Казалось бы, чем мы похожи на США?
Сейчас, чтобы заниматься продажей жилья, не требуется ничего, кроме регистрации в качестве самозанятого, ИП или своей фирмы. Есть такие риелторы, которые работают и без регистрации как частные лица, а продажа жилья для них - подработка. В таких условиях практически все сегодня зависит от порядочности агента.
В 2002 году государство отменило лицензирование риелторов, и рынок недвижимости стал складываться сам собой.
В чем основная проблема системы регистрации недвижимости в России?
Росреестр пока не может наладить обмен информацией с межведомственными структурами. Например, не делает запрос в ЗАГС по поводу брачных отношений сторон сделки, хотя это особенно актуально после отмены штампиков о браке в паспорте в 2021 году. Также Росреестр не получает информации от Социального фонда, использовал ли продавец материнский капитал и так далее.
В целом мы похожи на США: у нас одинаковая система, но там она дополнена обязательным титульным страхованием за счет покупателя.
Это не обсуждается, покупатель просто приобретает полис лет на десять. И если будут проблемы, платит страховая.
В Европе сделки обязательно нотариально заверяются, и ответственность берет на себя нотариус. Ему надо оплатить примерно 10% от суммы сделки. А в ряде азиатских стран за чистоту сделки отвечает государственный орган типа нашего Росреестра. Такие органы тоже берут около 10%, они все сами проверяют и сами отвечает за проблемы.
В России за сделку не отвечает никто. Ответственность нотариуса мнимая: доказать его вину практически невозможно. Спасет ли рынок обязательная нотариальная форма всех сделок? Я считаю, что уменьшит риски, но не спасет. Нотариусы не предоставляют услугу юридической оценки рисков по предыдущим владельцам, они отвечают только за одного продавца (и то не в полном объеме). В целом нотариусу заменить риелтора крайне сложно: у риелторов комплекс оценки рисков значительно лучше при условии, что он вкладывал в свое образование время и деньги, понимает процедуру безопасных проверок.
Так, нотариус не запрашивает кредитную историю продавца, а ведь именно она может показать предбанкротное состояние - и об этом хорошо бы знать покупателю. Но такая оценка рисков нотариальными регламентами не предусмотрена. Неплохо было бы нотариусам расширить сферу своих компетенций при оценке рисков, ведь им люди доверяют больше. А еще нотариусам тоже не помешало бы обмениваться информацией с межведомственными структурами.
В 2020-м году вступили поправки в федеральный закон «О государственной регистрации», где прописали возможность компенсаций от государства для покупателей, которые утратили право собственности.
Но там есть три больших минуса:
- Выплату делают по кадастровой стоимости, а она очень часто существенно ниже.
- Необходимо доказывать свою добросовестность в судах общей юрисдикции, а потом уже в судебном разбирательстве с Министерством финансов. Это очень долго.
- Покупатель должен быть признан добросовестным, а чтобы суд признал его таковым, надо оплатить полную стоимость жилья по безналичной системе расчетов. У нас же половина сделок в стране идет с занижением цены, а в регионах до сих пор платят наличкой. Более того, в регионах я встречала оплату наличкой с занижением и до заключения договора купли-продажи. То есть человек деньги передал, а потом зарегистрировал право собственности. Как это вообще возможно?
В итоге поправки в закон не охватили весь спектр ситуаций, а коснулись только случаев откровенного мошенничества, когда, например, жилье продано по поддельному паспорту, а потом объявился настоящий собственник. Но даже и здесь покупателю, чтобы получить компенсацию, надо пройти семь кругов ада: доказать свою добросовестность, судиться с тем, кто обманул, свидетельствовать в уголовном деле.
Титульное страхование тоже не стало у нас популярным, так как люди не верят страховщикам. Причем зря: есть неплохая статистика по выплатам, страховые компании действительно платят. Думаю, проблема отчасти в риелторах, которые не понимают сути страхования титула, считают это навязанной услугой и именно так все и объясняют клиентам. А еще бывает, что страховые компании отказываются страховать титул: для них рынок недвижимости — такое же минное поле, как и для всех других его участников.
Фактически вся ответственность сейчас переложена на покупателя: это он должен как-то проверить сделку и он же отвечает, если что-то пошло не так. Риелтор, даже если захочет, не сможет взять на себя такую ответственность в силу закона.
Отсюда все проблемы: никто ни за что не отвечает, а крайним остается покупатель — часто и без жилья, и без денег. Что думаете, коллеги?
Статья в полном объеме находится тут "Почему не доверяют риэлторам"
Я веду телеграм-канал о безопасности сделок для профессионалов рынка недвижимости вот тут
Подписывайтесь на мой канал - здесь каждый день только правда понятным языком.
