Пожалуй, одна из самых распространенных причин, по которой расторгаются сделки с недвижимостью – это признание такой сделки недействительной на основании того, что договор купли-продажи был подписан недееспособным лицом. Как правило, подобные сделки расторгают не сами продавцы, а третьи лица, чаще всего, их родственники.
Представьте себе ситуацию, когда близкий человек попадает под влияние новоиспеченного друга или возлюбленного, при этом вы знаете, что этот ваш близкий человек страдает психическим заболеванием или зависим от алкоголя. В какой-то момент он решается продать свою квартиру, а деньги тратит по своему усмотрению, или по усмотрению того, под чье влияние попал. К сожалению, такие ситуации не редки. Что вы будете делать? Конечно же, подадите в суд иск о признании данной сделки недействительной. И суд вы выиграете.
Для того, чтобы выиграть суд, необходимо будет предоставить доказательства того, что ваш родственник является недееспособным. Хочу отметить, что недееспособный гражданин – это тот человек, который не осознает значения своих действий и не может ими руководить. Чаще всего недееспособность возникает вследствие психических заболеваний, недееспособным гражданин признается судом, суд же и назначает опекуна. Совершать сделки без участия опекуна такое лицо не может, сделка обязательно будет признана недействительной.
Может ли покупатель быть уверен в том, что продавец квартиры не лишен дееспособности по суду? Нет, не может. Для этого необходимо поднять соответствующую информацию самостоятельно или провести сделку через нотариуса, который обязан дееспособность проверить.
Допустим, вы самостоятельно проверили информацию о том, что продавец дееспособный или просто не хотите тратить деньги на нотариуса и отталкиваетесь от своего визуального впечатления. Можете ли вы в этом случае быть уверены в том, что неблагоприятные для вас последствия в отношении сделки не наступят? К сожалению, нет.
Если на момент сделки продавец не был лишен судом дееспособности, это не значит, что он осознает свои действия и может ими руководить в полной мере, а значит и такая сделка, если факт того, что продавец не осознавал суть своих действий, будет доказан в суде, расторгается. Особенно важно учитывать это в сделках с пожилыми людьми или с людьми, по которым видно, что они зависимы от психотропных веществ или алкоголя. Так же это важно в сделках с иностранными гражданами, которые владеют недвижимостью здесь, в России, они могут быть лишены дееспособности в своей стране, а в нашей нет.
Как себя защитить
Защитить себя при покупке недвижимости, когда вы уверены в том, что продавце дееспособный, но у вас есть сомнения в отношении него, можно только одним единственным способом – провести медицинское освидетельствование в момент подписания договора купли-продажи. При этом важно помнить, что в сделках, совершаемых людьми зависимыми (от алкоголя или наркотиков) кроме простой процедуры освидетельствования врачом, потребуется еще взять анализы на содержание в крови запрещенных веществ и веществ, изменяющих сознание.
Внимание! Приглашая врача психиатра-нарколога на сделку, убедитесь в том, что он имеет необходимые лицензии на осуществляемый им вид деятельности. Но этого мало. Запомните, что в результате освидетельствования у вас на руках должно остаться заключение, а его копия должна храниться в медицинском учреждении, которое представляет доктор. В случае судебного разбирательства вам необходимо будет подать ходатайство о запросе судом копии заключения. Этого будет достаточно для того, чтобы суд встал на вашу сторону, как добросовестного покупателя.
В заключение хочу сказать несколько слов о справках из ПНД (психдиспансера) и НД (наркодиспансера). Часто встречаю ситуации, когда продавец приносит на сделку справки о том, что не состоит на диспансером учете и считает, что этого вполне достаточно. Иной раз приходится спорить и с теми продавцами, которые показывают свои водительские права и пытаются таким образом доказать свою полную вменяемость. Не ведитесь! При многих расстройствах психики, когда даже человек стоит на учете, его не лишают водительских прав, это факт. Про алкоголиков вообще молчу, они спокойно себе ездят, к большому сожалению, по дорогам страны, подвергая опасности себя и всех вокруг.
Кроме того, лично я сталкивалась с ситуацией, когда собственник квартиры, являясь наркозависимым, заключил сделку, купив справку из наркодиспансера в интернете. Я впоследствии проверила: действительно, в сети можно купить соответствующие справки, и недорого.
Что будет в случае, если сделку расторгнут? По реституции, подразумевающей последствия недействительной сделки, стороны такой сделки должны вернуть друг другу все, переданное им по договору, то есть вернуть все в исходное состояние. Это значит, что продавец должен получить квартиру, а покупатель - деньги. На деле же, ранее, проданная квартира изымалась по решению суда у покупателя сразу же, а вот возвращать деньги продавец не торопился. Этой схемой активно пользовались мошенники, которые вступали в сговор с одинокими стариками и подкупали их, толкая на преступления.
Сейчас же судебная практика складывается таким образом, что квартира у покупателя не изымается до тех пор, пока продавец не вернет денежные средства. Но последствия недействительной сделки - это большая, отдельная тема, и по запросу от своих читателей, я готова буду об этом рассказать в следующий раз.
Завершая статью, напомню, будьте бдительны и помните: защитить себя при покупке квартиры, исключив риски, можно! Нужно лишь проявить должную осмотрительность и разумность.
Друзья! Подпишитесь на мой телеграм канал, чтобы получить информацию о том, как купить квартиру без риска, а так же решить любой юридический вопрос из области жилищного права.
Жду вас по этой ссылке здесь.