Дольщикам живётся крайне непросто. Мало того, что заключение ДДУ - это всегда определенный риск (если речь, конечно, не идёт об очень богатой девелоперской компании): объект покупается нередко на стадии котлована, деньги уже внесены, того гляди застройщик не достроит дом или достроит чересчур поздно.
Последние годы выдались действительно очень сложными, и помимо всех этих рисков дольщиков, застройщикам дали своего рода каникулы. Как известно, за просрочку передачи квартир, даже на один день, застройщик отвечает рублём. И в рамках тяжелой ситуации с ковидом в 2020 году Правительство решило защитить застройщиков от исков дольщиков. Каким же образом? Да как только ковид начался, ввело мораторий (запрет) до конца года. Мораторий на начисление всех финансовых санкций: неустойку за просрочку, потребительские штрафы, проценты. Действительно, зачем тут разбираться в тонкостях, в том, насколько ситуация с ковидом сказалась на деятельности конкретного застройщика или на конкретной просрочке. Взять и запретить.
Причём мораторий был наложен не только на начисление этих санкций с 03.04.2020, но и на исполнение судебных актов по уже вынесенным решениям. Вот, представьте. В Вашу пользу взыскали с застройщика крупную сумму, скажем, миллион рублей, на руках уже есть судебный акт и исполнительный лист, который готовитесь предъявить в банк. Бац, и наступает 3 апреля. Всё. Денег до конца года вы не увидите.
Мораторий сняли в 2021 году, но жить спокойно дольщикам пришлось недолго. В связи с известными событиями в 2022 году история с мораториями повторилась, и даже ужесточилась. Нельзя не только начислять неустойку, но и убытки (если речь идёт не о строительных недостатках, тут сделали поблажку). И это при том, что сначала обещали мораторий снять до конца 2022 года, а потом продлили ещё на полгода.
Мы не будем говорить о том, насколько справедливо или нет это исключительно политическое, а не правовое решение.
Итак, мораторий снят, уже как 14 дней.
Что могут, а что не могут делать дольщики теперь?
1. За любую просрочку сдачи квартиры/машино-места/апартамента или иного объекта можно взыскивать неустойку
Неустойка предусматривается п. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве и начисляется за каждый день просрочки. Напомним, взыскать можно даже за один день, в большинстве случаев - это беспроигрышный вариант, но, согласитесь, всё это имеет смысл хотя бы при общей сумме в 50 тысяч.
За весь период действия моратория, то есть, начиная с 29 марта 2022 по 30 июня 2023, неустойку взыскать нельзя. Этот период исключается из расчётов и просто оставляется судом без рассмотрения.
Как быть, если застройщик, например, обещал сдать объект не позднее 28 февраля 2022 года, а квартиру до сих пор не сдал?
Считаем неустойку с 1 марта 2022 по 28 марта 2022, и отдельным расчётом с 1 июля 2023 и так далее, просто не учитывая мораторный период.
Если же Ваша просрочка начала исчисляться, например, с 1 марта 2023 года, когда мораторий уже был введен, а объект до сих пор не передан, то Ваша неустойка начинает капать точно так же, с 1 июля 2023.
И важный момент, взыскать неустойку можно до передачи объекта. Закон в этом плане Вас никак не ограничивает подписанием передаточного акта с застройщиком. Читайте об этом более подробно в нашей апрельской статье на Дзене.
2. Всё то же самое относится теперь к потребительскому штрафу и компенсации морального вреда
Если Вы приобретаете квартиру для личных/семейных нужд, то помимо неустойки с застройщика подлежит взысканию компенсация морального вреда и штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных судом требований.
С ними ситуация обстояла несколько сложнее, так как их взыскивали не по Закону об участии в долевом строительстве, а Закону о защите прав потребителей, на который мораторий не распространялся. Но некоторые суды проявляли чудеса самодеятельности и отказывали дольщикам.
Сейчас ситуация вполне себе однозначная.
3. Можно взыскать убытки
С этой сложной темой как всегда всё сложно.
К убыткам у нас относится практически всё, помимо неустоек и штрафов. Стоимость устранения строительных дефектов можно было взыскать и в период действия моратория, а вот прочие убытки, например, за вынужденную аренду другого жилья, под большим сомнением.
Как и с компенсацией морального вреда и штрафом, судьи читали Постановление Правительства РФ о моратории очень по-разному, а многие юристы не решались браться за такие дела. Судебная практика и впрямь очень неоднородна.
4. Любой судебный акт подлежит принудительному исполнению
Поскольку мораторий ограничивал право не только на начисление новых неустоек, но и на принудительное исполнение по уже вынесенным судебным актам об их взыскании за более ранний период, отмена моратория гарантированно предоставляет возможность предъявлять к исполнению как ранее просуженные требования к застройщикам, так и новые.
Следует, однако, на будущее (если очередной мораторий вдруг снова будет введен), не все органы принудительного исполнения, в частности, приставы, следовали правилам о моратории и исполняли судебные акты даже в период его действия.
5. Действуют старые правила приёмки квартиры
В период действия моратория жесткие ограничения коснулись не только взыскания финансовых санкций с застройщиков, но и порядка приёмки объектов.
Так, если до моратория дольщик был вправе не подписывать передаточный акт, обнаружив в передаваемой квартире любые дефекты и требовать их устранения, то после - дефекты разделились на существенные и несущественные. При этом, когда дефекты несущественные, дольщик обязан подписать акт и только после этого ждать их устранения (60 дней с момента подписания передаточного акта).
Прежде чем обратиться в суд, дольщик был обязан выждать, когда застройщик самостоятельно исправит дефекты, и только после этого была возможна подача иска.
Сейчас эти правила утратили силу и мы вернулись к прежнему порядку.
Итак, теперь есть возможность спокойно и беспрепятственно требовать от застройщиков то, что причитается по закону.
Zenin & Telmanovich | Юридическое бюро