Рынок недвижимости не стоит на месте. Собственники помещений МКД регулярно продают, покупают, меняют, дарят, принимают в качестве наследства помещения. В данной статье рассмотрим обязанности нового собственника помещений.
Дарение
Согласно ч.1 ст.572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
В силу ст.210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, нормы действующего законодательства не содержат положений о переходе задолженности за жилищно-коммунальные услуги предыдущего собственника в случае дарения (безвозмездной передачи) квартиры.
Исходя из положений п.5ч.2 ст.153 ЖК РФ, бремя содержания, полученной в дар доли, возникает у одаряемого с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.
Исключением из общего правила является задолженность за капитальный ремонт. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.
При этом, в силу ст.313 ГК РФ, задолженность дарителя может погасить одаряемый либо любое другое лицо добровольно.
Купля-продажа
По общему правилу собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества. В соответствии п. 1 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.
Следовательно, с момента возникновения у него права собственности на помещение он обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 210 ГК РФ; ч. 1, п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).
В связи с чем, покупатель не отвечает по долгам продавца за жилищно-коммунальные услуги. Исключение составляют случаи, когда стороны договора купли-продажи заключили соглашение о предусматривающее обязанность покупателя уплатить задолженность продавца, либо такое условие содержится в договоре купли-продажи.
Наследование
Как указано в п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9, ответственность по долгам наследодателя несут все принявшие наследство наследники независимо от основания наследования и способа принятия наследства. Принявшие наследство наследники должника становятся солидарными должниками (статья 323 ГК РФ) в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.
Наследники, совершившие действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, отвечают по долгам наследодателя в пределах стоимости всего причитающегося им наследственного имущества. Требования кредиторов по обязательствам наследников, возникающим после принятия наследства (например, по оплате унаследованного жилого помещения и коммунальных услуг), удовлетворяются за счет имущества наследников. Отказополучатели по долгам наследодателя не отвечают.
При этом новый собственник не вправе считать, что обязанность по оплате ЖКУ перешла к нему только со дня смерти собственника жилого помещения, так как он отвечает по долгам наследодателя (Постановление АС ЗСО от 10.11.2021 N Ф04-6163/2021 по делу N А03-18149/2020).
Следует помнить, что вне зависимости от основания вступления в права собственности, в силу ч.3 ст.158 ЖК РФ, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.