Если вы уже присмотрели дом, квартиру или земельный участок для покупки, то обязательно проверьте объект на наличие обременений. Такой «сюрприз» может принести немало неприятностей: срыв сделки в неподходящий момент, временные проволочки, судебные тяжбы и даже признание сделки недействительной после покупки. С другой стороны – недвижимость с обременением может стать выгодной инвестицией за счет более привлекательной цены.
Обременение – это ограничение прав на распоряжение имуществом, которое устанавливается на законодательном уровне и переходит от одного владельца к другому до прекращения его действия.
Продавец обязан проинформировать покупателя перед сделкой обо всех ограничениях. Но бывает и так, что собственники не знают о наличии проблем, либо скрывают их, пытаясь привлечь покупателей.
О чем важно знать, решаясь на сделку с обременением, подробно рассказали наши эксперты.
Как узнать об обременениях в 2023 году
Все запреты и ограничения на объект недвижимости зафиксированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
1 марта 2023 года вступили в силу изменения в законодательстве, ограничивающие предоставление персональной информации. До выхода новых правил покупатели могли самостоятельно запрашивать выписку из ЕГРН для сделки купли-продажи, но теперь получить доступ к данным можно только с разрешения продавца.
Выписка из ЕГРН необходима также в качестве подтверждения того, что покупатель является добросовестным приобретателем и сделал все возможное, чтобы проверить недвижимость. Если кто-то попытается оспорить сделку в судебном порядке, на руках будут доказательства, подтверждающие ее законность. Для этого покупателю необходимо заказать выписку повторно, непосредственно перед сделкой купли-продажи, буквально за сутки.
Виды обременений на недвижимость с примерами
Официального перечня обременений не существует, но самые распространенные виды перечислены в Федеральном законе № 218-ФЗ и Гражданском кодексе РФ.
Аренда
Аренда недвижимости признается обременением. Сделка купли-продажи арендованного имущества законна, но порядок действий в этой ситуации зависит от условий, на которых заключен договор аренды.
Пример. Сергей сдал в аренду апартаменты на 12 месяцев, но за полгода до окончания договора решил продать собственность. Какие условия он должен выполнить, чтобы сделка купли-продажи состоялась на законных основаниях? Какие права есть у покупателя апартаментов?
Если в соглашении есть пункт, который позволяет Сергею расторгнуть его в любое время и в одностороннем порядке, то препятствий для продажи недвижимости не будет. Арендодателю нужно направить уведомление арендатору, а затем приступать к оформлению сделки купли-продажи.
Если такие условия не прописаны, то Сергей может попытаться мирно договориться с жильцом о разумном сроке расторжения договора и освобождения помещения. На практике такие переговоры не всегда проходят гладко и вызывают конфликты. Поэтому перед покупкой советуем убедиться, что договор действительно расторгнут, и претензий со стороны жильцов нет.
Собственник может также переоформить договор аренды на покупателя при его согласии. Такие объекты, как правило, продаются по цене ниже рыночной. Если вы готовы взять арендные обязательства на себя, то можете смело торговаться.
Договор аренды сроком 12 месяцев и более подлежит обязательной регистрации в Росреестре, а информация о нем сохраняется даже после окончания его действия. Чтобы аннулировать запись в ЕГРН, необходимо подать заявление и пакет правоустанавливающих документов в МФЦ.
Рента
Пример. Одинокая 80-летняя Валентина нуждается в постоянном уходе. Чтобы получать ежедневную помощь, она заключила договор ренты. Согласно документу, Валентина передает право собственности на квартиру новому владельцу, который будет за ней ухаживать. Какие ограничения накладываются на недвижимость, в которой проживает Валентина?
Чаще всего договор ренты заключают пожилые люди, которые нуждаются в присмотре. Они находят человека, который готов взять на себя обязательства по содержанию или уходу. На объект недвижимости регистрируется обременение в ЕГРН. Распоряжаться таким жильем – продавать, сдавать в аренду – можно только с предварительного согласия лица, заключившего договор ренты с владельцем.
Сделки с недвижимостью, обремененные рентой, на практике случаются редко. Но если все-таки находится покупатель такой недвижимости, становясь собственником, он обязан взять на себя все обязательства по уходу или содержанию владельца.
Ипотека
Пример. Елена планирует продать свою квартиру, которая находится в ипотеке. До полного погашения кредита осталось 5 лет. Что важно знать покупателю?
