Китай при полной поддержке ООН берёт под свою опеку страны глобального Юга. Организован и активно пополняется деньгами соответствующий фонд, создаются корпоративные альянсы. Юг России на волне выхода из экономических кризисов 2008 и 2014 года тоже развивался очень динамично. Правда, похоже, что начинается «перегрев».
Два самых быстрорастущих города страны, где уже в июне созревают абрикосы – Краснодар и Воронеж – вышли в антигерои рейтинга снижения доходности инвестиций в арендное жильё. Первый потерял по сравнению с периодом перед началом пандемии коронавируса 7,11% годовых (до 4,67% по данным «Рентоведа»). Второй ещё больше – 7,78% (до 4,92%). Конечно, сегодня процентные ставки в экономике объективно ниже, чем в марте 2020-го, но в Новосибирске, например, владелец студии или однокомнатной квартиры 18-35 квадратных метров чувствовал себя гораздо увереннее. Его доходность сократилась не более чем на 1%.
Выигрыш арендодателя зависит от соотношения рыночной цены помещения и уровня ставок съёма. Высокая маржа возникает при ажиотажном спросе на аренду при относительно низких затратах собственника на покупку инвестиционной квартиры. Воронеж и Краснодар объединяет тот факт, что на фоне общего отрицательного прироста населения в стране оба они перешли в разряд городов – миллионников, в 2013-м и 2020-м годах соответственно. В основном за счёт миграции, которая всегда подстёгивает арендный рынок.
«Форпост» воспользовался данными СберИндекса об изменении цен на жильё, об индексе потребительской активности и динамике активных предприятий малого бизнеса, чтобы получить представление о ближайших перспективах развития новых участников российского клуба мегаполисов.
Отметим, что они лидируют именно в динамике снижения доходности. Минимальное абсолютное значение этого показателя – у Петербурга (4,24%). Квартирный инвестор здесь сможет окупить свои затраты лишь через 24 года. Но Северная столица и до времён ковида не сулила золотых гор – цены на жильё стремятся к столичным, а заработки у большинства жителей как в провинции. Поэтому приток квалифицированных мигрантов относительно невелик. Отсюда и доступная аренда.
В период активного роста Краснодар и Воронеж наводнили соискатели «тёплых» рабочих мест из других регионов. Аренда подорожала быстро, а более консервативный рынок купли-продажи квартир начал отставать. Особенно показательна в этом отношении столица Кубани. Ещё в 2020-м году квадратный метр стоил здесь 57 тысяч рублей, примерно как в холодном Архангельске или «диких степях» Забайкальского края. Объём производства сельхозпродукции в регионе увеличивался на четверть за пятилетку. Многие люди сочли это поводом собирать чемоданы и переезжать в Краснодар – строить постиндустриальную экономику торговли и услуг.
В прошлом году средний месячный доход риелтора в Краснодаре вырос на 20% до 120 тысяч рублей. Количество вакансий в этой сфере увеличилось более чем на 70%. А всё потому, что на смену периоду лёгких сделок с новостройками пришло время проявить себя в мастерстве активных продаж квартир вторичного рынка. Первичка к сегодняшнему дню уже на 83% пустует, то есть речь идёт об очевидном перегреве рынка. Риелторы скоро начнут разъезжаться в родные «палестины». За ними потянутся финансовые консультанты, коммерсанты всех мастей, а потом и парикмахеры с поварами.
Динамика открытия новых торговых точек ещё не отражает предчувствия экономического «перегрева»: c 2020-го по 2023-й их стало больше на 47%. Численность населения тоже всё ещё увеличивается, но индекс потребительской активности Сбера уже показывает спад динамики по сравнению с тем же Новосибирском или 600-тысячным Барнаулом.
Положительное значение индекса выпуска продукции обрабатывающих производств на начало июня во многом связано со взрывной активностью текстильной промышленности края. Ослабление импорта из-за санкций привело к тому, что в январе-мае швейные производства показывали результат не ниже 180% к соответствующему прошлогоднему месяцу.
Бум импортозамещения мог бы спасти город от надвигающейся депрессии, но чудес не бывает. Риэлторы, финансисты и парикмахеры вряд ли смогут переквалифицироваться в швей-мотористок.
Воронеж раньше начал расти, оттого и спад там уже отчётливее. Численность населения с 2020-го года уже снизилась на 7 тысяч человек. Прирост торговых точек только 27%. Производство мебели (показатель, отражающий уровень социального оптимизма) с 2016 года сократилось на порядок. Острота ситуации здесь смягчается наличием крупных и вполне «живых» промышленных предприятий, но стремление показателей к общероссийской статистике экономической активности очевидно.
Где же на Руси будет жить хорошо в ближайшие годы? К упомянутым городам Новосибирску и Барнаулу, можно было бы добавить традиционно недооценённый Челябинск. Имидж города тяжёлой металлургической судьбы до сих пор не позволяет раскачать цену квадратного метра жилья выше 77 рублей, что для миллионника явно недостаточно. При этом индекс потребительской активности равен 135 – выше, чем у Екатеринбурга (118), неофициальной столицы Урала, расположенной в двухстах километрах к северу. Однако инвесторов справедливо останавливают откровенно слабые промышленные индексы Челябинска. Возможно, они свидетельствуют об улучшении экологической ситуации, но точно не о переходе к постиндустриальному укладу.
Резюме: Юг «перегрет», Центральная Россия «дремлет», Урал «расслабляется». Роза ветров развернулась в сторону Сибири. Шесть новых миллионников, как предлагалось в 2021 году руководством Минобороны, вероятно, не потянуть, но существующие города ждут наших денег.
