Сегодня я собираюсь обсудить насущную проблему, которая в последнее время попала в заголовки газет. Глава Банка России заявил о необходимости сворачивания массовых льготных ипотечных программ. Это связано с тем, что в прошлом году наблюдался рост цен на жилье, что делало квартиры все более недоступными. Это особенно заметно на первичном рынке, что приводит к значительному разрыву в ценах между незавершенным строительством и построенным жильем.
Сейчас акцент смещается на вторичный рынок, и разрабатывается программа адресной поддержки. Это означает, что возможность получить ипотечный кредит будет значительно сокращена. Конечно, найдутся те, кто сможет этим воспользоваться, но их число значительно уменьшится. Ставки по ипотечным кредитам начнут расти, а условия станут менее выгодными.
Учитывая стоимость квартир в крупных городах, серьезных изменений не ожидается. Цены высокие, и квартиры покупают те, кому дальнейшие изменения в кредитной политике государства не сильно помешают при покупке. Да, это усложнит задачу, обойдется дороже, но они не откажутся решать свои жилищные проблемы. Те, кому нужно покупать, будут покупать.
Почему я так думаю? Ответ прост: даже нынешняя ситуация в стране не убила рынок недвижимости. Заключаются сделки, продаются и покупаются квартиры. Единственное, что делать это становится все сложнее, скажем так, без знаний и опыта. Поэтому ожидать серьезных изменений на основных рынках не стоит.
Что сейчас более заметно, так это роль покупателей из регионов. Они, можно сказать, формируют основные рынки сбыта. Что действительно сократилось, так это альтернативные предложения по улучшению жилищных условий, когда жители двух столиц продают квартиры, чтобы купить больше площади. На самом деле таких сделок становится все меньше.
Итак, что мы будем делать с тем фактом, что ипотека станет менее доступной? Я думаю, что в конечном итоге это скажется на стоимости квартир - они начнут дешеветь, но не в крупных городах. В регионах это, несомненно, будет положительной тенденцией. То есть жилье в регионах станет более доступным, и доступность жилья частично компенсирует менее доступную ипотеку. Но важно не забывать о целевых программах, которые они хотят проводить, и тогда это действительно может получиться.
Таким образом, для некоторой части покупателей квартир квартиры будут более доступными как с точки зрения стоимости, так и с точки зрения условий кредитования. Это то, чего хочет достичь государство.
Что касается крупных рынков, то это города, которые всегда стояли особняком, и нецелесообразно выравнивать ситуацию за счет них. Уровень доходов жителей этих городов и наиболее обеспеченных жителей из регионов, переезжающих в столицу, не позволит рынку скатиться вниз.
Исходя из своего опыта, я могу сказать, что большинство ипотечников в крупных городах - это не те, кто живет на последние копейки. Да, у них может быть серьезное финансовое бремя, но это не такая критическая ситуация. Люди, в большинстве своем, умеют рассчитывать свои финансовые возможности, и статистика тоже говорит об этом.
Согласно ему, срок погашения ипотеки в среднем составляет около семи лет. Это, конечно, усредненная цифра. Как вы понимаете, это говорит о многом. Да, они берут его на 20-25 лет, но исключительно для того, чтобы уменьшить ежемесячные платежи. На самом деле, они окупаются рано. Здесь я могу сослаться не только на статистику, но и на свой собственный опыт. Я вижу квартиры по этажам, я знаю, когда они купили ипотеку и когда, наконец, погасили ее. И часто, даже очень часто, я вижу сроки не 7 лет, а 3-4 года. Это реальная жизнь.
Конечно, это не исключает, что есть заемщики, которые планируют погашать ипотеку действительно в течение 20 лет. Они не могут поступить иначе. Но вы можете забрасывать меня шляпами, как говорится. Лично я еще не видел таких условий в своих сделках. Я честно говорю, они закрываются раньше, обычно раньше.
Но какую задачу будут решать покупатели квартир, то есть где взять средства вместо ипотеки, даже на те же несколько лет? Но я уверен, что этот вопрос будет решен. Уже сейчас мы видим, как разрабатываются различные условия ипотеки, различные условия кредитования. Я думаю, что после введения новых мер финансовый сектор не останется в стороне и обязательно предложит что-то взамен.
Уже сейчас мы видим, что банки не горят желанием менять условия кредитования, наоборот, они разрабатывают новые. Это то, что на самом деле беспокоит Центральный банк, поскольку появляются различные схемы, и в целях обеспечения финансовой безопасности граждан он обязан отслеживать их. Глава Центробанка заявила, что при необходимости регулятор готов действительно вмешаться в ситуацию и решить вопросы на законодательном уровне по контролю за различными программами.
Сами банки заявляют о продолжении восстановления рынка ипотечного кредитования. Этому нельзя доверять. На своем собственном примере я вижу, что на самом деле 90 % сделок по покупке квартир заключаются в ипотеку, и это факт. И, кстати, по прогнозам, в этом году уровень кредитования может быть сопоставим с 2021 годом, а тот год, напомню, был рекордным.
И если мы сейчас говорим об ухудшении условий ипотечного кредитования, то это затронет меньшую часть потенциальных покупателей в крупных городах. А если говорить о других городах, то, как я уже говорил, это не допустит роста цен и благодаря целевым программам даст возможность приобрести жилье по разумной цене и на выгодных условиях. Таким образом, они продолжат покупать квартиры. Изменения в условиях кредитования действительно могут сделать жилье более доступным, и вывод на самом деле довольно любопытный.
Изменение условий кредитования пойдет только на пользу рынку недвижимости. И, несмотря на усложнение ипотеки, спрос останется не только на прежнем уровне, у него даже есть шанс вырасти. И в то же время государство снизит риски для тех, кто не может грамотно рассчитать свои финансовые возможности. Мы будем наблюдать за тем, что произойдет дальше. Будьте осторожны, когда имеете дело с недвижимостью.
Понравилась статья? Не забудьте подписаться https://dzen.ru/homeclick на канал для получения более глубоких аналитических материалов! 👍💖