Грызуны вызывают умиление только в мультике «Рататуй». В жизни же нового жилого комплекса эта проблема связана с плохим управлением домом. Почему же жильцы, несмотря на такие недостатки, довольны ЖК, выяснял руководитель офиса «Vysotsky Estate Фили — Можайский» Сергей Макаров.
Об объекте
Старт этого проекта имеет интересную историю. Изначально строить комплекс апартаментов должна была Central Properties, специализирующаяся на коммерческом сегменте — торговая, складская и офисная недвижимость. Под строительство был выбран участок земли в промышленной зоне Филевского парка, где раньше располагался гаражный кооператив.
При этом в качестве инвестора Central Properties привлекла более опытную в строительстве жилых комплексов ГК «ПИК», которой настолько понравились перспективы территории, что в 2013 году она выкупила участок и получила полный контроль над проектом.
Новый проект «ПИК» назвал кинематографично — «Весна на Заречной улице». Здесь планировалось возвести жилой комплекс бизнес-класса на 600 апартаментов и обустроить торгово-развлекательную инфраструктуру.
Однако грянул кризис 2014 года, в результате которого Группа «ПИК» решила сосредоточиться на проектах эконом-класса. А в премиальном сегменте компания стала участвовать только в качестве подрядчика.
В 2016 году ГК «ПИК» продала проект «Весна на Заречной улице» компании… Central Properties. Круг замкнулся. Новый-старый девелопер изменил концепцию и формат комплекса, который получил название «Квартал Only». В итоге было построено 900 апартаментами бизнес-класса с дизайнерской отделкой.
В том же 2016 году проект стал победителем ежегодной премии рынка недвижимости Urban Awards сразу в двух номинациях — «Лучший комплекс апартаментов бизнес-класса» (Москва) и «Премьера 2016 года» (внеконкурсная награда).
Комплекс был сдан в 2018 году.
Локация
📌 На севере комплекс граничит с проектируемым проездом №2017 и ЖК «Мой адрес на Береговом» c выходом на набережную Москвы-реки.
📌 На юге — с проектируемым проездом №1672 и выездом на Шелепихинский мост или Большую Филевскую улицу.
📌 На западе — со второй очередью ЖК «Фили Град» и проектируемым проездом №1672.
📌 На востоке — с проектируемым проездом №2017 и выездом на Шелепихинский мост или Большую Филевскую улицу.
Транспорт
«Квартал Онли» находится в 15 минутах ходьбы до станции метро «Фили» и «Шелепиха».
До съезда на Третье транспортное кольцо (ТТК) — примерно 3 км. Время в пути на автомобиле составляет около 7 минут без пробок.
До центра города (Охотный ряд) — около 20 минут на машине.
До МКАД по свободным дорогам можно добраться за 20-25 минут по Можайскому, Рублевскому или Звенигородскому шоссе.
Ближайшая остановка общественного транспорта находится примерно в 600 метрах и 7 минутах ходьбы.
Сейчас основной подъезд к ЖК не очень удобен. Он осуществляется по узкому Проектируемому проезду №1672. Причем не имеет значения, едете ли вы с Шелепихинского моста, по Большой Филёвской или от метро «Фили» по Новозаводской улице. В крайнем случае можно сделать небольшой крюк и приехать к комплексу по Береговому проезду.
Проблема узкой и ограниченной подъездной части свойственна всем ЖК в этом районе. Решить ее должно строительство дорожной сети от ТТК в районе метро «Кутузовская» до Новофилёвского проезда. Новая дорога пройдет по Проектируемому проезду №2017, огибающему восточную и северные части «Квартала Онли».
Помимо этого, к концу 2025 года район Филёвский Парк и Хорошево-Мневники будут соединены 6-полосным автомобильным мостом с эстакадами в створах Берегового и Причального проездов (от ЖК «Береговой» до причала ЖК «Сердце Столицы») с пешеходной частью и велодорожками.
Всего в 5-7 минутах пешком от комплекса находится благоустроенная набережная Москва-реки, на которой предусмотрена смотровая зона с видом на «Москва-Сити» и проложена сеть пешеходных маршрутов и велодорожек.
В июне 2023 года по маршруту «Сердце Столицы-Киевская» начал курсировать речной трамвайчик. Ожидается, что в ближайшем будущем прямо на набережной перед ЖК «Береговой» будет оборудована остановка этого транспорта.
