Почти каждый покупатель по ипотеке выбирает банк, при покупке квартиры, только по одному параметру - это процентная ставка. Не рассматривая другие условия.
Первая история из практики:
В годах 2012-2014 компания КРИК выдавали льготную ипотеку по программе АИЖК (агентство ипотечного жилищного кредитования), которую с удовольствием брали покупатели под 11-12 % годовых.
Когда в 2017-2019 годах рынок недвижимости по цене был "на дне" и центробанк ключевую ставку снизил до минимума, то банки предлагали ипотечникам сделать рефинансирование в их банки под 8 % годовых, что было очень даже "шоколадные" условия.
И вот тут, у ипотечников по АИЖК, появилась та самая "изюминка", что у них был заключен не кредитный договор между банком и заемщиков, а договор займа. А по данному договору ни один банк не может сделать рефинансирование.
Эта история наглядно показывает, что если даже сейчас, вы выбрали банк с самой низкой процентной ставкой. А со временем, при снижении ключевой ставки ЦБ, другие банки могут предоставить вам рефинансирование вашей ипотеки на несколько процентов ниже, чем ваша текущая. А у вас в это время может быть запрет на рефинансирование, как из примера.
Вторая история из практики:
Молодая пара купила квартиру, взяв ипотеку в ВТБ 24 (закладная в дом.рф). Далее использовала материнский капитал на частичное досрочное гашение этой ипотеки. Со временем в семье возник разлад и они решили развестись (получили свидетельство о разводе)
В результате переговоров между сторонами, согласовали следующие условия, что муж выделит доли детям в текущей квартире и затем выкупит долю у супруги, увеличив сумму ипотеки.
В результате банк отказал в выделении долей и последующие действия по выкупу у супруги доли не имеет смысла.
Эта история показывает, что в течение срока кредита, по ипотеке бывают разные жизненные ситуации, к которым нужно быть готовым и тут процент от банка не влияет на решение жизненной ситуации.
Третья история из практики:
Эта история почти похожа на прошлую. Молодая семья взяла ипотеку, далее использовала материнский капитал. Затем развод. В результате переговоров, решили продать квартиру и разделить имущество.
Схема сделки была следующая:
- найти покупателя за наличку
- погасить полностью текущую ипотеку (2 недели)
- выделить доли детям в текущей ипотеке (2 недели)
- параллельно искать встречный вариант, для выделения долей детям
- подготовить документы в органы опеки (1 неделя)
- задать документы в органы опеки и получить разрешение на продажу долей детей (2 недели)
- и после этого только можно выйти на сделку купли продажи
Подводный камень тут кроется в том, что есть риски, что органы опеки могут не дать разрешение на продажу долей детей, в связи с тем, что остается маленький бюджет для покупки встречного варианта. И в этой ситуации, продавцам придется вернуть деньги покупателю в полном объеме.
Эта история показывает, какие риски могут нести продавцы, в случае не правильной выбранной схемы сделки.
Какие параметры выбора банка я рекомендую
Чтобы себя подстраховать, на весь срок кредита, я рекомендую рассмотреть банки по следующим критериям:
- Возможность выделения долей детям при текущей ипотеке. Это один из главных критериев выбора банка, так как это одно из самых сложных моментов в схеме сделки (работа с органами опеки)
- Возможность делать рефинансирование в другой банк
- Закладная не продается в другие банки
- Сделки между родственниками и супругами после развода
Из практики под все эти параметры подходит пока только один банк - это сбер. Сбер специализируется по ипотеке, поэтому у него больше всех программ под заемщика в разных жизненных ситуациях.
Если рассмотреть второй пример, где супруг хочет выкупить долю у супруги и перед этим выделить доли детям, была бы у них ипотека в сбере, то схема сделки выглядела следующим способом.
- Выделение долей детям
- Подача заявления о выводе супруги из кредитного договора
- Покупка у супруги доли в ипотечной квартире
Сбер позволяет выделять доли детям при текущей ипотеке. Что позволяет, без досрочного гашения ипотеки, получить разрешение от органов опеки на продажу данной квартиры и безопасно ее в дальнейшем продать.
Так же если наступило время продать, ипотечную квартиру, то каждый второй покупатель приходит по ипотеке Сбера, что упрощает процесс продажи. Подробнее, про схемы продажи ипотечной квартиры, читайте в этой статье
А по каким параметрам вы выбираете банк для ипотеки? Пишите комментарии к этой статье.
