Вполне вероятно, что МФК G•S PLAZA «Жемчужина» в переулке Софьи Ковалевской и МФК на проспекте Победителей в районе ТРЦ «Замок» и Центра тенниса откроют ко Дню города 10 сентября. Такие предположения высказывают авторы обзора офисной недвижимости за первое полугодие 2023 года из консалтинговой компании NAI Belarus. Realt изучил обзор.
О вводе МФК G•S PLAZA «Жемчужина» в начале осени заявляли в администрации Московского района Минска. Авторы отчета предполагают, что открытие могут приурочить ко Дню города 10 сентября. К этой же дате, вероятно, откроется и МФК на проспекте Победителей в районе ТРЦ «Замок» и Центра тенниса. Он был практически готов к концу I полугодия. Общая площадь этого МФК составит свыше 32 тысяч квадратных метров, основную часть из которых займут офисы.
Что происходит на рынке офисной недвижимости в I полугодии 2023?
Рублевые ставки на рынке офисов не особо изменились по сравнению с теми, что были в конце 2022 года. Однако в первые месяцы 2023 года изменение курса рубля к евро происходило более динамично, поэтому в пересчете рублевых ставок на привычные в еврономинале, можно говорить об их снижении.
— За прошедший месяц рынок адаптировался к рублю, но «тень» евро все равно сохраняется. Прежде всего в процессе переговоров по аренде на начальной стадии стартовую ставку, как правило, определяют в более привычном еврономинале. Это устраивает как арендодателей, так и арендаторов, — отмечают авторы обзора.
Что касается вакантности, в целом с конца прошлого года уровень сохраняется высоким.
— Ситуация с вакантностью нетипичная и частично шокирующая, если сравнить ее с еще совсем недавней историей офисного рынка, — комментируют в NAI Belarus. — В текущий период новых масштабных освобождений офисных помещений не было. Однако совсем без ухода компаний с рынка тоже не обошлось, просто сейчас закрывали офисы не такие громкие имена и не такие масштабные по штату коллективы. Поэтому, если не считать собственников бизнес-центров, где размещались их офисы, потери рынок фактически не заметил. Прирост предложения за счет новых площадей был умеренным, что несколько сдержало резкий рост вакантности. Однако даже эти 20 с небольшим тысяч квадратных метров GLA новостроек сейчас не заполняются оперативно и «усложняют жизнь» старожилам.
В целом по рынку вакантность в I полугодии сохранялась на уровне 18-20%. Однако реально она может и превышать 20%, поскольку есть определенный пласт помещений, которые теперь и не заняты арендаторами, и не выставляются в открытое предложение. Особенно часто такие ситуации можно встретить в бизнес-центрах с большим числом дольщиков.
Что будет дальше?
Авторы отчета отмечают, что офисные объекты, которые вышли или вскоре выйдут на рынок, существенно обострят конкурентную борьбу за «краснокнижного» арендатора.
— В то же время и девелоперам новых проектов будет непросто на старте: офисы или без отделки, или только с черновой отделкой. Тогда как у старожилов рынка зачастую качественная отделка, произведенная ранее собственниками или доставшаяся в наследство от ушедших с рынка арендаторов. Начинается период единства и борьбы противоположностей.
Также продолжится рост вакантности по мере ввода новых площадей; сокращение рабочих мест в офисоемких отраслях будет не таким значительным, как в недавнем прошлом, однако совсем не прекратится; в «топе» спроса по-прежнему будут офисы с хорошей отделкой, мебелью и техникой; следует ожидать, что увеличится число объектов с отложенными сроками ввода.