Кто может обратиться в суд с иском о признании перепланировки квартиры незаконной
Во-первых, заявить такое требование может управляющая организация вашего дома (далее - управляющая компания).
В г. Москве это чаще всего ГБУ г. Москвы “Жилищник” определенного района. Подать иск также может товарищество собственников жилья (ТСЖ) или кооператив - например, жилищно-строительный (ЖСК).
Обратите внимание: суд при рассмотрении иска всегда проверяет, есть ли у истца статус управляющей компании многоквартирного дома, где вы живете.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.Суд удовлетворил иск к собственникам квартир в многоквартирном доме. В нем содержалось требование демонтировать двери, которые те незаконно установили в квартирных холлах. Иск подала организация - товарищество собственников недвижимости. Оно создано по решению собрания собственников помещений жилого дома и имеет статус управляющей организации. Цель его создания - управлять общим имуществом дома, вести деятельность по содержанию и сохранению этого имущества, а также предоставлять коммунальные услуги (Определение Московского городского суда от 19.12.2019 N 4г-13528/2019).
Во-вторых, подать иск может уполномоченный орган. Это орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит принимать решение о согласовании переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме.
В г. Москве таким органом является Мосжилинспекция. В других регионах - орган с аналогичными полномочиями и компетенцией.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.Мосжилинспекция обратилась в суд с иском к двум собственникам квартиры, которые провели ее самовольную перепланировку. Инспекция просила суд обязать их привести квартиру в соответствие с технической документацией. Суд вынес положительное решение по делу (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.07.2019 по делу N 33-24947/2019).
Обратим внимание: в судебной практике очень мало дел по искам уполномоченного органа, который просит суд признать незаконной перепланировку квартиры гражданина. Рассматривают и разрешают их суды точно также, как и дела по искам управляющих компаний. Так что дальше для удобства мы будем рассматривать ситуацию, когда в суд обращается управляющая компания. Но все разъяснения актуальны и для случая, когда иск подает уполномоченный орган.
Когда и кому управляющая компания может предъявить требование признать перепланировку квартиры незаконной
Предъявить такое требование она может гражданину, который провел в своей квартире перепланировку или переустройство (далее также - переоборудование). И при этом есть основания, чтобы признать их незаконными.
Иск могут подать по поводу перепланировки в квартире, которая находится в вашей собственности или которой вы владеете по договору социального найма (так называемая муниципальная квартира).
Какие требования может предъявить вам управляющая компания
В иске управляющая компания точно потребует признать незаконными перепланировку или переустройство, которые вы провели в квартире. А также - обязать вас привести квартиру в прежнее (первоначальное или доперепланированное) состояние.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.ГБУ “Жилищник” обратилось в суд с иском к жителю квартиры, который без разрешения демонтировал проектный ствол мусоропровода, проходящий по его кухне. Управляющая компания просила обязать ответчика выполнить ремонтно-восстановительные работы системы мусороудаления (короб и ствол) в течение месяца. И, помимо этого, представить ей подтверждающие документы (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.06.2019 по делу N 33-28031/2019).
Кроме того, управляющая компания может просить суд, чтобы тот обязал вас обеспечить ей доступ в квартиру для обследования.
Каковы шансы управляющей компании признать перепланировку незаконной
Шансы управляющей компании признать переоборудование вашей квартиры незаконным высокие. При условии, что она сможет доказать следующее:
- Управляющая компания имеет право заявить это требование, т.к. управляет многоквартирным домом, где вы живете.
- При переоборудовании квартиры вы нарушили требования закона.
Подтвердить незаконное переоборудование управляющая компания может актами обследования квартиры, выданными вам предписаниями устранить нарушения, документами из БТИ, запросами в Мосжилинспекцию, ее ответами о том, что вы переоборудовали квартиру без согласования, и другими документами.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.Образцом того, как управляющая компания успешно признала незаконной перепланировку санузла в квартире гражданина, можно назвать Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2020 по делу N 33-3089/2020.
Когда переоборудование квартиры считается самовольным
Случаи, когда переоборудование квартиры расценивают как самовольное, прописаны в Жилищном кодексе РФ. Их всего два.
Первый случай - самовольными считают перепланировку или переустройство, которые гражданин провел в своей квартире, но разрешения на них предварительно не получал.
Мы говорим про решение уполномоченного органа о согласовании перепланировки или переустройства квартиры, которое гражданин должен получить заранее. То есть до того, как приступит к работам. Этот документ - основание для предстоящего переоборудования любой квартиры.
Решение о согласовании принимает и выдает уполномоченный орган. Это орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит принимать решение о согласовании переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме.
В г. Москве таким органом является Мосжилинспекция. В других регионах - орган с аналогичными полномочиями и компетенцией.
Второй случай - перепланировка или переустройство квартиры признают самовольными, если гражданин получил решение об их согласовании в уполномоченном органе, но провел их так, что нарушил проект переустройства и (или) перепланировки квартиры.
Проект переустройства и (или) перепланировки квартиры - это один из самых важных документов, которые подают в уполномоченный орган для получения решения о согласовании. Когда вы проводите работы по переоборудованию в квартире, то должны неукоснительно следовать требованиям этого проекта.
Какие нюансы учесть при предъявлении вам иска
Нюанс 1. До подачи иска управляющая компания, как правило, предупреждает вас о том, что незаконное переоборудование в вашей квартире надо устранить.
