Эту здравую мысль подсказала Оксана Сайгылы, инвестор в недвижимость. Я случайно попала на ее встречу, где обсуждались трудные ситуации с объектами учеников.
Расскажу о проблемах участниц и возможных планах Б (в основном, предложения от Оксаны, но и зрители в зале активно участвовали, накидывали варианты). Изо всех сил постараюсь обойтись без оценочных суждений. Но не факт, что получится))
1. Дама 45 лет, владеет двумя уже выкупленными студиями в отдаленном районе. Куплены они за 2 млн. Одна сдается пустой, с ремонтом от застройщика. В другую вложено 400 тысяч рублей, "отхоумстейджена", теперь красивенькая. Собственница пыталась сама сдавать посуточно, но после первых же гостей рыдала над кровинушкой квартирушкой, в которую посмели зайти эти люди! Перестирала и перемыла все, до чего дотянулись руки. На длительный срок не сдается, потому как хозяйка хочет двойной залог за квартиру. И не продается: "А почему я должна продавать так дешево, она ведь такая красивая".
Цель в жизни - купить собственное жилье, не абы какое, а с видом на воду или парк, и чтобы не маленькое, и в новостройке.
Вердикт: оторвать от душеньки эти две студии, продать даже чуть дешевле рынка. Вложить часть денег в свою квартиру, ее сдавать посуточно до тех пор, пока не выгонят из съемного жилья (женщина 15 лет снимает квартиру у друзей за 10 тысяч рублей, они в Финляндии живут), а остальные разложить на первоначальные взносы для доходных квартир, которые будут оплачивать ее пассив.
2. Барышня из Ростова. У них с мужем 8 ипотек. 2 из них в хайпанутом Краснодаре, плюс там же выкупленная студия, тоже взятая в 21 году на хаях (по остальным объектам проблем нет: они в Ростове, ипотеки гасятся арендными платежами). Вопрос простой: что делать с тремя квартирами, если они ни фига не приросли в цене, а если учесть выплаченные за полтора года проценты, то и сработанными в минус.
Здесь предложение было хирургическим: просто продать и радоваться, что был такой опыт и удалось выйти относительно малой кровью. На вырученные деньги купить понятные и выгодные объекты в Ростове.
3. Неинтересный случай. Ведь просто нужно пристроить деньги)))) Никаких тебе изящных схем, никаких трудностей. Женщина хочет продать свою квартиру и распределить деньги на несколько объектов, в это время либо снимать жилье (а такого опыта у нее никогда не было), либо купить себе квартиру в ипотеку.
Здесь Оксана привела в пример несколько стратегий для наращивания капитала (они особые, потому как ее визави нравится возиться с ремонтом): флиппинг (купить недооцененный объект дешевле рынка, сделать ремонт и продать по рынку), дачный флиппинг (покупаем развалюшку, строим домик, перепродаем), ну и классические ипотеки для новостроек-вторичек в развитых районах тоже можно использовать. По флиппингу важно получить консультацию того, кто это сделал именно в Санкт-Петербурге, а лучше попросить сопровождение объекта за фикс или процент от сделки.
4. История о том, как девушку уберегли от провала. Молодая семья получила от родственников на свадьбу приличную сумму, были свои накопления, купили двушку в девятиэтажке в спальном районе, потихоньку сделали сами ремонт, теперь ее продают, чтобы купить следующий объект для наращивания капитала.
Но выбор пал на сложный объект. Старый фонд, дорого, 1 этаж, желание разделить на студии. Весь зал стал отговаривать от работы со старым фондом: сюрпризы могут полезть откуда не ждали, ремонт дорогой, квартира сильно в цене не прирастет.
Мнение Оксаны: студии-нарезки были очень востребованными в 2018-2019 годах, тогда только ленивый этого не сделал. Теперь же центр перенасыщен конурками, люди хотят жить в помещениях побольше и выбирают отдельное жилье. В общем, девушке предложили также разделить деньги на кучки и попробовать себя во флиппинге.
Теперь расскажу о моих эмоциях.
Первый опыт покупки доходной квартиры случился 6 лет назад, и мое мышление до сих пор заточено на то, чтобы как можно меньше личных заработанных денег вложить в объект, чтобы все делалось дешевеющими деньгами, взятыми в банке. А на встрече сложилось ощущение, что ни у кого нет задачи купить без денег, и девочки считают вполне нормальным закопать миллиона полтора в первоначальный взнос за однуху не в центре, которая стоит 10 млн рублей и будет построена через 3 года. Зато застройщик топовый!
...и как хорошо, что все люди разные...