Территория и МОПы
ЖК «Квартал Онли» состоит из четырех 16-этажных зданий, включающих в себя 8 корпусов-секций. Комплекс выполнен по индивидуальному проекту. Каждая секция обозначена буквой латинского алфавита — от A до G.
Архитектурный облик в стиле всегда актуального неоклассицизма разработало голландское бюро. Дома возведены по монолитной технологии. Во внешней отделке вентилируемых фасадов использованы керамическая плитка под кирпич разных цветов, мрамор и гранит. Под гранит — нижние три этажа, а под мрамор — верхние три.
Поскольку рядом с комплексом расположена действующая ТЭЦ, то смотрящие на нее стены секций B и C сделаны глухими. По этой причине эти корпуса сделаны более узкими и апартаменты (по восемь на этаже) расположены только с одной стороны. Соответственно и окна этих корпусов выходят только во двор.
При этом секция А построена с видом на тепловую станцию. Кстати, из окон выглядит это гораздо лучше, чем может показаться.
Секции А, D-G более широкие — апартаменты (по семь-восемь на этаже) размещены в два ряда. Соответственно окна могут выходить или на улицу, или на двор. В угловых апартаментах есть как окна, так и торцевые французские балконы.
Самый лучший вид имеют секции D, E и Н, из верхних этажей которых открывается вид на Москву-реку.
Расположение зданий позволило организовать замкнутый контур, внутри которого находится закрытый от посторонних двор без машин с игровыми площадками для детей.
Территория двора компактная, без изысков. При этом она не кажется тесной или шумной.
В каждой секции по два лифта модели Evolution Blue от немецкого производителя Thyssenkrupp, славящиеся своими качеством и энергосбережением.
Мусоропровод традиционно для новых комплексов отсутствует.
Для кондиционеров предусмотрены специальные блоки, которые не видны на фасадах.
Весь комплекс огорожен забором. Жильцы заходят по магнитным ключам. Для гостей необходимо оставить заявку у охраны, общение с которой происходит через громкую связь домофона, расположенного на входе. По периметру комплекса и в общих зонах подъездов ведется видеонаблюдение.
Первые этажи «Онли» с высокими потолками отданы под коммерческие помещения. Вход в них возможен только по внешнему периметру зданий. На -1 этаже разместился паркинг и кладовые помещения (келлеры).
Возле каждой секции оборудованы парковки для велосипедов.
В каждом корпусе рядом с лифтовыми холлами на первых этажах в технических помещениях есть место для размещения детских колясок, велосипедов и самокатов.
На -1 этаже предусмотрен одноуровневый подземный паркинг всего на 177 машиномест. Столь скромное количество мест объяснялся неминуемым серьезным удорожанием квадратного метра по причине сложностей работ из-за близости квартала к реке.
По другой версии, застройщик видел целевой аудиторией ЖК прогрессивных молодых людей, активно пользующихся такси и каршерингом.
Как бы то ни было, но такого количество машиномест явно недостаточно для подобного комплекса. Поэтому по внешнему периметру зданий на территории ЖК обустроены парковочные места — всего около 250.
Стоимость машиноместа в подземном паркинге на вторичном рынке — от 4,6 млн руб за 15 м². Аренда машиноместа — от 20 000 р/м за 17 м².
Если места не хватило, есть возможность парковаться либо за территорией комплекса, либо в паркинге соседнего ЖК «Фили Град», куда можно добраться за 5 минут пешком. Кстати, из-за большей вместительности цены там более демократичные. Стоимость машиноместа — от 1,6 млн руб за 18 м², а аренда — от 10 000 р/м за 14 м².
Входные группы комплекса достаточно просторные, выполнены в теплых тонах. Стены отделаны плиткой, имитирующие деревянную поверхность. Предусмотрена интеллектуальная подсветка холла. Вход на уровне земли. Высота потолков составляет около четырёх метров.
В ЖК нет управляющей компании. Общее собрание собственников приняло решение о создании ТСН (товарищество собственников недвижимости) и управлении домом через ТСН.
Расходы по управлению, содержанию и эксплуатации общего имущества составляет около 90 р. для собственников апартаментов и около 147 р. для собственников машиномест. Дополнительно по счетчикам оплачиваются расходы на холодную и горячую воду, электроэнергию, а также отведение сточных вод.
Планировки и цены
Общее количество апартаментов в ЖК «Квартал Онли» составляет 900: студии, одно-, двух- (около половины) и трёхкомнатные.
В комплексе представлены 19 различных вариантов планировок, которые предусматривают разделение апартаментов на приватную и активную зоны, оптимизацию пространства коридоров, удобное расположение встроенных шкафов и оптимальную расстановку мебели.
