Расторжение (прекращение) договора аренды земли с/х назначения в случае продажи (в том числе в банкротстве или принятии на баланс), не происходит в автоматическом режиме, если иное не указано в договоре аренды.
Арендатор вправе доработать до конца сельскохозяйственный сезон (до завершения полевых работ).
Течение срока аренды с\х земли начинается с момента фактической передачи арендуемого имущества по акту приема-передачи и прекращается в дату окончания договора или в иной срок предусмотренный договором.
В случае основания для расторжения договора аренды или истечения срока действия договора в период проведения полевых сельскохозяйственных работ, договор продолжает действовать до полного окончания Арендатором проведения полевых сельскохозяйственных работ и уборки посеянного урожая.
Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды - плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, если иное не указано в договоре аренды (п.1 ст.617 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 46 Земельного кодекса РФ прекращение аренды земельного участка не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, который включает в себя весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ с получением конечного результата в виде урожая.
Договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, но при условии компенсации затрат арендатора с/х производителя.
Исключением из вышеуказанного является залоговая земля (ипотека земли).
В соответствии п.2 ст.40 Закон об ипотеке - в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество / с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов / либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя при принятии на баланс залога (оставление за собой).
Государство защитило сельхоз-производителей при ипотеке земли сельскохозяйственного назначения. Договор аренды прекращается по окончании соответствующего периода сельскохозяйственных работ (п.п.7 п.2 ст.54 Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Применимые нормы права:
- пункт 2 статьи 450, ст.606, п.1 ст.617 ГК РФ.
- пункт 1 части 3 статьи 46 Земельного кодекса.
- пункт 5 статьи 12 ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
- пункт 2 ст.40, п.п.7 п.2 ст.54 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.10.2017 №Ф08-7762/2017 по делу N А32-45012/2014
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 08.08.2018 №Ф06-34245/2018 по делу N А12-36388/2017
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.10.2019 №Ф06-51658/2019 по делу N А12-916/2019
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.08.2016 №Ф08-4547/2016 по делу N А32-36173/2015
Уважаемые читатели - задавайте вопросы, по возможности отвечу.
С уважением, ваш юрисконсульт - Игорь Валерьевич.
Контакты: +7-926-8864054, email: perednihiv@yandex.ru, телеграмм: @Periv2022
https://profi.ru/profile/PerednikhIV
https://uslugi.yandex.ru/search?action=addReview&profile=IgorPerednikh-2422515