Обычно вам направляют предписание, уведомление или письмо. В нем указывают, что при перепланировке или переустройстве вы нарушили требования закона, и дают вам срок, чтобы вернуть все, как было. Как только он истечет, сотрудники управляющей компании могут прийти к вам, чтобы проверить, насколько успешно вы выполнили указания.
Если вы не пустите их в квартиру, ждите очередной бумаги от управляющей компании. Также вы получите ее, если при осмотре квартиры окажется, что нарушения вы не устранили (вариант - устранили, но не все). Скорее всего, в очередном предписании или уведомлении вам пригрозят судом.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.ТСЖ неоднократно требовало от собственников квартир привести общее имущество дома в первоначальное, проектное положение. А именно - демонтировать металлические двери, установленные в поэтажных коридорах возле их квартир, и демонтировать пристройки к балконам их квартир. Владельцы жилья отказались сделать это. Управляющей компании пришлось подать иск в суд (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.06.2019 по делу N 33-20681/2019).
Нюанс 2. Если вы устранили незаконное переоборудование в своей квартире в срок, который дала вам управляющая компания, укажите суду на это обстоятельство.
Если он признает, что это действительно так, то откажет управляющей компании в иске.
Если вы не успели устранить нарушения к моменту, когда управляющая компания подала иск, но сделали это, пока суд рассматривал дело, обратите на это внимание суда. Тогда очень вероятно, что суд примет решение в вашу пользу.
Нюанс 3. Вы можете предъявить встречный иск.
На практике такое встречается, хоть и нечасто. Как правило, во встречном иске просят сохранить квартиру в перепланированном (переобустроенном) состоянии.
Нюанс 4. Заявлять ходатайство о применении срока исковой давности не стоит - по этой категории дел он не применяется.
В самом общем смысле, срок исковой давности - это срок, который закон дает лицу для защиты его права. Если он истек, суд откажется вынести решение по делу в пользу этого лица.
Но на требования управляющей компании, которая намерена признать незаконным переоборудование в вашей квартире, срок исковой давности не распространяется.
Нюанс 5. В некоторых случаях суд может отказаться назначить судебную экспертизу, чтобы решить вопрос о законности или незаконности переоборудования квартиры.
Например, строительную или строительно-техническую. Такое возможно, если управляющая компания предоставит достаточно документов, которые подтверждают сам факт перепланировки или переустройства вашей квартиры, а также ее или его незаконность.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.Собственник квартиры установил на общедомовой стояк горячего водоснабжения отключающее устройство (кран). Управляющая компания смогла доказать, что пользование им влияет на потребление ресурсов в других квартирах, расположенных по тому же стояку. Это переустройство общедомовой системы нарушает закон и, очевидно, ухудшает условия эксплуатации дома и проживания граждан. Суд решил, что проводить строительно-техническую экспертизу по делу не нужно (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.01.2020 по делу N 33-599/2020).
Нюанс 6. Суд может обязать вас устранить незаконную перепланировку или переустройство даже в том случае, если его провели не вы, а предыдущий собственник квартиры.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.При переходе права собственности на квартиру к новым собственникам переходят права и обязанности в отношении нее. Пояснив это ответчикам, суд обязал их привести квартиру в прежнее состояние согласно проекту дома. И отклонил их доводы о том, что они не проводили в ней никакого переоборудования (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.07.2019 по делу N 33-18214/2019).В другом деле суд вынес такое же решение. И указал, что ответчик должен был предполагать вредные последствия самовольного переустройства, когда приобретал квартиру в собственность (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.01.2020 по делу N 33-599/2020).
Когда суд может отказать управляющей компании в иске о признании перепланировки квартиры незаконной
Учитывайте, что при определенных обстоятельствах суд может принять решение в вашу пользу. Это возможно в следующих случаях.
УК откажут, если она не смогла доказать, что была проведена перепланировка
Мы говорим о ситуации, когда в вашей квартире переоборудования в принципе нет. Или оно есть, но управляющая компания не смогла это доказать.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.Управляющая компания обратилась в суд и просила признать незаконным переустройство двух квартир, которые принадлежат гражданину. Она утверждала, что собственник без разрешений и согласования с Мосжилинспекцией снес межквартирную бетонную несущую стену и объединил две квартиры в одну. Гражданин это признал в суде, а Мосжилинспекция сообщила, что перепланировку и переустройство квартир не согласовывала. Однако суд встал на сторону ответчика и отказал в иске. Он посчитал, что по представленным документам определить обстоятельства и характер переустройства и (или) перепланировки не представляется возможным (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.05.2019 по делу N 33-20947/2019).
Еще один вариант - до того, как управляющая компания пришла в суд с иском, или в ходе рассмотрения дела вы устранили незаконную перепланировку. И ваша квартира сейчас в прежнем виде.
Кстати, то, что переоборудование фактически имеется в квартире, - это одно из условий, при которых его можно считать его незаконным.
УК откажут, если квартиру переоборудовали законно
То есть, владелец получил всю разрешительную документацию, согласовал переоборудование с уполномоченным органом и переоборудовал квартиру в точном соответствии с проектом ее переустройства и (или) перепланировки. И при этом переоборудование не нарушает требования закона или специального регионального акта, который регулирует вопросы перепланировки и переустройства квартиры в вашем регионе.