Ссамые просторные апартаменты площадью 125,9 м² предусмотрены только в корпусе А. В остальных секциях максимальная площадь составляет 105 м². В любом случае — это апартаменты с тремя спальнями и кухней-гостиной. Разница в размере спален и кухни-гостиной. В общей сложности они увеличились на 10,4 м² и 2,3 м². соответственно. Также предусмотрен третий санузел.
Апартаменты площадью 105 м² интересны просторной кухней-гостиной (почти 32 м²), большой родительской спальней с французским балконом, вместительным гардеробом и ванной комнатой с окном, через которое открывается вид на набережную. Предусмотрена гардеробная в коридоре и постирочная.
Отмечу, что в ЖК «Кварталы Онли» отсчет комнат в апартаментах ведется по европейскому стандарту, когда кухня и гостиная совмещены. Получается общая просторная комната. Таким образом, в 1-комнатных апартаментах есть одна спальня плюс гостиная комната с кухней — фактически 2-комнатная квартира. Соответственно, в 2-комнатных апартаментах уже две полноценные спальни и общая гостиная.
Central Properties применил интересное решение — абсолютно все апартаменты в ЖК сдавались с межкомнатными перегородками и чистовой отделкой. Задумка была в том, чтобы жильцы могли въехать в свои апартаменты прямо в день получения ключей. Таким образом, все новоселы были избавлены от необходимости жить «на стройке», в ожидании, пока все соседи закончат свои ремонты.
В минимальную базовую комплектацию (Gold) вошли полностью оборудованная кухня со шведской техникой, ламинат на полу в жилых помещениях и крупная плитка на полу в кухне и санузлах, разводка электрики, корейские кондиционеры, полное оснащение ванной комнаты и установленные счетчики.
В улучшенной комплектации (Platinum) установлены более дорогие смесители, на полу в гостиной — паркет, крупногабаритный керамогранит в санузле и рабочей зоне кухни.
Во всех санузлах установлены ванные. Душевые кабины только в гостевых санузлах. Кстати, пол во всех санузлах теплый.
В комплексе горизонтальная разводка систем отопления с выводом из пола. Радиаторы с терморегуляторами размещены под окнами.
Еще одна интересная особенность — в апартаментах комплекса почти нет коридоров. Застройщик справедливо исходил из того, что коридоры — это потеря площади. Поэтому немногочисленные холлы весьма компакты.
Высота потолков составляет 2,8 м.
В студиях и однушках балконы не предусмотрены. В остальных апартаментах — небольшие французские.
По действующему законодательству, апартаменты оцениваются как коммерческая недвижимость — такая площадь на этапе строительства стоит дешевле квартир, но впоследствии коммунальные платежи для нее начисляются по более высоким тарифам. При этом в апартаментах не может быть постоянной регистрации. В апартаментах гостиничного типа возможна временная регистрация по месту пребывания и максимум на пять лет.
Еще одна особенность, что за апартамент гостиничного типа ставка налога на имущество составляет 0,5% — это примерно в пять раз больше по сравнению с квартирой.
Средняя цена за м² в ЖК в рекламе в июле 2023 года — около 409 тысяч рублей.
Инфраструктура
ЖК «Квартал Онли» обладает обширной инфраструктурой. На первых этажах домов расположены кофейни, сетевые продуктовые магазины, аптеки, салоны красоты, медицинская лаборатория, зоосалон, рестораны, студия йоги, и так далее. При этом в 5 минутах ходьбы находится ТЦ «Фили Град», где перечень магазинов, компаний из сферы обслуживания и услуг еще больше.
Застройщик, возводящий апартаменты, не обязан обеспечивать будущих жильцов социальной инфраструктурой. Так как юридически это нежилые помещения, то дополнительных детских садов, школ и поликлиник не требуется. Интересно, что в рекламных материалах комплекса на карте местности на Проектируемом проекте №2017 были отмечены две школы на 1100 и 650 мест соответственно. На этом месте сейчас расположен ЖК «Береговой».
Ближайшая школа, правда только для учеников 1-4 классов, — «Академическая гимназия», находящаяся в первой очереди «Фили Град» (буквально в 5 минутах пешком).
Школа №737 («Протон») находится примерно в 9 минутах пешком.
Перейдя Шелепихинский мост, до «Романовской школы» можно добраться пешком примерно за 15 минут. И практически напротив находится новая частная школа «Путь к успеху», открывшаяся с 1 сентября 2023 года.
