Пришла пора рассказать всю хронологию событий, сопровождавших этот замечательный проект
В начале нам казалось, что запрос клиента достаточно прост: снизить неадекватную кадастровую стоимость земельного участка. Что ж! Умеем, любим, практикуем. Подписываем с клиентом договор и погнали.
При первом приближении становится очевидно, что кадастровая стоимость земельного участка определена уже после утверждения отчета о государственной кадастровой оценки. Не будем вдаваться в эти подробности о том, как и почему это получилось. Направляем в ГБУ «Дагтехкадастр» обращение о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости. Это не я такое название длинное придумал, это ст. 20 ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Кстати, запомните этот закон — Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Я часто буду его упоминать в этой публикации и называть его буду просто: «Закон».
Разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости
Через месяц получаем от ГБУ «Дагтехкадастр» желанные разъяснения.
Видим, что участок нашего клиента для целей кадастровой оценки отнесен к группе «Животноводство в целом» с возможностью не только выпаса скота и сенокошения, но и с возможностью строительства зданий для размещения животных, производства сельхозпродукции и проч. Отнесение земельного участка к такой группе с точки зрения кадастровой стоимости приравнивает его с земельными участками «под промышленность».
Вот и цена нашего земельного участка была определена в размере 311 211 501, 87 рублей при площади в 27 811 573 кв. м. Получается стоимость 1 кв.м = 11,19 рублей, что для сельхозки оооочень много.
Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости
Собрав всю информацию о земельном участке, включая данные ЕГРН, договоры аренды, фотофиксацию фактического состояния и многое другое, подаем в ГБУ «Дагтехкадастр» заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (ст. 21 Закона).
Мы хотели, чтобы ГБУ отнесло земельный участок к другой группе участков — участков, предоставленных под пастбища.
Это привело бы к снижению кадастровой стоимости участка раз в десять.
На чем мы основывали наши доводы:
- Земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории — территории особо охраняемого природного объекта «Государственный природный заказник федерального значения „Аграханский“. Согласно Положению о государственном природном заказнике федерального значения „Аграханский“ (утв. Приказом Минприроды РФ от 03.11.2009 № 359) на территории заказника запрещаются практически любые виды деятельности, кроме, пожалуй, сенокошения и выпаса скота. Ну, здания для хранения и переработки сельхозпродукции или содержания скота точно на такой земле строить нельзя.
- Огромная часть земельного участка расположена в границах прибрежной защитной полосы Каспийского моря. А мы знаем, что согласно Водному кодексу РФ на таких территориях запрещается распашка земель, выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн, а уж строительство — тем более.
- Оставшаяся часть участка, пригодная для выпаса скота, фактически заросла. 30% пригодной, вроде, земли не можно использовать в сельскохозяйственных целях — там лес стоит.
- Участок подвержен затоплениям терскими паводковыми водами.
- Моё любимое. Соседний земельный участок с абсолютно такими же характеристиками почему-то отнесен к требуемой нами группе — «пастбища».
Все эти доводы мы подробно расписали на 6 страницах заявления и направили в ГБУ.
Решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости
В ответ на наши 6 страниц получаем 1. Так и хотелось в ответ написать известный анекдот, заканчивающийся словами: «А поговорить?»
Но мы же юристы — мы поступили, как того требует законодательство. Направили исковое в Верховный Суд Республики Дагестан…
Два раза именем Российской Федерации
В сентябре 2022 года мы получаем первое решение суда в нашу пользу — Верховный Суд Республики Дагестан решил:
Конечно, ГБУ «Дагтехкадастр» разочаровалось таким решением и подало апелляционную жалобу в Третий апелляционного суда общей юрисдикции.
Спустя пару заседаний и несколько месяцев мы получаем апелляционное определение, немного изменившее решение суда первой инстанции.
И вот тут начинается самое интересное!
Понимая, что решение суда второй инстанции (очень сильно для нас долгожданное) ГБУ самостоятельно получать и исполнять не поторопится, мы составляем новое заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Только теперь не расписываем на 6 листов все наши доводы, а просто прикладываем апелляционное определение. Вступившее в силу к тому времени, да.
Вот такой «шедевр» от ГБУ «Дагтехкадастр» мы получаем в ответ:
… далее три листа перечисления характеристик земельного участка, которые мы и так знаем, даже чуть лучше, чем само ГБУ… И последняя страница:
Занавес!
Чем всё закончилось
То ли наши письма в Прокуратуру, Росреестр, Минимущество РД, то ли явно высказанное желание привлечь руководство ГБУ к ответственности по ст. 315 УК РФ «Неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта», то ли вмешательство Высших инстанций — не знаю. Но на сегодняшний день кадастровая стоимость земельного участка наконец-то пересчитана и внесена в ЕГРН.
Кадастровая стоимость снижена с 311 211 501, 87 до 28 089 688, 73 рублей.
В завершении стоит отметить, что успешно сниженная нами кадастровая стоимость действовала с 18.11.2020 (дата, когда участок появился как таковой) до 31.12.2022. В прошлом году была новая государственная кадастровая оценка. В рамках нового тура ГКО ГБУ «Дагтехкадастр» опять оценило участок с ошибкой. Только теперь стоимость выросла до 365 902 960,17. Будем бодаться и с новой кадастровой стоимостью, но это уже совсем другая история…
Подписывайтесь на мой ТГканал https://t.me/d_zhelnin