жилой комплекс состоит из 3 зданий, расположенных в восточной части Шушар при въезде в район со стороны Московского шоссе. Без сомнения, проект можно назвать доминантой всего района: он самый высокий, красивый и его видно издалека.
О застройщике почти нечего сказать: это всего лишь второй его жилой комплекс. С первым были проблемы, связанные с задержкой сдачи практически на год. В интернете есть жалобы на управляющую компанию и качество строительства первого проекта. Сейчас, благодаря введению эскроу-счетов, дома сдают вовремя и нареканий пока что нет. Стоит обратить внимание, срок сдачи комплексе - III кв. 2023 г., а срок передачи ключей - II кв. 2025 г. Это показывает на то, что застройщик, учтя прошлый негативный опыт, связанный с задержкой, решил юридически себя подстраховать.
В ЖК есть подземная парковка на 254 машиноместа и места для велосипедов. Буквально в двух шагах школа на 1375 учеников и детский сад на 180 малышей.
Планировочные решения представлены студиями, однушками и двушками. Трешек, почему-то нет. Квартиры будут передаваться без отделки, кроме некоторых студий, у которых "белая" отделка будет идти в подарок. Очень настораживает просто огромное количество студий! Такой внешне привлекательный дом по факту оказывается общежитием: это очень огорчает.
Посмотрите на поэтажные планы корпусов!
ЖК "Аквилон ALL IN 3.0" от Аквилон-Инвест
Это второй комплекс от застройщика Аквилон-Инвест, возводимый в Шушарах. И, вероятно, не последний. Первым стал "All Inclusive", который, кстати, неплохо себя зарекомендовал, подтверждением тому являются хорошие отзывы владельцев недвижимости, которые сводятся к одному тезису: без понтов, зато не дорого. В общем, соотношение цена-качество соответствует заявленному.
А что у нас в "Alll IN 3.0"? Давайте разбираться.
Первое, на что я сразу обратил внимание, количество квартир и мест в подземном паркинге: 812 и 152. Разница 5 к 1, предвижу "драку" за паркинги, в которые, кстати, есть спуск прямо на лифте.
Квартиры будут передаваться с полной отделкой весьма не дурного качества с возможностью приобрести в въехать в квартиру с мебелью и даже техникой: вот это действительно конкурентное преимущество. Высота потолков стандартная - 2.72 м.
Срок сдачи - IV кв. 2025 г., срок передачи ключей - II кв. 2026 г.
О преимуществах комплекса особенно нечего рассказывать, сейчас у всех всё примерно одинаково, а именно: стандартная безопасность, озеленение внутренних дворов, закрытая территория, детские площадки и т.д.. - ничего интересного.
Лучше посмотрим квартиры: было вполне ожидаемо, что дом, как и все дома в этом районе, набит студиями по самое "горло". В некоторых секциях из 10 квартир на этаже 7 - студии, это очень много. Если кто будет рассматривать, рекомендую 9 секцию: тут из 8 квартир на этаже всего 3 студии. Чтобы не давать "всё и сразу", застройщик придерживает некоторые секции и не выводит пока что их в продажу, возможно, там будут варианты поинтереснее, так обычно и бывает. Если вы хотите хотя бы какой-никакой вид из окна, выбирайте любую секцию, кроме первых трех: из них вид либо во двор, либо на соседнюю "Монографию"
Планировки на "троечку", то есть, удовлетворительные. Они намного лучше, чем в "Чкалове", но уступают "Монографии". В общем, при желании найти не плохие квартиры можно, главное хорошо искать.
Еще немного об отделке. Застройщик предлагает, разумеется, за дополнительную стоимость, сдачу квартиры не просто с отделкой, мебелью и техникой, но еще и текстилем, наполнением ванной комнаты, элементами декора и посудой. "Фишка" не новая, такие "кейсы" застройщики уже имеют, поэтому не стоит пугаться, если вы не слышали о таких опциях ранее.
