Кратко: стоит, но не всем и не любую
Веду сейчас одного клиента, которому нужно купить квартиру под сдачу в аренду. Его знакомые пытаются отговорить его от этого дела, обозначая риски денежных потерь от сдачи квартиры, говоря о низкой доходности по сравнению с прочими инструментами, и приводя полно иных доводов. Давайте разберёмся, насколько прав мой клиент, посылающий подобное мнение очень далеко и глубоко.
ДОВОДЫ ПРОТИВ:
1) Доходность от покупки квартир для сдачи в аренду снизилась везде
Сайт "Рентавед" недавно опубликовал данные по изменению доходности в разных городах РФ. Как увидите ниже, с момента появления льготной ипотеки в марте 2020-го доходность упала во всех регионах страны.
2) Сама арендная плата, получаемая от арендаторов, вела себя малопредсказуемо в связи с событиями последних полутора лет
Ну тут даже и спорить-то не с чем. Вот сведения от РБК по результатам прошлого года. Посмотрите на разницу изменения цены за год между Ростовом и Москвой.
3) Конкуренция с ипотекой
Многие действительно с радостью платят ипотеку вместо съёма жилья. Да я Вам больше скажу: самые большие игроки рынка недвижимости - застройщики, прекрасно осведомлены о том, что люди снимающие квартиры - это их будущие потенциальные покупатели с ипотекой. И многие конкретно манипулируют этой темой. Так, к примеру, Самолёт запускает программу, по которой ипотечные покупатели их объектов смогут жить в арендованных квартирах по цене 1 тысяча в мес + коммуналка до момента передачи застройщиком купленной квартиры.
4) Типичные доводы против
Арендаторы непременно всё уничтожат, сожгут, будут пить каждый день, заведут себе 35 больных домашних животных, источающих страшный запах, которые никогда не освоят лоток, добавят в эту вакханалию семью мигрантов, которые из своей страны в качестве талисмана завезут огромных тараканов размером с телевизор, а платить если и будут, то либо с задержками, либо пловом.
5) Типичные доводы против от "гуру по инвестициям"
Есть более доходные инструменты. И это неоспоримо, с этим согласен.
А ТЕПЕРЬ ОСПОРИМ ИХ ВСЕ
Пойдём в обратном порядке
1) О гуру по инвестициям
Очень смешно наблюдать в интернете, и в Дзене в частности, публикации от знатоков в инвестициях уничижающие покупку квартиры в аренду как инвестиционный инструмент. Ведь что такое "консервативная стратегия инвестирования" любой новичок в этом деле, не говоря уже о "гуру", знать должен. Это стратегия, где инвесторы выбирают низкодоходные инструменты, получая взамен минимальные риски.
Недвижимость вообще ни разу не дешёвая, и чтобы её купить, представляете, деньги нужны. Причём немаленькие. Потому люди, инвестирующие в недвижимость, как правило, уже являются состоятельными в своём деле. И чаще всего, чтобы погружаться в тонкости иных инструментов с более высокими рисками, но с более высокой доходностью, у них либо нет времени, либо желания, либо свободного внутреннего ресурса.
Но был у меня один такой клиент, который решил без опыта сразу сходу залезть в инвестиции в Биткоин. Залез он туда в октябре 2021-го, незадолго до того, как актив начал падать вниз в поисках своего дна. Плюнул, вылез, пошёл работать дальше, потом пришёл квартиру покупать. График курса Биткоина оставлю ниже улыбнуться.
2) О типичных доводах
Ну здесь даже не считаю нужным останавливаться. В голове любого адекватного человека появятся много способов противодействия и привлечения к ответственности недобросовестных арендаторов, и как от них и их действий застраховаться.
3) О конкуренции с ипотекой
Именно доступность ипотечных ставок до 24-го февраля прошлого года и притягивала тех, кто снимал квартиры, к покупке собственного жилья. Что вызвало довольно ощутимый рост оборотов на рынке недвижимости, и цены взлетели существенно. Однако, этот самый рост цен нивелировал выгоду от низких ставок, которые ещё и повысились. Потому купить сейчас квартиру с ежемесячным платежом, равноценным аренде - нереально. Только с применением различных свистоплясок с ипотекой, типа субсидированной ставки, из-за которой Вы просто потом не продадите по той же цене, что купили, так как за низкую ставку платите повышением цены. К слову, и в той программе, о которой велась речь ранее, тоже не всё так радужно. Ведь специалисты Самолёта не зря упоминали вот это:
Да, договор аренды жилья с платежом в 1 тысячу рублей заключён таки будет. Но лишь для того, чтобы прописать ответственность арендатора. А вот цена самой сделки по покупке квартиры всё же станет выше, ведь будет увеличена на тот среднерыночный арендный платёж, который Вы заплатили бы, ожидая окончание строительства. Просто без этой акции сумма пошла бы напрямую арендодателю. А так на ней ещё и банк заработает проценты по ипотеке.
Ну и, к слову, о Самолёте. Вот территориальное обозначение тех его застроек в СПб, где сейчас есть в наличии от застройщика те самые ликвидные и покупаемые бывшими арендаторами однушки. Как понимаете, близостью к центру тут и не пахнет, а соответственно и привлекательностью для большинства тех арендаторов, которым важна близость к работе/вузу.
4) Об арендной плате
Даже в Питере, где аренда упала довольно-таки неслабо, чётко прослеживается то, что на предложения различной комнатности тренд повлиял совершенно по-разному.
Потому вывод прост - не покупаем неликвид. И в плане локации, и в плане комнатности - и доходность будет куда более предсказуема и стабильна.
5) О доходности
Нашёл тут на Дзене статью, где автор с 26 тысячами подписчиков всерьёз сравнивает доходность от сдачи квартиры в аренду с банковским вкладом.
Разочарую людей, мыслящих в ту сторону. Ни Рентавед, ни этот автор не являются правыми в самом своём восприятии доходности.
То есть не нужно забывать, что миллион, положенный на вклад в банке, так и останется миллионом, если вынимать заработанные на вкладе проценты. А вот недвижимость сейчас стоит ни разу не те деньги, которые стоила в 2020-м. По крайней мере в рублёвом эквиваленте.
Квадрат на вторичке за три года в СПб прибавил в среднем 31%. Поверьте, нормальные, ликвидные варианты прибавили и куда больше. Если мы берём средний промежуточный денежный поток в 5% в год в виде арендной платы, то выходят 46% процентов доходности за три года. И это объекты средней ликвидности.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Надеюсь, что своей статьёй доказал ошибочность уничижения затеи покупки квартиры для сдачи в аренду. Это до сих пор стабильная инвестиция, которая проста в понимании, но сложна в плане дороговизны старта. Потому если возможность позволяет, а погружаться в тонкости иных инвестиционных инструментов нет возможности или не хочется - приобретайте ликвидные квартиры, а не неликвидный недвижимый хлам, который не будет пользоваться спросом. Спрос на аренду был, есть, и останется всегда, а текущая ситуация с высокими ставками на ипотеку его только подтолкнёт.
Всем добра!