Сегодня ипотека является самым распространенным видом обременения. Пока обязательства полностью не погашены, недвижимость находится в залоге у банка, запись о котором вносится в ЕГРН.
Чтобы продать такую квартиру, понадобится письменное одобрение банка. Новый владелец несет обязанности по выплате оставшейся части кредита.
Снять обременение покупатель сможет только при закрытии долговых обязательств. Многие думают, что это происходит автоматически после закрытия долга перед банком. Но это не всегда так. Собственнику необходимо взять в банке справку о выплате ипотеки, а также закладную на квартиру и обратиться в МФЦ. Подать заявление можно и на сайте Росреестра в личном кабинете при наличии квалифицированной электронной подписи.
Сервитут
Сервитут – это право на ограниченное пользование чужой недвижимостью. Оно может распространяться как на нежилые объекты, так и на жилые.
Чаще всего сервитут устанавливается на земельные участки. Например, для прокладки по участку коммуникаций, проведения ремонтных работ или для доступа к своим постройкам. Сервитуты могут быть как публичными, то есть предназначенными для всех граждан, так и частными. Сервитут может быть установлен по соглашению сторон, а в случае противоречий – по решению суда.
Пример публичного сервитута. В поселке Заречный запланировано строительство новой дороги. Подвозить материалы для проведения работ можно только через владения Василия, и нет обходных путей. Местная администрация установила временный публичный сервитут на его участок для удовлетворения нужд поселка.
Пример частного сервитута. Светлана владеет земельным участком в Тверской области. Чтобы построить дом на своей территории, ей необходим проезд шириной 10 метров через соседний участок. Договориться с соседями получилось только после установки частного сервитута на период строительства.
От того, каким видом сервитута обременена недвижимость, зависит и процесс прекращения его действия.
Основания для отмены сервитута:
- Устранены причины, по которым он был установлен;
- Истек срок действия сервитута;
- Невозможно использовать свой участок в соответствии с его целевым использованием из-за действия сервитута;
- Сервитут был установлен с нарушениями законодательства;
- Участок с сервитутом не используется более двух лет;
- Оплата за пользование сервитутам не вносится.
Арест
Арестовать имущество может суд или служба судебных приставов. Любые действия с арестованной недвижимостью запрещены: ее нельзя продать, обменять, заложить, сдать в аренду, оформить договор дарения или передать по наследству и т. д.
Причины, по которым может быть наложено обременение:
- Наличие большой задолженности по уплате налогов и ЖКХ;
- Долговые обязательства перед кредиторами, которые собственник не в состоянии погасить;
- В случае раздела имущества при разводе;
- При возникновении спора о праве на имущество.
Пример. Георгий проходит процедуру банкротства. Суд установил запрет на совершение любых регистрационных действий с его недвижимостью. В каком случае Георгий сможет снять ограничение?
Снять обременение Георгий может только после устранения причин, которые привели к аресту. Если арест наложен ошибочно, то собственник вправе обжаловать решение через ФССП, суд или прокуратуру. Судебные разбирательства подобного плана могут затянуться на годы, поэтому для покупки лучше рассмотреть альтернативный вариант.
Скрытые обременения
Некоторые виды обременений сложно обнаружить, так как они не подлежат внесению в ЕГРН.
Основные из них:
- В квартире прописан человек, получивший право пожизненного проживания по завещанию.
- У владельца есть несовершеннолетние дети, получившие доли при покупке собственности с использованием маткапитала, либо несовершеннолетние дети, которые прописаны в квартире. В этом случае недвижимость не может продаваться без разрешения органов опеки и попечительства.
- Наличие прочих жильцов, которые прописаны в квартире, но могли не участвовать в процессе приватизации;
Чтобы обезопасить себя, попросите продавца предоставить выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные в квартире граждане.
Узнать информацию о долях собственников можно, запросив у владельца выписку из ЕГРН, а в Пенсионном фонде можно получить справку об остатке средств на материнский капитал, чтобы узнать, использовался ли он при покупке квартиры.
Выводы
Избежать махинаций, неприятных ситуаций и судебных разбирательств можно только очень внимательно изучив все нюансы, документы, а в некоторых случаях даже семейную историю продавца.
При этом собственник имеет право отказать в предоставлении персональных данных. В этом случае не стоит рисковать – лучше остановить сделку и подобрать другой объект.