Инвестиции в арендное жилье в Стамбуле при долгосрочной аренде

7 июля 20237 июл 2023

6 мин

Инвестирование в арендное жилье в Стамбуле является одной из самых популярных стратегий. При грамотном планировании оно может стать выгодным и стабильным источником дохода. При этом, не обязательно напрямую участвовать в управлении объекта.

Особенности, правила и законы, касающиеся долгосрочной аренды в Турции

При долгосрочной аренде заключается нотариальный контракт с арендатором. Обычно срок его действия распространяется на один год. Если ни одна из сторон не заявила о своем намерении прекратить сотрудничество, то срок его действия пролонгируется.

Обычно квартиры в Стамбуле сдаются без мебели. Поэтому при заключении договора с арендатора взимаются два депозита. Если квартира сдается с мебелью, то арендодатель может и имеет право попросить дать наперед 3 и более депозитов.

Если у арендодателя хорошая, чистая, современная квартира, то с вам могут взять деньги и за полгода проживания, и даже за год. Так арендодатели нивелируют риски, связанные с недобросовестными квартиросъемщиками.

В настоящее время в Турции уже второй год действует закон, согласно которому нельзя повышать стоимость арендной платы более, чем на 25% в год. Поэтому, учитывая высокую инфляцию в Турции, сдавать квартиру в долгосрочную аренду сейчас не очень выгодно.

Потому что та рыночная стоимость, которая была прописана при заключении контракта, уже через 3 месяца становится не актуальной и более высокой примерно на 20%.

Также при сдаче квартиры в долгосрочную аренду нужно иметь в виду, что в Турции существует негласные правила о том, что арендатор всегда прав.

Бывают даже такие случаи, когда арендатор не вносит вам ежемесячный платеж, потому что по какой-то причине этот турецкий гражданин потерял работу, и вы не имеете права его выселить. Конечно, вам не выгоден неплатежеспособный арендатор. Но в таких случаях урегулировать ситуацию может только суд.

Правила сдачи жилья в аренду содержатся в Обязательственном кодексе Турецкой Республики (ст. 299–378)1. Они направлены на защиту арендатора, прежде всего, от непредвиденного повышения арендной платы и преждевременного выселения из жилья. Поэтому в Турции арендаторы чувствуют себя очень комфортно и защищено.

В 2020 году во времена ковида очень многие арендаторы пользовались этой лазейкой в законе. В ответ на это арендодатели стали вводить более жесткие требования к постояльцам. Одно из них – долговые расписки. Перед заселением арендатор выдаёт хозяину жилья долговые расписки за каждый месяц проживания.

После получения оплаты за очередной месяц хозяин возвращает жильцу один сеннет (расписку) . Так хозяин квартиры дополнительно страхует себя от неуплаты: долговая расписка может служить веским основанием в суде.

Расходы арендатора при заключении договора аренды

Возвратный депозит. Он возвращается после окончанию срока аренды при условии, что вы не нанесли материальный ущерб собственности.
Оплата услуг риэлторов. Обычно она составляет сумму, равную размеру месячного проживания в этой квартире. Но процент может разниться.
Заключение договора коммунальных платежей и их подключение. В Турции, в отличие от России, вам не будет предоставлена горячая вода, газ, отопление. Все эти инстанции каждый арендатор проходит самостоятельно, заключая договор на свое имя, и на собственные деньги оплачивает их.

Когда арендатор приходит в управляющую компанию, он получает доступ ко всем услугам, который имеет данный ЖК (наклейку с чипом для въезда в паркинг, электронные ключи для входа). С этими аксессуарами человеку дается право пользоваться всеми благами комплекса: бассейном, спа, хаммамом и т.д.

Деньги за саму аренду. Вы можете передавать их наличными, каждый месяц встречаясь лично с арендодателем, либо просто переводить на карту, как делает это большинство людей. Сейчас многие люди, живущие в России, могут удивиться этому моменту, потому что там арендодатели тщательно скрывают свой “бизнес” и просят деньги только наличными. Но в Турции действуют очень жесткие законы в этом плане. За незаконную деятельность здесь предусмотрены большие штрафы.

Как в Турции сдать квартиру в долгосрочную аренду?

В основном, квартира сдается в аренду с помощью услуг риэлторов и риэлторских компаний. В каждом районе существуют свои организации, которые занимаются арендой в конкретном районе. Что говорить, даже крупные ЖК имеют собственных агентов, отвечающих за аренду жилья в этом комплексе.

Услуги профессиональных риэлторов помогают справиться с арендой квартиры намного успешнее, чем если бы вы делала это самостоятельно. Например, у них есть своя наработанная база клиентов.

Риэлтор, сдав вашу квартиру, больше не участвует в вашем взаимодействии с арендатором. Другое дело, когда вы заключаете с агентством контракт на управление своей недвижимостью. В этом случае вы будет должны заплатить процент за управление объектом.

При заключении договора агентство берет на себя все функции, касающиеся: заселения, выселения, поиска кандидата, проверки всех рабочих моментов, а также ремонт квартиры (в случае необходимости).

Налоги

При сдаче своей квартиры в долгосрочную аренду вы будете обязаны платить налог на прибыль. Налоговая ставка в Турции является прогрессивной и зависит от размера полученной прибыли.

Помимо этого, налогооблагаемая база уменьшается на определенной коэффициент инфляции.

Для оптимизации своих расходов, я рекомендую предъявлять к вычету свои финансовые траты на квартиру. Это касается ремонта, оплата услуг риэлторов и других расходов.

На первый взгляд может показаться, что в Турции условия для арендодателя являются суровыми и несправедливыми. Но все спорные моменты регулируются и обсуждаются. При этом, сдавать квартиру в республике является выгодным и прибыльным делом.

Во-первых, квартира сдается без мебели, поэтому при заселении человека вам не нужно заморачиваться на тему обустройства жилья.

Во-вторых, все коммунальные платежи оплачиваются тоже арендатором.

В-третьих, если квартире нанесен какой-то материальный ущерб, то вы имеете полное право взыскать эту сумму с залога арендатора. Здесь то и пригодится депозит на 2 и более месяцев.

Советы будущим инвесторам арендной недвижимости в Турции

Чтобы не попасть в затруднительное положение при выселении арендатора, существует так называемое “эвакуационное письмо”, которым очень успешно пользуются арендаторы. Подписывая его, арендатор обязуется по первому требованию выехать из квартиры. Такое письмо применяется только в экстренных случаях. Но и оно не является панацеей от недобросовестных квартиросъемщиков.

Также несмотря на то, что сейчас существует ограничение в повышении арендной платы на более, чем на 25%, всегда имеет смысл иметь хорошие отношения с арендатором и выступать в данном вопросе адекватно и рационально.

Со стороны закона и инфляции вы имеете право повышать аренду раз в год не более, чем на 25%, но если ваш арендатор порядочный человек-он понимает, что инфляция гораздо выше и пойдет с вами на переговоры. Поэтому поиск “золотой середины” – важный момент в арендном бизнесе.