Главный герой - ЖК "Аэросити" от Лидер Групп
Основным жилым комплексом Шушар на текущий момент является "Аэросити". Вся западная территория района была выкуплена застройщиком Лидер Групп, отдельные пятна продаются другим девелоперам.
На плане ниже виден масштаб той стройки, которая здесь затевается.
Сейчас в продаже 8 очередей строительства и мы разберем почти каждую!:
"Аэросити 1" - один корпус, очередь сдана и заселена, чистовая отделка в части квартир.
С "Аэросити 1", собственно, началось строительство всего жилого комплекса на "миллион" корпусов. Дом должен был стать флагманом проекта, но получилось как обычно: сначала застройщик строит самые неудачные корпусы (на старте всегда есть спрос, поэтому более интересные варианты застройщики всегда оставляют на потом, когда интерес к жилому комплексу начинает постепенно угасать).
Дом панельный, качество удовлетворительное. Квартир в продаже почти не осталось.
Именно в этом корпусе проходят показы квартир, здесь же можно посмотреть отделку от застройщика, внешний вид проекта, реализацию внутренних дворов и парадных.
Отделка весьма простенькая: на стенах обои под покраску, отштукатуренный потолок, светильники, в санузлах плитка, на кухне и коридоре, кстати, тоже. Материалы дешевые, но жить, в целом, можно. На балконах панорамное остекление.
Дворы сделаны хорошо, дети гуляют, играют. На вопрос жителям о впечатлениях, отвечают, "нравится". Единственное, бросается в глаза отсутствие деревьев, можно было бы посадить немного высоких растений.
Внешний вид комплекса веселенький, разноцветные дома выглядят гармонично, не аляписто, поэтому глаза не будут лишний раз напрягаться.
Квартир в первой очереди уже не осталось, поэтому разбирать планировки нет никакого смысла, предлагаю сразу перейти ко второй.
"Аэросити 2" - два корпуса, срок сдачи - 4 кв. 2024 г., чистовая отделка в части квартир.
Очередь уже построена, идут завершающие работы. Ключи застройщик планирует передавать раньше указанного в договоре срока. Как известно, Лидер Групп перестраховывается и указывает сроки передачи ключей с сильным запасом: всё благодаря их историям с постоянными задержками своих объектов.
Эта очередь ничем не будет отличаться от первой, всё то же самое: дворы, отделка, внешний вид фасадов, поэтому мы не будем останавливаться на этом и сразу перейдем к планировкам.
Первой открыл квартиру в 6 секции и, о чудо, сразу замечаю совсем небольшое количество студий на этаже: из 8 квартир всего 2! Браво, Лидер, удивили. Но не будем радоваться раньше времени и продолжим изучать квартирографию. Секция 4: та же история! Из 9 квартир всего 3 студии!
А что сами планировки? Может, они такие же ужасные, как в ЖК "Чкалов"? Нет, вполне себе обычные планировки. Да, в основном кухни мелкие, но для любителей кухонь-гостиных в продаже есть европланировки. Квартиры все ровные, нет никаких непонятных ниш, выступов или колонн. В общем, посмотрите сами.
"Аэросити 3" - два корпуса, срок сдачи - 4 кв. 2025 г., чистовая отделка во всех квартирах.
Этот корпус возводится из газобетонных блоков - жирный минус, который застройщик компенсирует тем, что передает абсолютно все квартиры с полной отделкой.
Студий на этаже не много, так же, как и во второй очереди, да и вообще не очень много квартир на этаже, тенденция понятна и стоит признать: это не муравейник - очень большой плюс!
Планировки тут заметно хуже, особенно это ярчайше демонстрирует появление квартир с проходными кухнями-гостиными, через которые осуществляется доступ в спальню. Появляются ниши-"не пришей кобыле хвост". Но нормальные планировки всё-таки есть, нужно тщательно выбирать Смотрите.
Планировки с проходными кухнями:
Обычные планировки:
С этой очередью разобрались. Что еще?
