Краткосрочная стратегия инвестирования в арендное жилья Стамбула: что вы должны обязательно знать в 2023 году?

8 июля 20238 июл 2023

5 мин

В предыдущей статье я подробно рассказала о том, как правильно сдать инвестиционную квартиру в долгосрочную аренду. А этот материал будет посвящен второму варианту – краткосрочной аренде, ее особенностях, прибыли и сложностях.

Особенности сдачи квартиры в краткосрочную аренду в Стамбуле

В Стамбуле запрещена посуточная сдача квартиры физическими лицами. Таким видом аренды может распоряжаться только специальная лицензированная компания, т.е. юридическое лицо.

Поэтому, чтобы не нарушать законодательство, вы можете заключить договор с такой компанией, которая будет осуществлять сдачу вашей квартиру в аренду посуточно или на более длительный срок (неделю, месяц).

Также дом, в котором вы намереваетесь сдавать апартаменты, должен подходить под краткосрочный тип аренды, управляться лицензированной компанией и иметь:

Genel Iskan;
не менее 30 спален;
современную круглосуточную систему видеонаблюдения;
пожарную лестницу;
круглосуточную охрану.

Конечно, такая компания будет учитывать свои интересы и взимать с вас примерно 20% от общей прибыли. В эту стоимость будет входить: уборка помещения, поддержание косметического ремонта.

Идеальный минимальный срок длякраткосрочной аренды составляет 4 дня. Это обусловлено тем, что люди, которые приезжают в Стамбул для деловых целей, редко останавливаются здесь на один день. Чтобы решить все задачи, провести встречи, требуется примерно 3-4 дня.

Сдавать на одни сутки я считаю небезопасным делом. Вам с большой вероятностью может попасться недобросовестный арендатор. От соседей могут поступать какие-то жалобы, в том числе – обращения в полицию.

В своем Telegram-канале я регулярно пишу об инвестиционно-привлекательных локациях и проектах в Турции, а также делаю обзоры и собираю статистику по рынку недвижимости Турции.

Важные составляющие прибыльности объекта

Очень значимую роль в краткосрочном арендном бизнесе играет локация. Ее выбор напрямую зависит от вашей прибыли. Приезжая в Стамбул, люди хотят видеть его лучшие черты: пролив Босфор, современную инфраструктуру, транспортную доступность – глазам должно быть красиво.

Краткосрочная аренда, в целом, это более выгодная стратегия, по сравнению с долгосрочной арендой. При этом важно, чтобы ваш объект находился в местах постоянного скоплению людей, вне зависимости от сезонности.

К ним относятся бизнес-хабы, куда люди приезжают для деловых встреч, в том числе – с сотрудниками, различными поставщиками, партнерами. Также подойдут выставочные центры, туристические маршруты, достопримечательности.

Для сдачи квартиры на краткосрочную аренду, вам придется ее меблировать, потому что апартаменты будут являться для арендатора не постоянным местом жительства, а чем-то вроде гостиницы. В квартире должны быть нормальные удобства: мебель, техника, вода, электричество. Чем уютнее квартира, тем она более привлекательна для арендаторов.

Я всегда рекомендую оформлять такие квартиры просто, но со вкусом. Здесь не нужна дорогостоящая, дизайнерская мебель или предметы декора, потому что порча такого имущества нанесет вам существенный финансовый урон.

В Стамбуле находится несколько строительных и мебельных гипермаркетов, в которых вы можете закупиться всем необходимым по адекватной цене.

Налоги

Здесь ситуация абсолютно такая же, как и с долгосрочной арендой. Вы платите налог на прибыль. Он прогрессивный и зависит напрямую от полученной вами прибыли.

Также вы имеете право на предъявление расходных вычетов. Напомню, они касаются исключительно тех моментов, которые были потрачены на квартиру, которую вы сдаете в аренду (ремонт, услуги риэлторы, управляющей компании).

Как сдать квартиру на краткосрочную аренду в Стамбуле

Если вы планируете получать пассивный доход от квартиры, вы можете приобрести недвижимость по системе Rental Guarantee. Вы заключаете договор при покупке квартиры с застройщиком или его управляющей компанией, который гарантирует вам получение фиксированной прибыли после сдачи дома в эксплуатацию. Ваш доход в зависимости от квартиры и застройщика может составлять от 4 до 7% годовых.

При заключении такого договора вы уже не можете самостоятельно пользоваться квартирой. Либо по заключенному заранее предварительно уведомлению имеете право несколько дней в году заезжать в квартиру и проводить там время самостоятельно.

При заключении данного договора вся меблировка и отделка квартиры делается в одном стиле. Поэтому управляющая компания самостоятельно занимается дизайном объекта.

Как правило, договор Rental Guarantee заключается на три года, после чего идет либо его продление, либо расторжение. Согласно статистике, большим спросом краткосрочной аренды пользуются именно новые апартаменты. Когда дому более 5-7 лет, для управляющей компании сдавать квартиры в таких ЖК становится менее прибыльным делом.

Однако важно учитывать, что эти 3-5 лет квартира вы будете получать прибыль от аренды жилья, а квартира будет уверенно расти в цене. Поэтому даже если краткосрочная аренда перестанет приносить желаемый доход, вы всегда может перейти либо в долгосрочную аренду, либо вовсе продать недвижимость.

Я всегда отмечаю, что Турция – это растущий, развивающийся рынок. А на таком рынке всегда выгодно зарабатывать при перепродаже. Аренда не является самым выгодным способом заработка в Турции. Но если какой-то период вам нужно не продавать квартиру, а передержать и сохранить, то конечно, лучше она будет сдаваться в аренду и окупать себя, нежели просто так стоять.