Школа №1114 — примерно в 2,5 км и 6-7 минутах на машине в районе Филёвской поймы.
До школы «Интеграл» (ближе к метро «Багратионовская») — примерно 10-12 минут на машине.
В самом ЖК «Квартал «Онли» в нежилых помещениях разместились два детских сада. В секции B — «Академия “Кибрология”», которая готовит к школе на базе детского сада для детей от 3 лет. Стоимость — от 3 500 руб. за пробный день (без вступительного взноса).
В секции Е находится билингвальный детский сад Madison Kids для детей в возрасте от 1 года до 7 лет. Стоимость — от 41 000 руб. в месяц (плюс вступительный взнос от 5 000 руб.). Также в гимназии есть начальная школа для 1-4 классов. Стоимость — от 75 000 руб. (плюс вступительный взнос 79 500 руб.).
В соседнем «Фили Град» есть еще два сада: билингвальная «Академическая гимназия» и английский сад Sun School.
В 8-9 минутах пешком расположен детский сад №2136 («Петушок»).
В районе мало детских поликлиник. Ближайшая (№199) находится примерно в 7 минутах на машине без пробок (район Филёвской поймы). Такое же количество времени понадобится, чтобы добраться через Шелепихинский мост до детской городской поликлиники №32. До Детской поликлиники №130 (между метро «Пионерской» и «Филевский парк») ехать дальше — порядка 13-15 минут.
При этом сам ЖК прикреплен к Клинико-диагностическому центру № 4 (филиал № 3), находящемуся на Киевской улице.
В 6 минутах ходьбы от комплекса расположена спортивная школа Олимпийского резерва.
Пешие прогулки уже можно делать по благоустроенной набережной, находящейся в 5-7 минутах ходьбы.
Гулять можно и в парке «Фили» — около 1,3 км или 15 минут пешком. До детского парка, в котором в 2022 году закончилась масштабная реконструкция, и того ближе — всего 1 км или 12 минут пешком.
Отзывы
«Живу в комплексе с самого начала. Выбрала его из-за того, что можно было сразу заезжать и жить. Постепенно улучшилась вся инфраструктура. Все необходимое есть в пешей доступности. Удобно добираться до центра».
«Не ждал ничего выдающегося от ремонта, но он меня приятно удивил. Понятно, что какие-то вещи сам бы делал по-другому, но в данном случае не пришлось вообще ремонтом заниматься. Комплекс функциональный. Все есть. Единственное — паркинг маленький. Решил для себя вопрос арендой машиноместа в соседнем комплексе».
«К сожалению, ТСН не всегда справляется с качественным управлением комплексом. Мусоросборники часто переполнены. Зимой видела несколько крыс возле них. Само проживание у меня вызывает только положительные моменты. Мне здесь комфортно».
«Очень плохая шумоизоляция в комплексе. Все-таки статус апартаментов дает о себе знать. Насколько смог у себя, решил этот вопрос, но не до конца. При этом знакомые в соседних секциях жалуются на шум от соседей. Ну и стройка близлежащих комплексов еще продолжается. Это накладывает свои особенности. Остальное все на твердую “четверку”».
Минусы
❌ Нет постоянной регистрации.
❌ Маленький паркинг.
❌ Небольшая детская площадка.
❌ Потолки — 2,8 м, маловато для бизнес-класса.
❌ Близость промзоны и строек.
❌ Тесные заезды к ЖК.
❌ Вид на ТЭЦ с секции А.
❌ Плохая шумоизоляция.
❌ Периодические жалобы на переполненные мусоросборники и наличие грызунов рядом.
Плюсы
✔️ Закрытый двор без машин.
✔️ Два частных сада в ЖК.
✔️ Просторные холлы.
✔️ Продуманные планировки.
✔️ Наличие кладовых помещений.
✔️ Вид на набережную из секций D, E и Н.
✔️ Зоны для хранения колясок, самокатов и велосипедов.
✔️ Развитая инфраструктура.
✔️ Благоустроенная прогулочная набережная.
Резюме
В общем комплекс произвел приятное впечатление: тихий уютный двор, посторонние не могут пройти, просторные места общего пользования. Удобен как для отдельного проживания, так и семьям с детьми. Да, есть отдельные шероховатости с парковой, шумоизоляцией и перебоями с вывозом мусора, но они не носят критичного характера и в целом решаемы.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
Понравился обзор? Ставьте лайк!