Еще три очереди (4, 5 и 6) мы подробно разбирать не будет, так как сказать о них, по сути, нечего. Ограничимся сухими цифрами.
"Аэросити 4" - два корпуса, срок сдачи - 4 кв. 2026 г., все квартиры без отделки.
"Аэросити 5" - один корпус, срок сдачи - 1 кв. 2025 г., все квартиры без отделки.
"Аэросити 6" - один корпус, срок сдачи - 4 кв. 2024 г., чистовая отделка во всех квартирах.
"Аэросити Клаб" - один корпус, срок сдачи - 4 кв. 2026 г., все квартиры без отделки.
Вот это очень интересный и забавный кейс. Застройщик позиционирует двор с парковкой во дворе как преимущество для автолюбителей! Ничего себе! А посреди забитого машинами двора расположена детская площадка. Посмотрите на план:
Что с ценами? Это самая бюджетная очередь из всех доступных к продаже на данный момент. Безусловно, часть от прайсовых цен откусила отделка, точнее, ее отсутствие.
Студии: от 2,85 млн.руб.
Однокомнатные: от 3,95 млн.руб.
2-евро: от 4,84 млн.руб.
Двухкомнатные: от 5,31 млн.руб.
3-евро: от 6,95 млн.руб.
Мы назовем эту очередь - дом-парковка и, пожалуй, пойдем дальше.
"Аэросити Фэмили" - один корпус, срок сдачи - 1 кв. 2025 г., подчистовая (белая) отделка во всех квартирах.
Данная очередь позиционируется как семейная. В ней всего один корпус на 198 квартир. Планировки, в целом нормальные, но квартиры с проходными кухнями также присутствуют, что ставит в целом под вопрос концепцию семейности очереди.
Преимущества, отмеченные застройщиком в "Аэростити Фэмили" особо ничем не отличаются от преимуществ других очередей, кроме, разве что, увеличенных холлов.
Видовые характеристики - никакие: очередь со всех сторон окружена другими домами и, поскольку она всего 10-этажная, даже с последних этаже не будет никакого вида, так как окружающие дома по 12 этажей.
Белая отделка - хорошо, но не всем. Если вы захотите делать себе ремонт с переносом розеток, дизайнерским освещением и т.п., белая отделка скорее будет мешать, так все равно придется все переделывать. Также, скорее всего придется ровнять полы, поэтому есть ли прок вообще от такой отделки - большой вопрос.
Заключение:
Вы имели возможность ознакомится с описанием района Шушары и с теми новостройками, которые строятся тут на данный момент. Локация, в отличие от своих "братьев": Мурино, Кудрово и Парнаса, практически не имеет проблем с социальной инфраструктурой. Тут действительно достаточно школ и детских садов, чтобы закрывать потребности тех жителей, которые заселятся в свои квартиры в ближайшее время. Что будет, когда район будет полностью застроен - вопрос, на который пока что нет ответа.
Из минусов, ближайшие годы здесь будет идти постоянная стройка, избежать дискомфорт от которой (и то не полностью), можно будет, разве что, купив квартиру в ЖК "Simple", но если вы не хотите жить в общежитии, делать этого не стоит.
Крупных гипермаркетов тут нет, закупаться продуктами придется в Купчино или на Пулковское шоссе. На автомобиле удобно, но если вы - пешеход, придется довольствоваться ближайшими "Пятерочками" или доставкой продуктов.
Кстати, для автомобилистов приятного мало: постоянные пробки на въезд и выезд будут ежедневно портить настроение, также как и невозможность припарковать свой автомобиль возле дома. Спасение - паркинг, но их тут реально очень мало, соотношение с квартирами доходит до 1 к 5, а в редких случаях к 8.
Но в целом, жить тут можно, причем довольно не плохо, тем более, что альтернатив практически нет: Мурино - рассадник криминала, в Кудрово уже почти ничего не купить, Новосаратовка - "Господи прости". Всё зависит от ваших потребностей. Но выбор остается за вами.
